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京滬深房價何時見頂?學者稱從四方面可判斷

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【大紀元2016年12月15日訊】(大紀元記者李泓博報導)近年,北京、上海、深圳的房價不斷攀升,產生巨大泡沫京滬深的樓市泡沫何時破滅?有學者稱,可以從貨幣增速、匯率儲蓄率、稅制四個方面來觀察。

11月底,北京師範大學教授、平安證券研究所首席經濟學家鍾偉發文稱,要判斷京滬深房價泡沫具體什麼時間破滅是很困難的,但可以根據四個因素來判斷泡沫的變化和存亡。

這四個因素分別是「人民幣廣義貨幣的增速」、「人民幣兌美元的匯率」、「儲蓄率」和「家庭部門稅制」。其中,樓市價格對利率、匯率的反應和價格調整很靈敏,稱為快變量。

鍾偉分析,第一個影響因素是人民幣廣義貨幣的增速。在日本和香港,當貨幣當局對M2的增速從10%以上逐漸放緩至個位數,便進入一個危險時期。通常當M2增速從10%跌落至8%,在相應的數年內,房價會不堪壓力。當下中共央行的貨幣供應增速似乎在放緩,2017年期待貨幣政策大放水是不現實的。

另一個是人民幣對美元匯率的變動。目前看,美元似乎處於一個強勢周期的中後段,很可能在未來1-2年裡,人民幣兌美元仍呈有序貶值之勢。如果人民幣匯率突然反轉,則要格外小心。因為這種匯率反轉意味著京滬深房價泄氣閥的關閉,並且很可能匯率反轉並沒有同時伴隨著中國經濟增速或者外匯儲備餘額的回升。

第三是儲蓄率。鍾偉認為,中國生育率低,以及年輕群體對高消費的渴望,使中國家庭儲蓄率的下行節奏加快。如果年輕一族買房買車甚至日常消費靠「啃老」,意味著其儲蓄率為負。專家估計2030-2035年中國儲蓄率將會顯著下降,中國90後在人到中年時,不會積攢什麼錢財,因此中國家庭部門儲蓄率的下降會很快,將帶來房價難以為繼的結果。

第四是家庭部門稅制。鍾偉分析,如果陸續開徵遺產稅,完善個人所得稅,尤其是分項納稅之後的綜合報稅納稅,最後產稅作為財產稅普遍開徵。考慮到京滬深不足2%的住宅租金收益率,房產稅的開徵必然導致房價劇烈下調。鍾偉稱,當得稅收不能避免時,已經意味著流向樓市的貨幣加速枯竭。

港媒:樓市調控提升到政治層面

今年大陸一線城市房價持續上漲,並蔓延至部分二線城市,漲勢一度瘋狂。中共決策層9月底開始下達指示,陸續出台了一系列逐漸升級的調控措施,目的是逼出樓市泡沫。

11月8日,央行發布2016年第三季度中國貨幣政策執行報告,有幾處提到「泡沫」,並首度有「穩增長與防泡沫之間的平衡」的表述。

11月30日,香港《經濟日報》報導稱,習近平當局放重話,對樓價仍上漲的城市不再約談,直接問責,各地方諸侯不能不認真對待。

《經濟日報》的文章稱,上述表述被視為貨幣政策重大調整,暗示目前經濟出現泡沫,要防止其延伸為金融風險。

報導說,深入地看,習近平、李克強在六中全會上都講到房地產問題,六中全會之後,樓市調控已提升到政治層面,即北京要順利召開「十九大」,就不能讓房地產市場成為「定時炸彈」。

對於上海房價奇高的問題,經濟學界曾批評是由上海政府人為製造土地短缺引發的。

大陸經濟被江派用來攪局,除樓市外,還有股市。去年的股災已被高層定性為「經濟政變」,隨後啟動了金融界反腐。

2015年6月中旬的股災「是自1990年中國股市建立以來一次真正意義上的市場危機」。媒體廣泛報導,這輪股災是江派垂死掙扎,圖謀集體做空A股,利用金融危機引發政治危機,對習近平進行「逼宮」,參與者包括現任江派常委劉雲山和他兒子等江澤民集團幾大家族。#

責任編輯:李穹

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2016-12-15 8:52 AM
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