【大紀元2016年12月24日訊】（大紀元記者李歐舊金山綜合報導）凡事都有循環，只是我們能不能觀察到。舊金山灣區的房市就在重複地循環著：景氣、泡沫、崩潰、冷卻、恢復。在上次的文章中我們已經回顧過，本次將用圖表探討其中的細節，以便發現當中的因果關係，從中找尋投資機會的蛛絲馬跡。
先來看一張簡單的圖（01），顯示舊金山的中位數房價遠超過加州、美國，從90年代就開拉開差距，到了2012年這波回復期，舊金山的復甦也跑在前頭，並且以誇張的速度甩開後面兩者。所以舊金山被稱為美國的房市龍頭之一當之為愧！也顯示在舊金山投資房地產有更好的升值價值。
下面兩張圖（02、03）追蹤了灣區5個縣的標普Case-Shiller房價指數，以2000年1月份的房價當作100基數，72表示房價只有2000年1月份的72%；175表示房價超過2000年1月份75%。
80年代初期，美國剛剛從經濟衰退中走出來，所以房價也開始增長，從1983年的37升到1989年的72，幾乎翻一倍。最後，在80年代末，非理性的繁榮滋養了垃圾債券、股市騙局，儲蓄和貸款失衡，加上1989年末的舊金山地震，一起結束了這場榮景。
房價在接下來的4、5年衰退約11%，銷售活動暴跌。儘管如此，即使在降價之後，房價也比1984年的房價高了約70%。1996年終於迎來新的復甦，同樣經過4、5年的增長，約翻了一番，結果在網絡泡沫破滅和2001年9月的恐怖襲擊後造成市場蕭條，這次下滑的時間不長，不到兩年下降10%，馬上就進入新的復甦期。
2002年新的漲幅一直衝到2007、2008年，直到次貸和再融資的瘋狂錯亂，華爾街卻聲稱房地產沒有危機的情況下，2008年9月間金融市場和房市卻應聲倒地。全國範圍的房價下跌20%至60%不等，取決於面積，以及它受到銀行法拍影響的嚴重程度。
然而在舊金山市，大多數地區的法拍屋相對較少，抗跌性較強，所以下跌相對輕微，範圍在15%至25%。（圖4）顯示了高端房市的歷年漲跌幅度，金融風暴後最深跌了18.2%。灣區最不富裕的地區受到不良銷售和價格下跌的打擊最為嚴重，例如奧克蘭（Oakland）、里士滿（Richmond）；最富裕的地區通常受影響最小，例如帕洛阿圖（Palo Alto）。
另一張圖表（05）能顯示，春季總是房價攀升的機會，這個現象與自然界的生長頗為類似，春天的枝頭長出新芽，然後在冬季萎縮。過了春天的銷售季節，夏天會有短暫歇息，再迎來九、十月的一小波上揚，然後就等待明年春天的再出發。我們也發現2016年的春季已經減緩了前進的步伐，比前4個春季銷售季冷清不少。
第6張圖顯示，在2015年末和2016年，買方需求的最大壓力開始轉向更加經濟實惠的家庭，如圖所示，中、高位房價（Mid\High-Price）已經穩定，甚至些許下降；隨著新建公寓項目湧入市場，公寓屋（Condos）價格似乎也在下降：更多買家正在尋找經濟適用房，所以最低價格等級（Low-Price）還有升值空間。
舊金山的房屋銷售中位價在2012、2013、2014年以及2015年上半年都大幅上升。在2016年中期，舊金山市場明顯冷卻下來，房價趨勢（2015年第二季度到2016年第二季度）似乎進入「穩定高原區」。但是城市內不同的市場區段正在經歷不同的動態，例如，更經濟實惠的房產市場仍然極具競爭力。
第7張圖表顯示了歷年租金的變化，發現網絡泡沫後租金價格也走入谷底，顯見科技泡沫重創以技術核心為主軸的舊金山，這段時間人才流失不少，致使租屋市場冷淡。但在金融風暴後租金卻維持一個不錯的表現，一直到行動雲端科技爆發，2012年開始新的上揚。
截至2016年中，舊金山租賃市場也有所冷卻，隨著新建築顯著增加，需求疲軟，租金進入高原時期或者甚至開始下跌，特別是高端住宅。根據最新數據，截至2016年第三季度，舊金山平均租金要價較2015年第三季度下降3%至4%。
從這些歷史中發現舊金山灣區房地產的崩潰不是孤立發生，而是與全國的經濟事件並行（1989年的地震肯定加劇了當地的經濟衰退），金融市場的宏觀經濟事件引發了全國房地產市場的崩壞。所以對房地產的投資直得一再關注更大範圍的事件，如何牽動全美，甚至灣區的房市。
資料來源：Paragon地產公司
責任編輯：李曜宇
