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灣區房市

從30年歷史 看舊金山灣區房市(下)

誰是造成市場崩潰的兇手?誰又創造市場的榮景?房市驗證因果循環

舊金山房市作為美國房市的龍頭地位之一,經歷過多次市場的興衰起伏。(Shutterstock)

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【大紀元2016年12月24日訊】(大紀元記者李歐舊金山綜合報導)凡事都有循環,只是我們能不能觀察到。舊金山灣區的房市就在重複地循環著:景氣、泡沫、崩潰、冷卻、恢復。在上次的文章中我們已經回顧過,本次將用圖表探討其中的細節,以便發現當中的因果關係,從中找尋投資機會的蛛絲馬跡。

先來看一張簡單的圖(01),顯示舊金山的中位數房價遠超過加州、美國,從90年代就開拉開差距,到了2012年這波回復期,舊金山的復甦也跑在前頭,並且以誇張的速度甩開後面兩者。所以舊金山被稱為美國的房市龍頭之一當之為愧!也顯示在舊金山投資房地產有更好的升值價值。

01:舊金山、加州、全美歷年中位數房價走勢圖。
01:舊金山、加州、全美歷年中位數房價走勢圖。

下面兩張圖(02、03)追蹤了灣區5個縣的標普Case-Shiller房價指數,以2000年1月份的房價當作100基數,72表示房價只有2000年1月份的72%;175表示房價超過2000年1月份75%。

02:舊金山5縣都會區,1983~1995年高端房價指數圖(以2000為100基準)。
02:舊金山5縣都會區,1983~1995年高端房價指數圖(以2000為100基準)。

80年代初期,美國剛剛從經濟衰退中走出來,所以房價也開始增長,從1983年的37升到1989年的72,幾乎翻一倍。最後,在80年代末,非理性的繁榮滋養了垃圾債券、股市騙局,儲蓄和貸款失衡,加上1989年末的舊金山地震,一起結束了這場榮景。

03:舊金山5縣都會區,1996~2016年高端房價指數圖(以2000為100基準)。
03:舊金山5縣都會區,1996~2016年高端房價指數圖(以2000為100基準)。

房價在接下來的4、5年衰退約11%,銷售活動暴跌。儘管如此,即使在降價之後,房價也比1984年的房價高了約70%。1996年終於迎來新的復甦,同樣經過4、5年的增長,約翻了一番,結果在網絡泡沫破滅和2001年9月的恐怖襲擊後造成市場蕭條,這次下滑的時間不長,不到兩年下降10%,馬上就進入新的復甦期。

2002年新的漲幅一直衝到2007、2008年,直到次貸和再融資的瘋狂錯亂,華爾街卻聲稱房地產沒有危機的情況下,2008年9月間金融市場和房市卻應聲倒地。全國範圍的房價下跌20%至60%不等,取決於面積,以及它受到銀行法拍影響的嚴重程度。

然而在舊金山市,大多數地區的法拍屋相對較少,抗跌性較強,所以下跌相對輕微,範圍在15%至25%。(圖4)顯示了高端房市的歷年漲跌幅度,金融風暴後最深跌了18.2%。灣區最不富裕的地區受到不良銷售和價格下跌的打擊最為嚴重,例如奧克蘭(Oakland)、里士滿(Richmond);最富裕的地區通常受影響最小,例如帕洛阿圖(Palo Alto)。

04:舊金山灣區,高端房價年度漲跌比例圖。
04:舊金山灣區,高端房價年度漲跌比例圖。

另一張圖表(05)能顯示,春季總是房價攀升的機會,這個現象與自然界的生長頗為類似,春天的枝頭長出新芽,然後在冬季萎縮。過了春天的銷售季節,夏天會有短暫歇息,再迎來九、十月的一小波上揚,然後就等待明年春天的再出發。我們也發現2016年的春季已經減緩了前進的步伐,比前4個春季銷售季冷清不少。

05:2012-2016年,舊金山5縣都會區,高端房價走勢圖。
05:2012-2016年,舊金山5縣都會區,高端房價走勢圖。

第6張圖顯示,在2015年末和2016年,買方需求的最大壓力開始轉向更加經濟實惠的家庭,如圖所示,中、高位房價(Mid\High-Price)已經穩定,甚至些許下降;隨著新建公寓項目湧入市場,公寓屋(Condos)價格似乎也在下降:更多買家正在尋找經濟適用房,所以最低價格等級(Low-Price)還有升值空間。

06:過去一年,不同等級房價走勢圖(以2000年為100基準)。
06:過去一年,不同等級房價走勢圖(以2000年為100基準)。

舊金山的房屋銷售中位價在2012、2013、2014年以及2015年上半年都大幅上升。在2016年中期,舊金山市場明顯冷卻下來,房價趨勢(2015年第二季度到2016年第二季度)似乎進入「穩定高原區」。但是城市內不同的市場區段正在經歷不同的動態,例如,更經濟實惠的房產市場仍然極具競爭力。

第7張圖表顯示了歷年租金的變化,發現網絡泡沫後租金價格也走入谷底,顯見科技泡沫重創以技術核心為主軸的舊金山,這段時間人才流失不少,致使租屋市場冷淡。但在金融風暴後租金卻維持一個不錯的表現,一直到行動雲端科技爆發,2012年開始新的上揚。

07:舊金山住宅租金歷年加權平均要價走勢圖。
07:舊金山住宅租金歷年加權平均要價走勢圖。

截至2016年中,舊金山租賃市場也有所冷卻,隨著新建築顯著增加,需求疲軟,租金進入高原時期或者甚至開始下跌,特別是高端住宅。根據最新數據,截至2016年第三季度,舊金山平均租金要價較2015年第三季度下降3%至4%。

從這些歷史中發現舊金山灣區房地產的崩潰不是孤立發生,而是與全國的經濟事件並行(1989年的地震肯定加劇了當地的經濟衰退),金融市場的宏觀經濟事件引發了全國房地產市場的崩壞。所以對房地產的投資直得一再關注更大範圍的事件,如何牽動全美,甚至灣區的房市。

舊金山的道路蜿蜒起伏,好像是舊金山房地產的走勢圖。(Shutterstock)
舊金山的道路蜿蜒起伏,好像是舊金山房地產的走勢圖。(Shutterstock)

資料來源:Paragon地產公司

本文刊載於舊金山12月17日地產專版

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責任編輯:李曜宇

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2016-12-24 10:16 AM
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