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舊金山購房安全 系列一

舊金山買房 警惕高危險區

厄爾尼諾引起的大浪侵襲灣區的帕西菲卡海岸,有的基石已經崩塌。(李文淨/大紀元)

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【大紀元2016年02月14日訊】舊金山都市區寸土寸金,很多人都在埋頭搶房,卻不知道,如果買錯了地點,將來面臨的會是巨額的保險、維修、重建費用,嚴重的投資打水漂、甚至可能造成人身傷害。海岸斷崖區、山體滑坡高風險區和洪水高發區都是高危險地帶,而今年初的厄爾尼諾帶來的大雨更會雪上加霜,購房、投資要特別警惕。

340萬的海景公寓,白送你敢要嗎?

310 Esplanade Ave, Pacifica, CA 94044,是一處擁有20間出租房,總面積13,600平方呎的多戶(Multi Family)純海景公寓。房地產網站Zillow顯示,每戶月租估計2,860美元。那麼20戶租客,毛月收大概5.6萬。

該建築2013年市值340萬。現在238萬,跌了100萬。但這個價格有價無市,現在白送都沒人敢要!

靠近太平洋海岸的海景公寓樓房今年遭受厄爾尼諾風暴嚴重侵蝕,房屋地基正在坍塌。(李文淨/大紀元)
靠近太平洋海岸的海景公寓樓房今年遭受厄爾尼諾風暴嚴重侵蝕,房屋地基正在坍塌。(李文淨/大紀元)

為什麼?請看以下報導:
大紀元2016年1月27日報導:受厄爾尼諾(El Niño)風暴帶來的巨大海浪的影響,近日,舊金山灣區帕斯菲卡(Pacifica)太平洋海岸的侵蝕速度加快,沿海斷崖多處坍塌,加上有兩戶住宅被緊急疏散,帕斯菲卡市政府宣布進入緊急狀態。

帕斯菲卡市府與警局向住在靠近濱海大道和棕櫚大道的海景公寓310 Esplanade的20多戶居民,發出了黃色緊急疏散通知。

帕西菲卡市政府已經封閉了這幢多戶海濱公寓。(李文淨/大紀元)
帕西菲卡市政府已經封閉了這幢多戶海濱公寓。(李文淨/大紀元)

通知上說,海浪侵蝕正在削弱這棟建築,將會導致房屋結構的損毀。這些房屋坐落在海邊的一處懸崖上,由於海浪的不斷侵蝕,懸崖中間部位出現一個巨大的空洞,使得這棟建築成為一棟危樓。人們被告知只允許拿取他們的東西,而不應該居住在這裡。

居民Brandy McDaniel說:「過去三年這裡還好,一直沒什麼變化,但是厄爾尼諾風暴帶來巨浪和大風,當太陽出來後,泥土乾了,然後就坍塌下去了。」

三年前,誰都會說這是一個好房子。現在白送你,你敢要嗎?媒體報導:「公寓的業主已破產,城市正要求地產商拆除這棟危險公寓樓。」因為建築選址錯誤,這幢曾經市值340萬,毛月租收入5萬多美元的多戶海景公寓就這麼打了水漂。

住在洪水區,豪宅變龍宮?

美國聯邦緊急事務管理署(FEMA)對洪水區(Flood Zone)的定義是:面臨洪水風險的地區就是洪水區,每個人都生活在洪水區,區別是風險的高、中、低。

1998年3月厄爾尼諾風暴帶來的暴雨,導致加州俄羅斯河洪水泛濫。這是地處洪水區的房子。(climatecentral.org)
1998年3月厄爾尼諾風暴帶來的暴雨,導致加州俄羅斯河洪水泛濫。這是地處洪水區的房子。(climatecentral.org)

哪怕你生活在海拔200米高的城市,只要你們家所在地,是城市中的低地,都容易被淹,都可能是在洪水區。

您可能想像,洪水區是洪水沒頂,經月不退的地方。其實只要洪水能無遮無攔的漫進你家半個小時,你們家一樓就被毀了。得花錢修,如果一樓有租客,可能還得損失幾個月租金。

灣區,有很多建築就是在洪水區,怎樣查詢自家是否就在洪水區?水災危險系數有多高呢?而且一般的房屋保險並不保洪水損失,又如何選擇水災保險呢?在本系列中會陸續報導。

山體滑坡,人財兩空

據美國地質調查網統計:1998年的厄爾尼諾氣候,在舊金山灣區十縣引發了幾千次泥石流,財產損失1.5億美元。

1982年1月,一場32小時的暴雨,引發整個舊金山灣區的山體滑坡和洪水,發生超過18,000次泥石流,損壞超過100個家庭,14位居民死亡;另有一個大的山體滑坡造成10人死亡。財產直接損失超過6千6百萬。

2005年6月1日,南加州藍鳥峽谷山體滑坡。原因很可能是暴雨造成泥土疏鬆。(USGS)
2005年6月1日,南加州藍鳥峽谷山體滑坡。原因很可能是暴雨造成泥土疏鬆。(USGS)

CBS舊金山台報導,地質學家Chris Wills說:加州很多丘陵、山區被認為是山體滑坡的高敏感區,是由於上個世紀初期的建築物建在「分級法規」強制執行之前。

Wills還說:聖克魯斯山(Santa Cruz Mountains)是明顯的高危險區。康特拉科斯塔縣(Contra Costa)、阿拉米達縣(Alameda)、聖克拉拉縣(Santa Clara)、馬林縣(Marin)的一部分也是高風險區,因為它們的山體很陡峭。
從索諾瑪縣(Sonoma )北部一直到海岸,也是高風險區。

2011年加州地質調查機構發布了「舊金山灣區 山體滑坡高風險區地圖」,您的房子或者您打算買的房子是否正在這些高危險區域呢?有必要去查閱。

舊金山都市區寸土寸金,很多人都在埋頭搶房,卻不知道,如果買錯了地點,將來面臨的會是巨額的保險、維修、重建費用,甚至可能造成人身傷害。

最強烈的厄爾尼諾,正在來襲

聖布魯諾市(San Bruno)政府網站信息稱:2015、2016年之交的這次厄爾尼諾可能是1950年以來最強烈的3個厄爾尼諾之一。

美國航空航天局的氣象學家比爾(Bill Patzert)說:「過去發生較大的厄爾尼諾,如1983年、1998年,其降雨高峰期大多發生在2月和3月份。」

CBS舊金山台也報導說:「聖荷西州立大學的氣象學家Alison Bridger教授預測,近日厄爾尼諾帶來的陰雨天將重返灣區,並持續到4月。」

海岸斷崖、洪水高發區、山體滑坡高危區都會為地產投資帶來額外風險。而厄爾尼諾將明顯增加房屋受損害風險,雪上加霜!

在舊金山灣區購房如何避開一些高危險地域呢?如果不小心買了高危險區的房子,該怎麼辦呢?如何應對暴風雨災害?保護自己的人身、房產安全?敬請關注下期文章。◇

出版預告(如有調整,不另行通知)
*我的房子在洪水區嗎?——經紀人未必都知道。
*房子買在洪水區,怎麼辦?
*如何選購洪水險?

聲明:
本文只是作者個人觀點,不代表大紀元傳媒立場。
本文不是投資建議,投資需諮詢相關專業人士。

作者郵箱:Davidzhang@epochtimes.com
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責任編輯:李曜宇

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2016-02-14 2:15 PM
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