【大紀元2016年03月01日訊】（作者：鮑雲雁）據美國《華爾街日報》統計，自2004年以來，中國民營企業和非國有上市企業的海外併購數量一直穩步增長。其中，美國的房地產市場更是引得不少中國商業巨頭紛至沓來。2011年，海航集團（HNA Group）購買了紐約時代廣場一家名為Cassa Hotel的精品酒店。2013年6月，SOHO中國董事長潘石屹及CEO張欣夫婦牽頭成立的一家財團以7億美元購入紐約通用汽車大廈40%的股權；同年10月，復星國際以7.25億美元的價格買下了紐約第一大通曼哈頓廣場（One Chase Manhattan Plaza）。就在今年7月初，萬達集團又宣佈將投資9億美元在芝加哥建設一座地上89層的五星級酒店及公寓項目。
對於每一個希望走出國門的中國企業而言，在看到赴美投資房地產蘊藏著的無限商機的同時，也應當詳細瞭解此類投資中涉及到的中美兩國不同法律環境下產生的相互牽連的諸多法律問題，才能有效控制投資成本，實現利潤最大化。為了幫助中國投資者更有效地佈局和策劃美國房地產業務，本文將從以下幾個方面簡要介紹中國企業在美國投資房地產的操作流程和法律風險，以供參考。
1）境外投資項目涉及的中國國內審批程序。這主要是指每一項境外投資項目（包括房地產項目）需要在交易完成之前向以下中國政府部門申請批准或徵詢意見：國家發展與改革委員會、國有資產監督管理委員會、商務部、國家外匯管理局、中國駐外大使館/領事館等。只有就具體項目逐一獲得上述中國政府部門的批准，投資方纔能根據批准的投資金額兌換大宗的外匯，付至境外完成交易。
2）投資結構的設計。我們主要將從美國稅負、項目公司註冊地的選擇、搭建第三國中間控股公司等方面，多角度分析跨境開展房地產業務最有效的投資結構。對於任何具體的房地產投資項目而言，投資者在交易展開之前進行合理的投資結構設計將會明顯降低投資成本並增加未來退出項目的靈活性。
3）盡職調查應注意的事項。在美國，針對房地產投資項目進行的盡職調查主要包括下列內容：當地區劃法規的合規性、物業產權、物業檢驗和環境評估、估價、測繪圖紙、私人互諾等方面的調查。對於初涉美國房地產市場的投資者而言，瞭解盡職調查的基本內容將有助於初步把握美國房地產投資的主要風險所在，以便於全面、客觀地評判和甄選投資項目。
4）交易細節的法律風險提示。一旦展開對具體投資項目的交易談判，每一步交易環節中細節的把握也將長期影響到投資項目的成功與否以及回報率的高低。我們將從交易價格、權屬報告、交割的先決條件、定金與違約金條款、交割後的賠償責任、土 地使用限制、特殊的預提稅等方面逐一分析，探討美國房地產項目交易談判的策略。
以上信息由鮑雲雁女士提供（電話：206-453-9880，微信：JenBao）。
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