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中國公司在美投資房地產法律研究(四)

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【大紀元2016年03月17日訊】(作者:鮑雲雁)三、盡職調查應注意的事項
在完成投資項目前期審批和投資結構的設定後,投資方將進入收購的實施階段,對目標的商業房地產項目進行盡職調查。在此過程中,除了常規的對項目及項目公司的運營、規章制度、財務、稅收等方面進行調查外,還應對以下幾方面予以額外的關註:
1)當地區劃(Zoning)法規的合規調查
國的土地和城市規劃在郊區最小可以縣為單位,設有選舉或任命產生的規劃委員會。該委員會負責向當地市鎮當局推薦規劃地界,以及合適的區劃法 規及其修改,以保證交通便利,住宅和商業區的分隔,居民和物業的安全。在美國,各類房地產開發都將受到區劃法規(zoning)的限制。區劃法規中通常包含特定地塊的用途限制以及特定區域內建築物的規模、類型和結構要求等。不能完全符合區劃法規的新建項目則需要向當地的市政部門申請特殊許可。市政部門將會召開聽證會並邀請當地的利益 團體代表譬如社區居民)參與討論是否就特定新建項目的頒發區劃許可。甚至於,新建項目業主將被迫與當地利益團體代表進行談判。談判過程中新 建項目業主不僅會被要求改變初始建設計劃,還有可能被要求在其他方面讓利來換取利益團體的妥協。另外,土地和城市規劃法令可能會進行修改,如果規劃法令在交割後的修改是買方在交割前未預料到的,該風險將由買方承擔。

2)物業產權調查(Title Search)
盡職調查過程中應對收購目標的產權狀態進行審查,調查產權狀態的最有效方式是聘任產權公司審6核並出具產權報告。調查的內容包括物業的產權轉移記錄是否連續,是否存在法院判決設置的扣押權,是否存有債務,如欠地產稅、物業管理費及市政府的罰單等。產權公司會出具一份詳盡的權屬調查報告,將發現的產權瑕疵和其他問題列出,由賣方負責解決,如果存在不能解決的重大問題,買方可終止合同並獲得返還定金。

3)物業檢驗(Inspection)和環境評估
物業檢驗是通過專業的工程師和住宅驗收人員對物業的結構,管道,供冷供熱供電系統,可能存在的環境危險(石棉、白蟻及自裝地下供熱油管道漏油 等)進行檢驗。環境評估的主要目的是減少潛在買 家所可能面對的責任風險,環境盡職調查應包括對如下事項的完整審核:環境許可證照的狀態、是否遵守環境法規、為遵守環境法規而可能存在的資本 投入、由於過去或目前的行為而導致的環境責任、需要投入資金才能滿足的新的環境要求以及所有相關的開銷。

4)估價(Appraisal)
如果投資方需要從金融機構融資,物業估價是非常 重要的環節。估價與金融機構允許放貸的數額、條 款和條件,以及利率息息相關。投資方可以考慮聘請專業估值師對收購目標中的房地產進行獨立估價,以確保該投資項目的經濟可行性。

5)測繪圖紙(Survey)
投資方應在購買之前獲得收購目標的測繪圖紙。測 繪圖紙系由工程人員繪圖做出,用以確認物業邊界及其他屬性,例如地役權的方位、擴充、水道、洪區、侵佔、連接道路等。此外,如果投資方需要從 銀行融資,也需要向銀行提供測繪圖紙。

6)私人互諾(Covenant)
除區劃法規針對物業用途做出限制外,私人互諾也可能通過對私人財產的約束限制物業用途。私人互諾是房產所有者之間為限制房產使用或為房產使用設定義務的協議,這些限制往往「附著於土地」,意味著對房產的後續購買者也同樣有約束力。
以上信息由鮑雲雁女士提供(電話:206-453-9880,微信:JenBao)。

責任編輯:舜華

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2016-03-17 4:33 PM
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