【大紀元2016年03月24日訊】（作者：鮑雲雁）四、交易細節的法律風險提示
投資方在完成初步盡職調查後，會就該商業房地產項目的交易細節進行商業談判。對於此類投資項目，談判中常見的爭議焦點和法律風險，我們會從交易價格、房地產權屬、交割的先決條件、定金與違約金條款、交割後的賠償、土地使用限制、特殊的預提稅這七個方面進行分析和討論。
1）交易價格
商業房地產投資項目中買賣雙方就交易價格發生爭議是很常見的。對於已處於運營狀態的物業，影響購買價格的因素主要包括轉讓財產的範圍和流動資金的分配。另外，交易價款的支付方式也是重點談判的內容之一。
（a）轉讓財產的範圍
對於購買已處於運營狀態的商業物業（如商場、酒店等），買售交易的標的物通常不僅只是土地和房屋，還應包括房屋內的設備和裝置、商業名稱和商標等無形資產、日常供給品存貨、客戶名單等保密信息以及特定的經營許可證（如酒類經銷許可證）等。在買售合同中詳細列明標的物範圍內的各類財產可以避免雙方未來就特定物品是否包含在交易價格中發生爭議。
（b）流動資金的分配
購買已處於運營狀態的商業物業，買售合同的交易價格可能並非固定不變。賣方除了轉讓財產還將向買方轉讓取得運營收益的權利。自合同簽訂日到交割日期間，商業物業仍然在運營中，交易標的物中的日常供給品、設施和裝備等財物的價值也將一直不斷變化。通常以交割日作為分界線，買賣雙方對有關物業經營的流動資金項目進行分配。因此，在交易交割時，雙方需要根據標的物在合同簽訂日和交割日的價值差異對交易價格進行調整。
（c）交易價款的支付
交易價款何時支付、一次性支付或分期支付、直接付至賣方或付至監管賬戶，這些問題並不存在法律上的強制規定，而是取決於買賣雙方之間的談判結果。對於購買在建的期房物業，賣方可能會要求交易價款隨著建設工程的進度逐步分期支付，以保障建設工程完工後賣方能夠充分獲得付款。然而，對於買方而言，在標的物房地產尚未轉移所有權之前，分期款項付入監管賬戶而不是直接付給賣方是較為有利的做法。
2）權屬報告
對於購買商業房地產項目，賣方交付的物業權屬是 否明確、是否附著任何權利負擔不僅會影響到房地產的評估價值，也會影響到物業的商業運營。如果 買方沒有針對權屬採取保護性的步驟而草率購置房地產，買方可能會面對財產權屬的爭議，甚至有可能喪失部份或全部財產。我們將在本段中介紹在美國投資房地產時，買方為了避免發生權屬爭議而通常會採取的一些措施。
（a）權屬報告（Title Report）
瞭解物業權屬狀態的最有效方式是獲得房地產權屬報告。權屬報告由權屬公司（Title Company）提供。權屬公司一般會蒐集地方政府備案的房地產公開信息中的相關記錄，進行產權調查（Title Search）。具體調查內容已在前一節的物業產權調查部份介紹，在此不做贅述。
（b）權屬保險（Title Insurance）
權屬報告有時並不能毫無遺漏地說清某一處房地產上存在的全部權屬問題，因為地方政府備案的房地產公開信息可能存在登記差錯，某些私人互諾協議可能沒有公開登記，也有可能之前某次產權轉移存在詐騙等。因此，在美國購買房地產時，很多買方會購買權屬保險。如果購得的房地產存在上述權屬 調查中未能被發現的權屬瑕疵，購買權屬保險的買 方則可以要求保險公司就該等損失進行理賠。
（c）土地批租
雖然大多數的商業房地產項目都以買方購得土地所有權繼而進行開發的形式存在，但是，特定情況下也可以承租土地進行開發，即所謂的土地批租。承租人在一定期限內取得土地的使用權，被允許在土地上進行開發、興建房屋和運營物業。另外，承租人也可以選擇暫時批租土地進行開發建設，同時與土地所有人約定承租人對土地所有權享有優先購買的權利。這樣的安排可以使承租人在項目開發時減少資金投入（因為無需準備土地購買資金）。因此，對於投資項目獲得的是土地使用權還是土地所有權這個問題，投資方在任何項目的洽談初期都應當予以確認。
3）交割的先決條件
就商業房地產項目來說，無論買售標的物是以已處於運營狀態的物業還是正在建設開發中的期房物業，對於買方而言，最理想的安排是物業在交付後可立即投入運營或不間斷地持續運營。為了達到這一理想狀態，買方應考慮在合同約定的交割先決條件中儘可能詳細地列出該物業運營所需的各項重要條件。下文所列的四項內容是美國商業房地產交易中常見的幾項交割先決條件。
（a）加盟協議（適用於酒店項目）
如果投資的酒店項目將以加盟連鎖酒店品牌的方式運營，那麼，能否成功簽署加盟協議應當作為一項交割先決條件。購買已經建成並在運營中的酒店時，該酒店現有的加盟協議能否轉讓、轉讓流程和時間要求、轉讓失敗情況下的備選方案都應當由買賣雙方事先協商約定。
（b）酒類經營許可證
對於包含酒店在內的綜合性商業房地產項目，買方能否取得酒類經營許可證也應當作為一項交割先決條件。能否出售酒類產品對於酒店類的商業物業的營利能力影響很大，因此也是不少買家決定是否購買某個物業的關鍵評估內容。
（c）道路使用權
對於新建的商業房地產項目，買方也可能需要取得對相鄰土地的道路使用權，以便為出入商業設施提供最便利的途徑。出入的便利性有時也是酒店、商場等商業項目能否成功的關鍵因素。
（d）解除抵押權
在美國，利用銀行貸款資金進行房地產開發和運營是十分常見的做法。如果買方計劃購買的是在建的期房物業，買方應詳細瞭解賣方是否已將土地和在建工程抵押給銀行作為建設貸款的擔保。即使投資方購買的是已經處於運營狀態的物業，賣方也有可能是通過銀行的授信額度維持物業運營，並已將土地、房屋等資產抵押給銀行作為銀行授信的擔保。因此，除非買方自願承擔相關的建設貸款、銀行授信和抵押權，買賣雙方應當約定將解除標的物房地產上的抵押權作為買售交易的一項交割先決條件。
以上信息由鮑雲雁女士提供（電話：206-453-9880，微信：JenBao）。
責任編輯：舜華
