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舊金山出租房管制 系列一

舊金山 3萬套出租房罷租

文:章德維・專欄作家

舊金山的租房問題激烈。(章德維/大紀元)

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【大紀元2016年03月26日訊】舊金山市出租房市場水深火熱。市場嚴重供不應求,導致出租房租金高企,很多中低收入者要拿出三分之一甚至更多收入用於租房。但此時,舊金山有3萬套出租單位罷租,業主撤離出租市場。

按照舊金山現在的租金計算,3萬套出租單位,每月的租金總收入大概是1億美元。為什麼,這些業主放著灸手可熱的租金不收,寧可讓房子長期空著,也要撤離出租房市場呢?

業主:法規不合理,寧可不租

就這個問題,筆者訪問了舊金山華人小業主協會的主席招霞女士。

招霞說:舊金山市「不公正、不合理」的出租房法律,人為造成租房問題越來越嚴重,矛盾越來越尖銳。不僅傷害業主,也傷害了租客。

法律對業主是強迫性的、懲罰性的,業主動則得咎,一不小心會賠個傾家蕩產;另外,業主的房子一但租出去,可能幾十年都收不回來。法律缺乏彈性,業主就得規避風險。

如何得知有3萬套出租單位空置?招霞解釋:小業主提供了舊金山50%的出租房。舊金山的合法出租獨立單位,加上非法的一共有30萬套。官方公布的數字是5%的罷租,據我們掌握的情況,實際是10%左右的租戶,共計3萬個出租單位罷租。

舊金山華人小業主協會主席,招霞女士。(大紀元)

租管太嚴 回收自住都困難

對絕大多數小業主來說,說到底買房是為了自住。他們需要一定的靈活性。孩子離家讀大學時,就把房子租出去4年時間,等孩子讀完書,再把房子收回來,讓孩子住。自己年輕時可以做二樓,將來老了,為行動方便會搬到一樓。

但在舊金山,只要租出去,就可能拿不回來自己的房子。有條件拿回來自住的,也可能要付幾萬美元搬家費給租客。有很多老僑,或者買房10年以上的業主(基本已經還清貸款),早就罷租了。

過往一年7、8條法律,今年以來,幾乎每個月出台一條新的管制法律,立法越來越嚴苛。業主們都成了驚弓之鳥,生怕如果不尋機棄船上岸,以後就再也沒有機會收回自己的房子。

業主反應比較強烈的法律條款有哪些呢?
一、房租上漲落後於通脹
業主必須統一遵守由租管局定下的租金年度漲幅。這漲幅每年按整個大灣區的通漲指數的六成調整(遠低於舊金山市的通漲率),最高不可以超出7%。(2010年舊金山市的租金漲幅是0.1%,1000元的租金漲1塊,等於沒漲,但該年舊金山市通脹是1.8%)。1993年以來,年度平均租金漲幅是2%。

業主反饋:近年,美國的通貨膨脹指數是每年3-5%。各行各業都會根據通脹指數給產品、服務加價。牛奶、食品年年漲價,政府和企業的工作人員也會每年加工資。為什麼租客可以3-5%的漲工資,我們業主就只能漲1-2%的租金?我們是外星人,不受通貨膨脹影響?

現實問題:一但現有租客選擇主動搬走,對新的租客,業主就要想辦法把過去幾年損失的租金都補回來。還要把未來幾年可能損失的租金,提前收回來。結果就是前租客享受,後租客遭殃。

二、舊金山房客:想住多久都行
舊金山市的法律還規定房東要想趕走房客,必須有足夠的法律理由。如果房東為了多漲房租而趕房客走,是違法的。即使簽署的租房合約到期,房東也要續約,除非房客主動離開,或有違反租房合約的行為。只要是普通住家的房子,都適用這些法律,商業房屋則不受這些法律限制。

如果房東想要賣房子,也不可以趕房客走。因為,房客是簽約租住房間,不論房東如何變化,這個租房合約都會有效。賣房子的時候,房客的租房合約也會一同賣給新的房東。

業主反饋:我們簽的租房合約其實是「無限期合同」。只要一個租客想住我們的房子,理論上,租客可以一直住在我的房子裡到他死為止。這必然會打壓房價。想自住的買家,根本就不考慮買這種滿租客的房子。

而想投資的人,也不願意買這種帶租客的房子,因為帶租客的物業往往租金很低,投資回報很低。

相反,如果房子全部空置,可以高出市價很多成交。有一幢2,000平方呎的空置房,賣了190萬。而馬路對面,一幢3,500呎的房子,因為帶有租客,只賣了180萬。

三、業主想收房?難於上青天
租客必須提前1個月通知房東,就可以無條件搬走。但房東只有在以下情況才可以收房:一是租客欠租,或遲交房租3個月。二是房東提出自住。但必須向租客每人賠償$5,890的搬遷費,小孩、長者和殘疾租客每人另加$3,800多(一家就得賠兩萬多元!),並且從此以後五年,不可以再出租這單位。

業主反饋:自己買的房子,在出租合同到期之後,不能收房自住,如果一定要收房自住,就得付一個租客家庭幾萬圓搬遷費。有哪個城市像舊金山這樣要給租客這麼多搬遷費的?業主要搬屋時,怎麼沒有人給搬遷費呢?我們都是工薪階層、納稅人啊!◇(下期待續,後續還有租客觀點)

作者郵箱:Davidzhang@ntdtvsf.com
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責任編輯:李曜宇

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2016-03-27 3:09 PM
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