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從圍牆看出好鄰居?論加州圍牆新法

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【大紀元2016年03月05日訊】美國人有這樣一句話:「好籬笆才有好鄰居」(Good fences make good neighbors)。相鄰住家的圍牆之爭屢見不鮮,通常是針對圍牆的位置、安裝和維護等方面。所幸加州立法機構2013年新頒布的好鄰居圍牆法(The Good Neighbor Fence Act of 2013),比原有的841法案清晰明確得多,給出了非常具體的規則。

該如何與鄰居「共享」圍牆?

2013年的圍牆法屬於加州民法841法典,841是根據1872年頒布的最原始的圍牆法案修改而來,規定圍牆兩側的屋主「須共同履行維護圍牆的職責」。新的圍牆法描述「被認定平等分享圍牆的住家,應該共同且平均承擔圍牆的安裝、維護的合理費用,除非當事人通過書面協議另有約定。」

儘管這段法律條文看起來非常簡單明了,但是「被認定」和「合理」這幾個詞給了律師很多迴旋餘地。所以法律章程又接著解釋了當事人必須提供什麼樣的證明以反駁其他人的「認定」。

當一位屋主打算安裝或維修與鄰居共享的圍牆時,該屋主必須至少提前30天給每個共享該圍牆的鄰居提供書面通知。該通知必須包括:
1)告知鄰居對被認定的圍牆,應承擔共同的責任與費用;
2)描述共享圍牆存在的問題;
3)對於該問題提出的解決方案,包括成本預算;
4)提出的費用分攤方式;
5)提出時間表。

如果鄰居不同意,他就必須通過具有優勢的證據來推翻上述的「認定」,來說明這種責任分擔方式將是「不公正的」。比如說,該鄰居的費用支出與他所得到的利益是極不相稱的;或者該項目的費用是不合理的。如果鄰居取得成功,法院將按照法院認定的合理方式,來規定雙方費用支出的比例。

這意味著,如果處理不好,鄰里間常見的圍牆問題有可能會導致鄰居很生氣,而律師們就有機會做生意了。

僅適用地產分界線上的圍牆

需要特別注意的是,分擔責任的這一規則只適用於「Division Fences」,意思是指,恰恰是位於地產分界線上的圍牆。如果圍牆完全位於一家物業主的地盤之內,儘管相鄰物業上的主人也部份受益,但是上述規則在這種情況下並不適用。

在實際操作中,任一方屋主針對共同的圍牆,進行任何動作之前,都應該主動和相關的鄰居溝通。如果大家都了解自己一方的責任和根據圍牆法應當採取的步驟和程序,一些潛在的問題就可以因此而化解。

什麼才算是惡意圍牆?

去年我和Ken DeLeon(德立昂地產創辦人)在莫斯科和一位頂尖房地產經紀人會談。當我們在城外開車穿過一個漂亮的社區時,我們看到一個巨大的高級住宅,周圍被大面積的金屬牆壁圍起來,金屬牆有20英尺高,我們得知這是普京總統的家。

很顯然,這道牆可以阻止普京的鄰居侵入普京的地盤,也可以阻止普京侵入鄰居的地盤,但是,如果這堵牆位於加州,將會違反「惡意圍牆法案」。

加州民法法典841.4規定,任何高度超過10英尺的圍牆而且是「以激怒相鄰物業的物業主為目的,惡意豎立或維護起來的圍牆,算是一種私人妨礙行為。」在硅谷的許多地方,當地關於圍牆高度的條例限制更為嚴格。

然而,有趣的是,許多地方的業主和房地產經紀只了解到有一個法規叫作惡意圍牆法規。他們以為只要是建築方式讓他們覺得討厭的圍牆都是「惡意圍牆」。其實「惡意圍牆」是以圍牆的高度和建造的意圖來衡量的。

綜合上述,房主了解適用於自身情況的法律非常重要。不幸的是,當一個屋主決定賣房時,需要考慮的事情太多了,很容易就忘記圍牆問題。某些鄰居會認為這是一個佔便宜的機會,有些人甚至不惜和即將售房離去的人開戰。

無論是哪種情況,對準備賣房的屋主來說,在回應你的鄰居之前,先找一位合格的地產律師諮詢至關重要。

德立昂地產DeLeon Realty
電話:650-543-8500

責任編輯:李曜宇

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2016-03-05 3:47 PM
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