【大紀元2016年04月18日訊】由於市場供需不平衡，房子少，租客多，導致租金上漲。一年來，除了舊金山市之外，灣區多個城市發生租管爭議。
2015年10月，山景城 （Mountain View ） 議會否決了租管提案。
2016年2月17日，阿拉米達市（City of Alameda)議會初步批准租金控制措施。
4月11日週一，聖馬刁市（City of San Mateo ）議會否決了租管提案。
4月19日，聖荷西市(San Jose)議會將召開聽證會，決定是否實施租管。
筆者就灣區租金管制問題聯繫了莫秀寧律師（Frannie Mok)。
莫律師是加州大學舊金山的法學博士，加州大學伯克萊的工商管理最高榮譽學士，對灣區房地產有二十多年的經驗。
莫律師認為租金管制會傷害業主，也會傷害租客群體，是一種短視行為。
租管影響社區環境
莫律師說：經濟學家指出，租金管制會導致業主減少房屋裝修保養。直接影響社區居住環境，影響社區治安，也影響房屋價值。
根據專業房地產估價師評估，租管會降低房屋市場價值。
租管會鼓勵租客奪取房屋控制權，品行不端的房客會驅逐好租客。
過度嚴厲租管可能導致業主破產
很多小業主不能負擔房屋成本的增加（例如：地稅增加，或水電煤氣垃圾費用增加），卻不能相應增加少許租金，導致業主破產，製造新的社會問題。
租管化玉帛為乾戈
莫秀寧說：阿拉米達市的租管法案強制廢除了本市自1979年起，租金檢討諮詢委員會（RRAC）房東與租客的調解服務，該機構有約80%的調解成功率。
租管法案嚴厲的處罰業主，比如：業主如果收房自住，必須付租客高額搬遷賠償費，最高可達每人$18,300。業主要支付租客三倍的損害賠償、情緒困擾賠償、律師費用。但對租客的任何惡意無理投訴並無處罰。
租管法案破壞業主與租客之間和諧共生的關係，鼓勵租客對業主作不必要或惡意的投訴或法庭訴訟。而導致訴訟案例和成本大增。也導致大量的小業主不堪其煩，主動退市。租管法案不但不能解決問題，反而製造了很多新的問題出來。
租管法案只管部分出租房
租管會造成短期房屋短缺和長期的高房租。莫律師說：有人以為，政府的租管法案會管制所有的出租房，其實不是。
舊金山的租管法案只管1979 年之前建的房屋，而1979年之後，很多大地產商新建的公寓樓是不受租金管制的。受到租管法案管制的房屋只佔舊金山出租屋市場供應總量的六成、七成。而即將舉行聽證會的聖荷西， 未來可能受租管法案管制的出租房屋還不到該地市場總量的三分之一。
租管加劇房屋短缺，推高租金
一方面大量受租管法案管制的小業主退市，造成出租房更加短缺，加劇供求不平衡；另一方面不受租管法案管制的房屋租金會更貴。這也是舊金山（San Francisco),奧克蘭（Oakland )，伯克萊(Berkeley )租管城市長期的副作用，租管真是短視行為。
莫秀寧律師建議政府可以取消租金管制，讓自由市場經濟這個無形的手來調節供求平衡。上善若水、無為而治。
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責任編輯：馬天祥
