各方盲人摸象 奧克蘭房市危機咋解

人氣 237

【大紀元2016年05月23日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)上周,新西蘭政府終於公布了過去3個月房屋銷售的詳細數據,指在這段時間裡,外國買家購買紐西蘭房產只佔總銷售的3%,雖然華人佔外國買家的50%,但因為基數本身較小,與之前工黨對華人姓氏買家的統計數字——近40%的比例相差甚遠。政府進而指責工黨故弄玄虛、誤導民眾;工黨也反指國家黨故意掩蓋,是拿自己都說不準的數據,為自己在奧克蘭房市危機上的無所作為開脫、辯白。媒體、政界和各路專家,也都參與論戰,一時間全國上下又吵成一片,陷入了你錯我對的糾纏。

措施不少 難見成效

其實,在房地產的統計方法和數字的解讀上,可能誰都有道理,但是誰又都看不完全。所以任何一方如果想要以偏概全壓倒另一方,都不可能真正實現;而由自己片面的數據和推論所衍生出來的解決方法,恐怕也無法突破局限,所以至今為止出台的措施,都無法讓奧克蘭房市危機解套。

在過去兩年中、在民眾對奧克蘭房價節節竄升的一片驚呼之中,政府和央行也陸續推出一些政策,但奧克蘭房價的漲勢似乎沒有任何趨緩;在一次次希望又失望之後,很多人似乎覺得這個危機已經無藥可治、不可避免。

著名獨立經濟學家伊葵博(Shamubeel Eaqub)說,「奧克蘭房市已經瘋了,並且這種狀況已經持續多年。」 他批評政府做得「太少、太慢」,對奧克蘭房市危機缺乏有效的應對措施,「我們是在討論一個房價10倍於收入的危機;但儘管這邊已經火燒眉毛了,我們還在那邊搞來搞去」。

在最新統計數據出來之後,總理之前承諾的對外國買家收繳土地稅一事,應該是沒有了下文,因為這些數據已經為政府的不作為找到了依據;工黨和其它政黨也都提出不少建議,但短時間內恐怕都很難付諸實施。

ASB銀行的經濟專家Tony Alexander建議把限貸率(LVR)提高,即把首期抵押款從原來的房價的20%,提高到50%,這項建議遭到了很多人的反對,指其不但對冷卻奧克蘭房市不能起到任何作用,還可能對首次買房的家庭造成更大危害,使他們永遠也不可能擁有自己的房產。

對於一個年輕家庭來說,如果想在奧克蘭購買一套平均房價82萬的房產,每週儲蓄500元錢,存夠20%、16.4萬元的首期款,都得6年半的時間;如果存夠一半、41萬元,那就是將近16年的時間,那這些家庭就別想攢夠抵押款,更不用說申請貸款;只有房價不但停止瘋漲反而大跌,情況才可能發生逆轉。

儲備銀行本週則放出信號,表示可能會效仿英國,把貸款和收入直接掛鉤,限制貸款額度在收入的4.5倍以內。即一個年收入10萬元的家庭,房屋貸款最多可以拿到45萬元,這對於房屋中間價已經超過90萬元的奧克蘭來說,這項政策跟50%的抵押款一樣,幾乎是高不可攀。

儲備銀行說,這項政策對於改善不良貸款,提高銀行的金融穩定性非常有效,也希望能夠藉此限制投資者囤積房產。

不過公眾對此似乎不太喜歡,不少讀者和觀眾反饋,這項政策獲益的是銀行,受害的是工薪家庭,而對於那些已經囤積了十幾甚至幾十套房產的投資者們來說,年收入上百萬,這項政策對他們繼續貸款囤房毫無阻礙。

投資者佔據市場

與50%買房者為投資者這個數據相比,外國買家所佔的比例反倒並不那麼重要,因爲現在的當務之急,不管登記買房的人是外國人、還是留學生、或短期工作者和旅遊者、甚至是通過在紐西蘭設立的外國信託公司和空殼公司購買房產,只要他們的目的不是為了自己或家人居住、或為了擁有一個屬於自己的「家」,而是為了在短期或長期內賺錢(或用來洗錢、藏錢),那就是投資者,更嚴重的是投機、炒房。

不難想像,在一個國家的房地產市場上,投資者或投機者占到了買家總數的一半以上,這個市場的危險程度,恐怕就已經到了任何人都無法忽視的程度了。
伊葵博指出,「我們的問題是,在紐西蘭,房產更多地被當成一種投資,而不是「家」的概念,這促使我們的稅法偏向於房產,銀行的法規也允許大量為房屋貸款。”

拚命建房會解決問題?

在如何解決奧克蘭房市危機的辯論中,不管是政府、反對黨還是專家,各方都有一個共識,那就是房源嚴重不足,目前的建房速度遠遠趕不上房屋的需求量,奧克蘭每年至少要短缺1萬多套房,而且越積欠越多;而同時,由於房價飛漲引發民眾恐慌,更讓很多人加入搶房大軍,因為害怕以後房價漲到更難負擔,從而讓房源更加緊張。

不過不管怎麼說,增加房源都是一個事情兩個方面的一方面。如果一方面拚命地建房、一味地增加房源,而另一方面,則任由投機者們大量囤房,那建房的速度會一直趕不上囤房的速度,就會使泡沫越來越大,等房市泡沫大到一定程度,破滅也就成了必然,前幾年愛爾蘭房市崩潰就是這麼上演的。

在2000年左右,愛爾蘭房價也是一路竄升,由於銀行貸款政策寬鬆,國內國外人都加入炒房運動;同時,各方也都在拚命建房,這個跟紐西蘭人口相似的國家,每年建成高達7.5萬套房產,到了2007年,房市泡沫破裂,才發現房屋建設已經嚴重過剩,房價一跌到底,都柏林各地出現了不少沒人住的「鬼城」。

打擊投機 法度不夠嚴厲?

近些年,不僅是紐西蘭,澳大利亞、英國、美國和加拿大,所有被炒的火熱的房地產市場,都有中國資金和中國人主導,這些國家的數據都很全面和詳細。台灣媒體報導說,台灣的房地產,也已經因為無法阻止大陸資金湧入,而被炒到讓很多台灣民眾都望洋興嘆的程度。

不過專家們注意到,中國資金唯一不敢進入的就是德國,因為德國法律對於房地產價格炒作懲罰嚴格。比如只要在規定的10年內出售房產,就要收繳15%的投機稅;如果房屋出售獲利超過20%,就會收到至少5萬歐元罰單,最高可達500萬歐元;如果超過50%,就直接判刑監禁3年。過去 10 年德國的房價一直很穩定,據信和德國防範房地產投機的措施有關。

奧克蘭房市危機到什麼程度?

在過去15年中,奧克蘭平均房價大漲了2倍,也就是說,2016年的房價,已經漲到了2001年房價的3倍,但居民平均收入卻只增加了66%,這讓紐西蘭民眾房屋承付能力,變成全球最差。

在2001年,奧克蘭平均房價為25萬,是居民家庭平均收入的5倍;到了2016年,奧克蘭平局房價高達82萬,是居民家庭平均收入的10倍。也就是說,要在奧克蘭買一套82萬元的住宅,先不說16.4萬元的首期抵押款(房價的20%)從哪裡來、要攢多少年,刨除抵押款後的65.6萬元貸款,即使還到退休、30年期限,每週至少要還800多元、一年則超過4.2元,再加上幾千塊錢地稅和房產保險,扣除個人所得稅以後,一個年收入8.2萬元的家庭,全家人一年的生活費,只剩大約2萬元,這對於一個普通的4口之家來說,恐怕相當艱難。

如果嫌30年期限還的太慢、太多,想在20年內還完貸款,那每週就要至少還1000塊錢,每年的還款額也會增加到5.2萬元。

當然這些計算都是以一成不變的狀況來看,如果你在這期間收入增加了,那你很幸運,日子也會好過不少;但如果你一段時間沒有工作,或者貸款利率從目前的最低水平上調了,或者家裡出現了什麼變故需要用錢,那恐怕就很糟糕,如果時間長不還或拖延貸款,銀行可能就會把房子收掉,十幾年的努力就全打了水漂。在前些年美國的金融危機和愛爾蘭的經濟危機中,就有很多這種被銀行拍賣的房產,美國甚至曾經有房產的拍買價格只有1塊錢。

責任編輯:易凡

相關新聞
Barfoot:奥克蘭量價齊升 房市開始回溫
投資者主導奧克蘭房市 地產專家有看法
紐儲備銀行或推房貸收入比限貸令
ASB調查:紐今年房市還會增長
紀元商城
這種肥皂不會耗損 永遠陪伴你
每日更新:春天裡的素色清道夫 不知疲倦
這種杯子為何如此火爆 加州女子偷65個被捕
這些亞馬遜好物 讓你生活品質大提升
如果您有新聞線索或資料給大紀元,請進入安全投稿爆料平台
評論