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加拿大人投資美國房地產須知

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【大紀元2016年07月14日訊】(大紀元記者高潔編譯報導)大部分渥太華房地產經紀人和投資者都把很多時間花在研究渥太華本地房地產市場的趨勢和走向上,更具體地說,只對自己和客戶投資的地區感興趣。而美國房地產投資合作公司(US Real Estate Partners)創始人及執行合伙人維克多•曼納思科(Victor Menasce)是一個例外,該公司在美國幾個房地產市場從事住宅及商業建築投資開發。

以下是維克多接受《渥太華太陽報》記者採訪時對投資美國房地產市場的一些問答:

問:「您是如何進入美國房地產市場的?」

維克多:「我最開始於2006年投資渥太華房地產,那時我看到了議會工作人員、使館工作人員、以及政府承包商等臨時居民需要租賃住宅。他們大多數都有公司提供的住房補貼,數量每月1,600至1,800加元不等,當時普通公寓的租金只有1300加元。於是我開始購買了離國會山四個街區以內的一卧房公寓以滿足市場需求,事實證明,這是一個不錯的投資。隨後的2008年,美國房地產市場崩潰,我認為這是以遠低於建設成本的價格收購物業的好機會。於是我的投資重點轉到了美國,我在2009年和2010年間花了大量時間研究了美國的幾個市場,在2010年開始投資鳳凰城房地產市場。」

問:「您對想投資美國房地產的人有什麼建議?」

維克多:「投資房地產就像任何其它業務一樣需要經營和好的團隊。有很多方式可以賺錢,但你需要明確你所在市場的投資戰略。例如,你不會在曼哈頓建獨立屋,不會在亞利桑那州建造50層高的公寓,投資方案需要匹配市場需求。我們的重點是提高房地產價值,許多美國城市高房價區和低房價區有很明顯的分界線,我們通常會購買位於分界線的低價住宅,推倒重建,使它成為高房價區的一部分,用這種方式移動所謂的分界線和提高房地產價值。」

問:「請再講一講移動高房價和低房價區分界線」

維克多:「如果你只買賣或開發一個物業,不會造成什麼影響。但是,如果你開發10個或20個物業,就會對市場造成影響,高房價和低房價區分界線就會因此而移動。房地產市場是周期性的,這個我們不能控制,但是通過這種方法,我們可以更多地控制市場。」

問:「房地產投資是一個區域性的投資嗎?

維克多:「有時候人們問我某個城市的房地產市場趨勢,如芝加哥市場怎麼樣?或者奧蘭多市場怎麼樣?我覺得這是一個可笑的問題,這個問題太大了。房地產投資是一個非常區域化的投資,甚至從一個街區到下一個街區都有很大不同。有些人認為大盤的起伏是影響他們成功與否的主要因素,水漲船高這是事實;但是也有例外。正如我們在2008年和2009年所看到的,在斯托克頓,加利福尼亞房價下降80%的時候,舊金山地區的房價卻還上升了3%。」

問:「你目前有什麼投資打算?」

維克多:「我們現在正在做芝加哥、費城和北卡羅來納州阿什維爾的投資項目。我們不會在底特律投資,因為它是一個日漸縮小的城市。人口增長和經濟發展是我們投資必不可少的條件,但最終,開始任何一個項目都要有合適的團隊。一個好的投資因管理不善也會變成壞的投資。管理很重要,這意味著要有好的團隊。我們有時看到合適的投資機會而沒有採取行動就是因為還沒有建立起合適的團隊。機會幾乎無處不在,就像吃自助餐,你可以吃任何東西但必須是有選擇性的。」

「現在我們正在開發費城公寓樓,項目規模取決於最終拿到的地塊大小。比如,我們拿到3個房子的地,就可以開發11個單元的小公寓樓。我們正在開發一個新的耗資約150萬的住宅,一旦建成出租後評估價值將超過200萬。我們將採用75%的貸款方式,並在24個月內收回我們的投資總額。今年我們計劃在同一個社區開發65個單元的住宅。開發過程就是創造價值,物業的價值取決於其所帶來的收入,這往往和房地產周期沒有關係。」

要了解更多關於在美國投資房地產的信息,請發電子郵件到vmenasce@usrealestatepartners.com聯繫維克多。

責任編輯:岳東卿

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