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舊金山房市年中綜述:買家的機會

舊金山市。(李歐/大紀元)

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【大紀元2016年07月02日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)過去6年舊金山灣區已經創造了60萬個新就業機會,單單舊金山市就增加了10萬個;加之蓬勃的舊金山眾多首次公開募股的獨角獸公司;還有增值的股票財富,標普500指數在近5年間翻了一倍,這幾年創造了數以千計的百萬、億萬富翁。灣區人財富翻倍情況下,又有低利率環境,當時房市就像一塊燒紅的鑄鐵,難以降溫。

不過善變的房市,說變就變,從2015年中旬後,世界經濟動盪;2016年至今公開募股的公司僅剩一個;獨角獸公司估值縮水;公司招聘放緩;標普500指數沒有起伏。這些種種造成房屋負擔能力降到歷史低點,房市需求軟化,讓庫存出現喘息的機會。

在往常的美國房市規律,向來都是春季走高,直到暑假開始下跌,秋季又迎來一波高峰,接著進入冬季的節日休眠。今年3月的舊金山市房市竟然提前出現下跌,從2012年以來的中位數銷售價統計中發現,唯獨2016年的春季銷售從2月份的122.5萬美元下降到3月份的118萬,但隨後的4月份回升到128.5萬。

舊金山房市在逆轉

舊金山房市的供需天平逐漸在逆轉,過去幾年賣家市場的局面慢慢轉向買家市場,與2015年的4月相比2016年庫存上升了23%,但完成的交易量卻滑落10%。200萬以下的上市房產,在2015年的前5個月,每6個就有1個沒有賣出,但2016年卻增加為,每4個就有1個沒有賣出。200萬以上的情況更嚴峻一些,今年3個上市就有1個失敗。再次印證豪宅市場的失溫現況。

房市的降溫並不代表崩潰,在一個過熱的市場中,冷卻回歸理性交易反而是一件好事。事實上,房市的供給將因此改善,終結這波搶房時代,理性交易更有助房市健康發展。

在價格上來看,舊金山市的中位數銷售價顯得非常複雜,全市中位價為135萬美元,單獨看各區:北端的富豪區Pacific Heights、Noe Valley分別是567.5萬、221.25萬;西邊的Central Sunset是128萬;東南邊的Bayview一向是舊金山最低的房價區,為64萬。

4月到5月份的房價,2016年舊金山市的獨立房型比2015稍稍增長2%;公寓房型的價位在2015年有21%的大幅增長,但是2016年卻沒有增幅。

灣區學區房 春季依然搶手

然而離開舊金山市區,則有不一樣的天地,以好學區著稱的Palo Alto,在華人偏愛的94301與94306兩區,1、2月的交易量分別只有11、16筆;5月已經飆到38筆,且最高價在450萬美元,1月的最高價則是377.5萬。

另一個學區房城市——庫柏蒂諾(Cupertino),其春季交易量果然又迎來一陣猛漲,以95014為例,2月份僅7筆交易,最高銷售價為226萬,但是5月則暴增到38筆,最高銷售價為330萬。

另一個硅谷城市桑尼維爾(Sunnyvale),在比較熱門的郵區94085、94086、94087,1、2月的交易量分別都不到30筆,5月卻跳升到84筆,最高銷售價達到265萬。

急起直追的門羅公園

在半島區,特別值得一提的是門羅公園(Menlo Park),它的價格逐漸逼近Palo Alto,郵區94025今年1、2月交易量分別只有18筆,但5月回升到33筆,且出現去年以來的最高房價598.8萬(尚未統計今年6月)。

從去年8月份銷售統計來看,門羅公園不斷在創造新高房價,普遍獨立屋房價也從百萬元附近一直飆升,今年94025的獨立屋房價更多落在200至300萬的區間。公寓房也正在朝百萬美金邁進,數十萬的公寓房價越來越少見了。

異常火熱的菲利蒙

東灣方面,菲利蒙(Fremont)房市可以說異常火熱,光是2月就有85筆交易,最高價落在207萬;5月更衝到186筆交易量,最高價更來到350萬,兩個最高價皆出現在94539。

交易量最多的是94536,這裡有更多親民的價格,兩臥室的公寓還有50萬以下的價格,即使是4房的獨立屋最低價仍略少於90萬。

普萊森頓(Pleasanton),另一個東灣學區房城市,5月也迎來交易高峰,83筆的交易量,最高價是299.5萬,最低價還有39.9萬的兩臥公寓房。

其他灣區城市今年以來的銷售中位價,如:Alameda(90萬)、Hayward(54.5萬)、Dublin(86萬)、Daly City(85.5萬)、Burlingame(197.4萬)、Belmont(147.7萬)、Woodside(400萬)、Redwood City(137.5萬)、Sararoga(230萬)。◇

給買家建議:在舊金山市買房,買家可望迎來更多選擇機會,千萬不要一味加價搶房,尤其在暑假到來之際,買房人數預計驟減,如果你打算這時候進場,賣家對你有更多讓利空間。如果在舊金山市以外的地區,買家還需小心多方競價,畢竟學區房永遠都有人在買。

給賣家建議:面對供給增加的競爭,賣家對定價要多加小心、精準,不要過度拉抬價格,以免令買家轉身就走。打扮房產美好的外觀一向是賣房的訣竅,這個時候更要用一些心思,以期拉住買家的心。

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責任編輯:李曜宇

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2016-07-03 12:15 AM
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