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【巫本添房地產專欄】

在美國買康鬥需要的知識 委員會換主為何不易

美國康鬥的管理委員會權力相當大,他們共同決定僱用經理和現場管理員。 (Fotolia)

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【大紀元2016年08月19日訊】那是2009年美國經濟大衰退(The Great Recession)的一天,一位相當著急、講話帶有上海腔的華人來找我,30歲出頭、滿頭大汗,在初夏的日子顯得有點不合時宜,他要求我幫他進行一場「改朝換代」:把現有的康鬥(Condominium)管理委員會推翻,換成華人為多數的委員會,然後進行合理合法的收費,套一句英文的名言,此乃高貴的使命(Noble Mission)。

康鬥易主 氣勢洶洶 鬧劇收場

何樂不為,我遂找了一位好友——退休的老外律師來坐鎮,他當過州檢查官,參與一百多個康鬥的審核(審核康鬥的出售管理計劃書 The Offering Plan,坊間俗稱Condo Book)。因為所有參加這場「易主」運動的康鬥業主都需要簽同意書、並且公證,為了能更方便行事,我還去考了州公證官(Notary Public)。然後我帶著公證官的印信,花了近七個晚上公證了將近五十個康鬥業主,超過總數的一半(整棟樓接近一百個公寓),接著成功地逼原委員會重新選舉委員。

這棟樓超過80%的業主都是華人,但是原委員會共五人,卻只有一位華人,就是來找我的那個人。所以只要再有兩個華人進入,就有可能由華人控制,這兩位人選的決定已經是很不容易的事,最後決定是這兩位:一位台灣來的男士年約60歲,另一位是福州來的女士年約25歲上下。

在美國,康鬥買賣自由,業主有所有權(DEED),不必經過管理委員會來買賣,但委員會(BOARD)則有權決定管理費的多寡,也有權決定錢怎麼花。

長話短說,選舉委員會當天老外幾乎全到,老中只來了四分之一(簽名人士的四分之一),但仍然有得拼。孰料福州姑娘和上海先生(找我那位)私下談不攏,姑娘硬是死活不出席,這整個破局——本來勝利在握,豈料出席人數和老外不相上下,硬闖也許也能通關,但這下委員候選人不來,就一切泡湯,老外笑死。「易主」失敗,殘局一盤。

 紐約市工作人員超過十人以上的康鬥較多,人員開銷都是用每個月各業主交納的管理費來支付。(Fotolia)

紐約市工作人員超過十人以上的康鬥較多,人員開銷都是用每個月各業主交納的管理費來支付。(Fotolia)

在美買康鬥你須知的三件事 

第一,最重要的就是檢查管理費用的歷史記錄。

從最原始的出售計劃書到每年的財務報表都要看,買方律師至少都要求近兩年的財務報表,看錢收多少、花多少、怎麼花的。

有時候有餘錢,管理委員會有權不發還給各業主,而當做管理經費保存(Reserve)。但有的管理委員會操作會議-有意把保存經費提高,再要求業主每月補交到要求的數目。這些都可以從交費歷史看出其中的門道,所以委員的人品和能力也是重要的考慮。

每個月管理費多少不是買方唯一要知道的,有時候某個月會多出來,原因是康鬥在那個月剛好完成公共部份的整修,例如進入大廳的整修或換新或電梯修理,都可以在完成那個月加收。交的費用不是月月相同,如果歷史記錄顯示相同的地方每年都在修,那就要注意可能有鬼。

第二,知曉管理委員會如何產生。

在出售管理計劃書裡,所撰寫的管理委員是如何產生的,也是非常重要的內容,有些文字內涵使得新買的業主要進入委員會是不可能的。

為甚麼說這個很重要,因為康鬥的管理委員會權力相當大。一般來說,康鬥由管理委員會僱用經理(Manager)和現場管理員(Super)。大的康鬥有辦公室,管理員住在大樓內,負責管理大樓的工作人員,紐約市工作人員超過十人以上的康鬥較多,人員開銷都是用每個月各業主交納的管理費來支付。

雖然有些康鬥管理委員會成員不能領薪水,然而很多管理委員會不外請經理,委員會成員輪流當經理,就名正言順領工資了。成為利益既得者,想要改朝換代-談何容易。

第三,留意康鬥內自住的空間出問題、誰負責修理。

比如漏水的話,哪些屬於管理委員會修,哪些是業主的責任,要仔細研究。這個包括如果是熱水管漏水,在隔板內屬於共有共享,當然是管理委員會的責任;但假如是牆壁伸出的入水(冷熱)開關漏水,誰需要付修理費?

另外緊急事情發生時,有無通報機制?沒有24小時看門(Doorman),需特別注意樓門管理員(Super)的電話和住處,有緊急事件發生,不通報,可能要付很大的責任,那費用由誰來出?漏水造成其它住戶的損失,如果受損住戶有保險,會叫保險公司處理,管理委員會也會叫康鬥的保險公司出來處理,究竟由誰付修理費?康鬥的業主們最好心裏有數。

買完康鬥後還需要留意的事宜 

既然是康鬥,那要注意和知道的事情不少,未簽約買進之前就得先知道收費歷史、管理好壞、安全與否、和諧氛圍、左右上下鄰居是否知情達理(樓上喜歡聚會,必然有影響;左右隔壁夫妻天天吵架就有危險性;左右鄰居常打小孩等等),買了再後悔,為時已晚矣。所以說在紐約住久了,個個都是福爾摩斯。

這裡也為讀者提供幾個原則,妥善處理買完康鬥後的常見事宜:

第一,最好為自己的康鬥公寓投保。有了保險,自己公寓如果沒有損失或者損失很小而且保險不會給付,就不必自己去通知保險公司。

第二,如果另外住戶有損失並且其保險公司已經寫信來通知或威脅,則必須請自己的保險公司出面應戰。

第三,不要回答任何非書面沒有正式文件的賠付詢問,不管是電話或面對面的問詢,切記言多必失。

第四,管理委員會如果沒有正式書面通知就寄賬單來,假如肯定錯誤不在自己,就得請律師處理,或請保險公司處理,不要和管理委員會硬幹。

第五,最好不要和管理委員會任何會員有任何衝突,一切在正式法律文件上來解決,怎麼說都是廢話,解決不了問題。

第六,樓門管理人員是住戶每天都可能見面的人,要保持良好關係,有益無害。◇

責任編輯:林燕

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