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紐約購房養房攻略(二)上 走出20%首付買房的誤區

與其埋怨攢錢的速度追不上房價的漲速,不如尋找低首付的貸款,來得更實在。(Fotolia,圖為紐約中央公園)

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【大紀元2016年09月24日訊】(大紀元記者張婷綜合報導)很多人對買房有一個誤區,那就是一定要攢夠了20%的首付款再買房。但攢了幾年錢,結果卻發現自己攢錢的速度遠追不上房價的漲速,只能望洋興嘆,啥時才買得起房。資深專家卻告訴你,買房一定要首付二成是一種普遍的認知誤解。要多做功課,才能更快瞭解美國的房地產市場,圓自己的買房夢。

一定要支付20%的首付才能買房,這已經是買房的過去式(Fotolia)
一定要支付20%的首付才能買房,這已經是買房的過去式(Fotolia)

20%的首付是過去式

買房要求20%的首付是一個很常見的誤解。房貸報告網(The Mortgage Reports)的房貸市場專家丹‧格林(Dan Green)表示,當今的房地產市場,買家不必一定要支付20%的首付(除非對貸款機構來說有很明顯的風險的情況除外)。

這已經是買房的過去式,自從1934年聯邦政府擔保的FHA低首付貸款出台以來,20%的首付已不再是買房者的一大購房門檻。

目前房產銷售量在上漲,而房產的供應卻在下降,這就使得美國很多城市和地區的房價上漲。與明年相比,目前的房市還算是比較便宜,是買房的好時機。再有,房貸利率的降低為買房提供了另一大優勢,也降低了貸款人買房後每月的支出。

但是很多人雖然想買房卻沒有行動,都是卡在20%的首付這一條件上。他們有很好的收入,但是卻沒多少積蓄。然後更重要的是,他們都一致認為「一定要20%的首付」。

誤會從何而來

為甚麼買家們一直都那麼墨守成規呢?這是因為對於傳統貸款來說,支付20%的首付就不需要購買私人房貸保險(PMI)。而無首付或者低首付貸款除了特例外,往往都要求貸款者購買房貸保險。

換句話說,如果你願意購買房貸保險,那麼買家可以以少於20%的首付得到貸款。而這種房貸保險隨著貸款人償還一定貸款後,是可以取消的。

雖然大家都想避免購買房貸保險,但如果房價上漲的速度比攢錢的速度還快,那麼攢夠錢後再買房是否真的能夠節約成本呢?格林指出,事實上,以現在房價增長的速度,一個買家以3%的首付貸款,只需要支付不到4年的房貸保險就會滿足取消保險的條件,這個時間並不算長。然而,很多買家,為了避免房貸保險寧可放棄買房機會,開始攢20%首付錢。而與此同時,房價在上漲,這就得不償失。

當然,對於買家來說,首付需要考慮,但絕不應該成為買房唯一的考量,在看漲的行情下,考慮房價在今後幾年的走勢更有前瞻性。

美國聯邦房屋管理局以及房利美和房地美都有提供低首付的貸款,做好功課,爭取提早買房(Getty Images)
美國聯邦房屋管理局以及房利美和房地美都有提供低首付的貸款,做好功課,爭取提早買房(Getty Images)

盤點4種低首付貸款

1.FHA貸款:3.5%首付

如果你的信用分數低,無法通過傳統貸款方式貸款,可以嚐試FHA貸款。此項貸款是由聯邦房屋管理局(Federal Housing Administration)擔保的銀行貸款,只要求3.5%的首付。因其對信用分數要求比較寬鬆,對購房者首付要求少,較好申請,一直是信用不夠好或者經濟實力不足的人士的好選擇。

一般來說,FHA會提供比較低的利率來幫助購房者。FHA貸款的主要優勢有:

‧ 信用分數為580分或者以上的申請者所需支付的首付只有3.5%;小於580分但不低於500分也可能獲得貸款,但要求的首付為10%;500分以下不符合FHA貸款資格。

‧ 允許全部首付都可由貸款人的父母、親戚、僱主、獲得認可的慈善團體或者是來自政府的購房計劃贈送的錢支付。

‧ FHA貸款願意幫助遭受破產或者法拍屋制裁的人貸款。

FHA雖然使得很多在傳統方式下無法貸款的人能夠實現買房的願望,但是申請FHA貸款一個最大的弊處就是要求貸款人購買房貸保險。因為FHA擔保的貸款對信用分數要求比較低,因此承擔的風險較大。

申請FHA貸款,貸款人首先需要支付預付抵押貸款保險(UFMIP),為貸款額的1.75%。其次還要繳納年房貸保險費(MIP),對於貸款價值比(LTV)為95%及以下的貸款,年保險費為0.80%,房貸價值比高於95%的年保險費為0.85%。

根據FHA對房貸保險的最新要求,對3.5%的首付貸款人而言,在全部貸款期內都需要支付年房貸保險,且不能取消。這就使得FHA貸款保險算起來,很可能比傳統貸款保險更貴。因為傳統貸款保險規定,貸款人在貸款期間,一旦房貸價值比降至80%,房貸保險就可取消。

所以,選擇FHA貸款、還是傳統貸款,還得看貸款者個人的情況。如果貸款人能夠支付20%的首付,自然要選擇傳統貸款最為經濟。但當如果貸款人信用分數低或者只能支付極低首付,最好採用最好FHA貸款。如果貸款人信譽良好,並且能夠支付至少5%但低於20%的首付,就需要徵求信貸員的意見。

雖然FHA貸款的初期目的是要幫助低收入家庭,但FHA貸款並不對借款者的收入有限制。FHA對於不同地區的貸款都設定了最高貸款額。在高消費的地區(包括紐約市區、加利福尼亞的橙縣、華盛頓的地鐵區)提供最高為625,500美元的貸款。

2.Conventional 97 貸款: 3%首付

由房利美和房地美(Fannie Mae and Freddie Mac)提供的Conventional 97貸款項目只要求3%的首付。對於很多買家來說,Conventional 97貸款要比FHA貸款更划算。該貸款項目也允許購房首付可以由親友贈送的錢來支付。Conventional 97基本的要求是:

‧ 貸款額在大多數地區都不能超過417,000美元

‧ 固定貸款利率

‧ 只針對首次購房者

‧ 最低信用分數為620

‧ 需要購買房貸保險

FHA貸款和Conventional 97貸款都提供低首付,但後者不要求貸款人購買預付抵押貸款保險,只要求購買每年的私人房貸保險,並且後者當貸款價值比達到80%時,房貸保險就會取消,而FHA則需要在貸款的整個期間內都支付年房貸保險。

至於哪種貸款好要看貸款者個人的情況。一般的規則是,如果信用分數低,就只能選擇FHA貸款。如果信用分數符合Conventional 97的要求,並且做長期貸款,Conventional 97就會比較划算。特殊例子最好還是邀請房貸專家給予幫助。

沒有說哪種貸款最好,更重要的是看貸款者個人的情況,以及貸款要求的信用分數及條件。(Fotolia)
沒有說哪種貸款最好,更重要的是看貸款者個人的情況,以及貸款要求的信用分數及條件。(Fotolia)

3.80/10/10貸款計劃:10%首付

80/10/10貸款計劃也通常被稱為「附加貸款(Piggyback Loan)」計劃,專門針對信用分數在平均分以上的買家而設立。80/10/10貸款實際上是由兩個貸款組成,目的是給貸款者額外的靈活性,降低貸款的整體支付。

這項貸款要求貸款人支付10%的首付,其餘90%的房產價值用兩個貸款而不是一個貸款來承擔。80/10/10中,「80」指的是貸款人第一筆貸款的總額為房產成交價的80%,是由房利美和房地美提供的傳統貸款,按照市場現有利率;第一個「10」指的是第二筆貸款總額為成交價的10%,這一貸款是房屋淨值貸款(Home Equity Loan)或房屋淨值信用貸款(Home Equity Line of Credit);第二個「10」是指10%的首付。

80/10/10貸款計劃要求信用分數比較高,680分或者以上的購房者才能申請。這項貸款旨在給買家提供最好的價格,因此貸款機構有時也會推薦一個不同的結構,比如,如果第一項貸款在貸款價值比為75%或者以下會得到更好的利率,那就用75/15/10會比80/10/10更划算。

4.HomeReady貸款計劃:3%首付

HomeReady貸款主要是針對中低收入者而設立,其服務範圍擴展到來自低收入社區、少數族裔社區、受災區的家庭。

這項貸款計劃的特點是很靈活。比如:非貸款人士家庭成員的收入在房利美的臺式電腦審核程式(Desktop Underwriter)計算中可視為補償考慮,從而允許負債收入比(DTI)大於傳統要求的45%,最高可達50%;出租收入或者房客收入都有助於貸款人獲得貸款資格;貸款人的家庭成員可以與貸款人的收入合起來進行貸款資格的評定,比如說,家中有父母、或者上班子女,他們的收入都有助於貸款者獲得貸款資格;此項目還允許非居住貸款者比如父母成為房屋的貸款者。

此外,要求3%的首付。

1) 最低信用分數為620,非首次購房者也可以申請。

2) 需購買房貸保險,當貸款價值比達到80%時,房貸保險就可取消。

3) 首付和成交費可由多種資金來源支付,比如補助金、親朋好友贈送的錢等。

4) 至少一位貸款人需完成購房教育課程(Homeownership Education Course)。

5) 購買的房產需要作為主要居住所。

6) 收入限制:低收入地區沒有收入限制,其它地區以該地區的平均收入為上限。

一般而言,銀行要求兩年的報稅資料。但近年來銀行使用房利美的「臺式電腦審核程式」和房地美的「房貸勘探程式」(Loan Prospector)來批准房貸。這些程式用以批准的大多數種類的房貸只要求最近一年的W-2和稅表,這極大方便了貸款申請。但不是所有銀行會因此只要求一年稅表,因此申請房貸時請詢問銀行。(待續)

責任編輯:麗莎

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