【大紀元2017年01月08日訊】（大紀元記者余亨之舊金山灣區報導）舊金山灣區房地產市場，高端豪宅價格下降，但中價位房屋2017年仍然看漲。灣區房地產經紀Wayne Wang博士（全美Top 1%經紀人），長於研究房市，他分析舊金山灣區房市並不受美國經濟十年峰谷週期的明顯影響，而是會長期處於牛市。Wayne Wang認為買家要抓住時機購房，千萬不要「今年看不上，明年買不起」。
面對激烈的灣區搶房競價，出價低了，買不到房屋；出價太高，搶到房子，買家會覺的多花錢而心疼。Wang博士發現競價人數與加價之間的比例關係，獨創灣區搶房出價公式。他的房地產報價Offer，出價精準、例不虛發，不僅保證買家搶到房子，其中有的房子在銀行的估價，明顯高於購房價；即買家一拿到房子，就已經賺上一筆了。
灣區地產經紀Wayne，提供房市詳盡攻略
Wayne是Realty One Group地產公司（全美排名第五）菲利蒙辦公室的銷售冠軍。Wayne也是工科博士，對灣區房地產市場研究見解獨到。對每一個買家，他都會提供一套詳盡的灣區房市攻略，幫助客戶更好地理解舊金山灣區房地產市場。
攻略內容包括：1、美國購房流程；2、購房需要考慮的因素；3、租房和買房哪個更有利；4、灣區房地產市場概況PPT文件，包括灣區概況，灣區房市歷史數據對比，灣區經濟、社會、文化、資源等的完整介紹。精美詳實的資料，加上Wayne深入淺出的講解，往往令買家茅塞頓開。初次見面，很多買家就對他產生了較強的信賴感。
2017年灣區房市，中價位房仍有大漲幅
Wayne還通過對加州房地產市場歷史的研究發現，加州房屋價格中位數增長，從1968年之後都有據可查，房市漲跌經歷了三個長週期：第一個長週期是1968年～1989年，加州房價連續上漲了21年；第二個長週期是1996年春天～2007年中，房價連續上漲了11年的時間（中間2001年有稍微下跌）；第三個上漲週期是從2012年春天持續上升至今，才上漲了5年，與以前連續上漲21年或11年的週期相比，以後幾年房價上漲的趨勢預計還會繼續。
灣區房地產：單數年漲更多 東灣是重點
Wayne通過研究還發現：在加州灣區，一般而言，單數年價格上漲比雙數年要快。比如1989年、2007年是上兩次的房價高峰年；過去幾年來，2011年比2010年漲的快；2013年比2012年漲的快，2015年比2014年漲的快。
明年2017年，應該會比2016年漲幅更大。2016年的房市雖然上漲，但是漲幅平常，舊金山、南灣、半島、東灣的漲幅與2015年的漲幅相比，都比較小。 Wayne預測灣區房市，2017年漲幅高的地區，可達百分之十幾至二十，尤其是東灣的熱點地區，由於房價的補漲，漲幅會更高一點。
利息仍屬低位 沒有經濟危機
利息方面，美國的利息趨勢一直維持在低檔區。1980年代的時候，房屋的貸款利率高達16%～17%。有關專家預計，2017年美聯儲有可能加息三次，加息幅度可能在0.5%～1%。即使明年貸款利率上漲，與以前的貸款利率相比，也還是很低的，所以對2017年的房市上漲影響不大。
就經濟狀況來看，美國目前沒有大的經濟危機（2007年有次貸危機，導致房價全面下跌）和明顯的經濟問題，而且現在就業充分，失業率只有百分之四點幾，這些都是經濟好轉的利好因素，當然也會推動房價上漲。
灣區買房 越早越好
經常會有買家問：「現在房價是否到頂了？我是現在買，還是再等一等？」Wayne認為如果現在買得起的話，那麼隨時買房子都是最好的時期。這是因為對於自住而言，生活的質量很重要，租住別人的房子限制多；有自己的房子心理感受不一樣，有錢能買盡量買，越早越好。
從投資的角度看，灣區的房價確實很高，但是區域的多樣性導致的房價差異也很大。比如Concord的兩臥康斗只有18萬美元，投資潛力還是很大。對於長期持有的投資房產而言，現在仍然是購買的良機。
灣區亞洲化 灣區買房會更貴
灣區發展趨勢逐漸亞洲化。中國人、印度人等亞洲人很注重房產投資，帶動其他種族的人也跟風買房投資。而且由於亞洲人比較喜歡都市化的生活，灣區都市人口密度越來越大，城市化越來越明顯，因此房價也會越來越貴。
同時舊金山灣區土地可供開發的越來越少，由於經濟的發展，硅谷人口卻在不斷的增加，對住房的改善要求也越來越高。雖然有時出現經濟危機，房價會下跌3至5年，但是長期來看，房價總體上會不斷上漲。橫向比較，舊金山最貴的海景房每平方英尺的單價只有2千美元左右，而紐約曼哈頓的普通公寓每平方英尺都要3千美元，漲幅空間還很大。
灣區硅谷是美國最有活力的地區，人均GDP有8萬多美元。南灣的GDP成長速度是8.9%，美國不到2.5%，加州4.1%左右，灣區平均在6%左右。GDP增長這麼快，人口這麼密，房價沒有道理不漲。
買房知彼知己 上中下策略助搶房
目前，東灣房市雖然不像2013年火爆，一個房子有六、七十個報價，仍然會有十幾、二十多個報價。
房子的成交價，Wayne認為取決於：1、房子本身的狀況； 2、合理的市場價格； 3、當時參與競爭的買家人數；4、買家對房子的感興趣程度……其中了解準確的競爭人數非常重要，是在市場價基礎上加價的關鍵因素。
Wayne勤於溝通，善於溝通，他差不多每天都會致電賣方經紀，了解賣家喜歡什麼樣的買家？有多少人要了房屋信息的披露報告？有多少潛在的買家投標？
了解賣家情況之後，Wayne再根據買家購房的渴望程度，制定了上中下的三套價格策略。上策為志在必得的價格，就是買家出這個價格能100%搶到房子；中策的價格，保證買家有90%的概率搶到房；下策的價格，買家能有70%的機會拿到房子。
目前接受Wayne建議的客戶，有80%的人搶到了房屋。沒有搶到房子的買家，因為不想多出錢，就選擇了下策的價格，結果有一些人失去了機會。他們後悔不已，再次找Wayne買房的時候，就是斬釘截鐵地要把房屋買到手。後來，Wayne也都幫這些人如願以償拿到了房子。
買房出價（Offer）的時候，在市場價的基礎上要加多少錢才能拿到房子呢？擅長鑽研分析的Wayne發現，這個加價的數值與參與競價的人數有很直接的關係，可以用公式表達：加價百分數=競價人數的百分比×係數+修正百分數。
這個公式中的係數，會根據競價人數的不同，而有變化。比如一個標有20多人搶，那麼這個係數就是M；如果只有幾個人競爭，係數可能就是N。而公式中的修正百分數，則是Wayne根據市場週邊房子的過去成交價、房子狀況、面積，屋況等等因素，用一套工具分析出來的，計算的很準確，房地產出價，屢發屢中。
找到房子硬傷，砍價有力
對於競爭人數少的時候，Wayne就根據房屋的狀況，建議客戶適當砍價。比如對於有「硬傷」的房子，是砍價的一個很有利的因素。房屋的硬傷包括：有人在屋內去世、距離高速路近、有高壓線、房子周圍有化工廠、加油站等；對華人來說還有風水、房屋的結構、朝向是否合理等。
信不信Wayne Wang，灣區買房結果兩重天
大陸一個買家看中紐華克（Newark）的一套房子，5、6個人競價，Wayne建議他加2萬，他只願意加1萬，加到87萬，結果沒拿成，他非常後悔。這是一個很經典的例子。
Wayne說，大陸來的買家，尤其是前幾次去看房，就看到滿意的房子，會誤以為在灣區看房容易，其實後面還有更好的房子等著呢，結果往往錯過機會。
例如一位董先生想在菲利蒙（Fremont）買學區房。第一次看到很滿意的房子時，不願出到Wayne建議的價格，結果沒拿到房子。第二次再看到別的心儀房子時，他按照Wayne志在必得的上策價格，出價時加了約20%的價格，在20多人的競爭中順利買到房子。房子的質量、位置、環境都很好，令他非常滿意。感激之下，董先生給Wayne介又紹了一些他的朋友，目前Wayne新客人中約有一半都是老客戶轉介過來的。
有一位客人想買聖塔克魯茲（Santa Cruz）的房子，當時只有5個人競價，開價76萬，客戶非常想要那個房子，根據Wayne的上策價格出到79.1萬，結果客人順理成章地拿到了想要的房子。
東灣地產豪宅剛到手，就賺了7.5萬
魏小姐看上普萊森頓（Pleasanton）的一處豪宅，占地半英畝、面積3,600多呎、非常氣派。她特別喜歡，就準備出全價127.5萬購買。Wayne認為房屋有硬傷（老人去世），而且競爭不激烈，僅有2個人要下Offer，就建議她從122.5萬出價，結果就拿到了豪宅。但是魏小姐的貸款銀行評估這個豪宅時，銀行的估價是130萬。豪宅剛買到手，就賺了7.5萬，魏小姐自然是心花怒放。
選擇灣區房地產經紀：要回扣還是要專業？
現在有不少華人買家，找房地產經紀人買房時索要回扣。是，有的經紀人讓買家自己去看房，自己去訂價，他只是幫買家寫個Offer，許諾給買家一半的佣金作為回扣，或只收買家1%的佣金。灣區購房競爭激烈，訂價是一門很深的學問，需要豐富的經驗，買家憑著感覺能精準訂價嗎？這樣的買家往往都是空忙一場，可能一、兩年也買不到房子。
Wayne不給回扣，靠服務取勝。他不僅擁有獨一無二的競價公式與工具，也確保買家搶房成功。他還會跟買家一起研究房屋的檢驗報告，清楚房子有哪些缺陷、有哪些主要問題，為買家把好房屋質量的關。
他還能準確地估算房屋裝修所需的費用，為買家介紹口碑好的裝修隊伍；買家的熱水器、電器、管道壞了，他都會及時幫助找人去修理；甚至在需要的時候，他會幫助客人搬卸家具。Wayne全方位、全過程的購房服務，真正做到了免除客戶的後顧之憂。
選擇什麼樣的經紀，精明的買家可以算筆帳。灣區的房子這麼貴，買房的人又這麼多，一旦競爭，2萬、3萬，甚至10萬、20萬的加價，房價很快就漲上去了。相比之下，萬兒八千的回扣算什麼呢？房子買到手，才能賺到錢。
綜上所述，加州地產經紀Wayne認為：買家要抓住時機購房，千萬不要「今年看不上，明年買不起」。
如果您志在必得要買房、要在灣區投資，請聯繫Wayne Wang
電話：（510）366-1986
郵箱：wangwl@hotmail.com
網站：www.DrWangHome.com
本文分別刊載於
舊金山12月31日財地產版
舊金山2017年1月7日財地產版
責任編輯：李曜宇
