【大紀元2017年10月05日訊】最近聽了一場關於房東房客的講座，主講人是本地經驗豐富的法律顧問（Paralegal），「傳授」了房東必備核心祕笈。
在安省，規管房東房客關係，保障雙方平等權益的法案叫做【住宅租賃法Residential Tenancy Act, 2006修訂版】。一旦牽扯到住宅租賃法，就非常複雜和講究了。但大家可能有所耳聞，有一種租賃關係不受這項法案約束，那就是房東或房東的家人與房客共用廚房或衛生間。如果您是這樣的房東，而您的房客是欠租耍賴，那您只需請來警察，應用「侵犯私人領地」（Trespass）的控訴，將壞房客直接請走，非常簡單。
房東維護自身權益的關鍵點：
1.招租時不能操之過急，以穩妥為先，精挑細選好房客。
2.出現欠租後，準時和房客溝通，第一時間採取追討房租的措施。
3.當租客出現單方違約現象後，嚴格遵照租約條款，保障房東合法權益（請注意，這裡不是教導房東要做心狠手辣的商人，而是在關鍵時刻能夠利用法律條文，站在「理」上自我保護）。
招租：
要想找個順心省心的房客，就要在招租階段把好關。想今日掛牌，明日就收租？除非您的運勢超好。根據很多房東的經驗，世界上80%的房客都是好房客。
那如何識別「高危房客」呢？一類是一眼看上去就明顯有問題的：如信用紀錄差、沒有固定收入和工作，談吐上就不讓人信任的；還有一類是巧言令色，一上來就大包大攬，恨不得明天就交上全年房租，立刻搬進您家的。
遠離「高危房客」的辦法，就是對信用紀錄、工作證明的核查篩選以及面談觀察。除了紙上的證據，見面談天是相當靠譜的方法。沏上一杯茶，坐下來聊聊天，從而得知房客的家里人口、工作情況、為何搬家、幾人入住等情況。在閒聊的過程中，直覺應該可以告訴您，這是不是理想的房客。
面試過程中，要是覺得該房客可疑，避開為上，最好的說辭可以是：我家媳婦/先生今天也在見租客呢，如果今天晚上6點我們還沒給你電話，就說明我們租給別人了。
有時候房東太實誠，很容易會惹火上身。有這麼一位房東大媽，一接電話，聽出來是印度人，馬上就在電話裡跟人家說：你們這咖喱味咱受不了，咱不租；再一接電話，是個帶著小孩的婦女，大媽問：父親呢？回答，沒有父親。大媽又問，是不是黑人，婦女說，是。大媽馬上宣布，不租給單身媽媽，也不租給黑人。結果，這位婦女直接把大媽告到了安省人權委員會，理由是赤裸裸的種族歧視！
安省人權法裡規定了，房東不得因為求租人的種族、族裔、膚色、家庭婚姻狀況、性別取向、年齡而拒絕出租。如果您真的有所顧慮，不願將房子租給某些群體，把理由放自己心裡就好了。拒絕的說辭一句就夠了：我家媳婦/先生今天也在見租客呢，如果今晚6點我們還沒給你電話，就說明我們租給別人了。
租約：
有位房東大爺找法律顧問訴苦，反映其房客欠租已經3個多月了。但是當時沒簽租約，所以一直拖著沒採取措施。難道「沒有書面租約」就等於「沒有租約」？ 這是個非常大的誤區！
住宅租賃法中對租約的定義是：可以是書面的、口頭的或默認的 （Written，Oral，Implied）。
書面租約是不得違背住宅租賃法精神的，而口頭租約的例子也很多，現在主要來講講默認租約的概念。
舉個例子，老賈的小學同學移民落地多倫多，為表主人盛情，老賈把地下室給他一家住，還在租金上打折。幾個月後，同學由於囊中羞澀開始欠租，老賈去要租金，他卻說，我不是租客啊，咱是老同學了，前幾個月的錢，那是我的心意。對質公堂後，房東租客委員會的委員認為，根據交租的歷史和雙方的證詞，委員認為「租賃關係」已經由雙方的行為默認存在了。
回到張大爺的案例，沒有書面租約並不可怕，可怕的是大爺連租客的全名都不清楚，只知道男的叫Jack, 女的叫Nancy。即使想發一封討租信，都不知道向誰去討。在法律顧問的建議下，張大爺試圖從租客信箱的信件中獲得蛛絲馬跡，但是信箱乾乾淨淨，半片紙都沒有。最後，倒霉的張大爺雇傭了私家偵探才得到租客全名。從這個案例可以看出租約的必要點是，至少得知道租客的全名。
書面租約不需要長篇大論，甚至用中文起草都可以。一旦出現糾紛要上法庭，找個認證的翻譯翻成英文即可。講座主講人還提示房東們： 手機好修，航空母艦難修，租約也是一樣，條款太多太細可能反而帶來不必要的後患。
所以租約必須包括以下幾個基本信息：
1. 租客與房東的全名
2. 每月房租的數額
3. 起租的時間和期限
4. 房東的通訊方式，以及能向房東呈交文件的地址（法律上稱作Service Address）
5. 租金繳付方式
6. 租金裡所包括的使用內容（水、電、取暖、停車、通訊、電視網絡等等）
另外，為了預防租客「玩失蹤」，房東可以要求租客提交駕照的複印件，以便在租客更換地址後仍然有可能追尋其下落。
而且需要注意的是，租約擬好後，房東房客需要在21天內達成人手一份。
房租收據
【住宅租賃法】規定，房東必須向房客提供租金收據。否則會有罰則處理。收據可以非常簡單，不拘式樣。說明誰收了誰的多少錢，是哪個月的房租就可以了。自己留下一份存檔。
如果您把招租和租約這兩個部分處理得完備嚴謹，一般情況下，比較容易避免欠租、追討，乃至驅逐這些不愉快的經歷。
茫茫人海，房東房客有緣千里來相會，和氣生財最理想。房東逢年過節給房客準備一份小禮物也是再正常不過的。主講人就舉例說，一位房東將房子內的臥室分租給兩位小留學生，分別是一位男生一位女生。幾年過去，這兩位室友喜結連理；再幾年過去，寶寶出生，小家庭初具規模，但一直沒有搬離。房客住的開心，房東生意做得省心。何樂而不為！
本期的見聞就寫到這裡。下週我們繼續探討欠租、追討、驅逐所要面臨的程序。
責任編輯：芮蕾
