【大紀元2017年10月05日訊】上週我們分享了當房東的兩個關鍵步驟：一，找到靠譜的房客，保您年年有餘；二，簽署有的放矢的租約，讓您高枕無憂。話雖如此，任何盈利的生意也伴隨著風險。當房東的，既要有未雨綢繆的視界，也要有兵來將擋的氣度，該唱紅臉唱紅臉，該唱黑臉唱黑臉。
房東維護自身權益的關鍵點：
1.招租時不能操之過急，以穩妥為先，精挑細選好房客。
2.出現欠租後，準時和房客溝通，第一時間採取追討房租的措施。
3.當租客出現單方違約現象後，嚴格遵照租約條款，保障房東合法權益（請注意，這裡不是教導房東要做心狠手辣的商人，而是在關鍵時刻能夠利用法律條文，站在「理」上自我保護）。
本期文章中，我們來談談房東房客出現糾紛後如何應對。根據法律顧問的觀察，打到委員會的官司，80%是由於「欠租」。此外，還可能出現房客單方違約，房東房客個人、情感糾紛等等。
追討欠租，有理有節
當房客開始欠租或遲交房租時，不必大動肝火，也不要把門鎖換掉讓房客露宿街頭。房東應依照【住宅租賃法】所規定的步驟，採取以下合理的追討措施：
1. 向房客呈交Form N4。此通告表的名稱是「由於房客欠租，提前結束租約」。如果您每月1號收房租，等到1號的午夜12點過了錢還沒到，您就可以把這通告送上門去了。通告中宣布：請您在終止日前（Termination Date）繳納房租，否則打包走人。在表格中，您需要正確填寫所欠房租的數目，並計算出「合約終止日」——以月和年為單位的租約，終止日是此表呈交後的第14天。注意，如果終止日寫錯了：即便只少了一天，通知都無效，房東必須從頭來過！
2.此表上必須寫清房客的全名以及出租單位的完整地址，並帶有房東的簽名和日期。
3. 如何「有效」向房客呈交表格，【住宅租賃法】第191條列出了委員會承認的送達方式：
a.親手交給房客本人
b. 親手交給住在出租單位裡的，看起來像是成年人的人
c. 投放在租客日常接受郵件的信箱裡
d.將表格寄送到房東所瞭解的租客最近居住或做生意的地址
e. 快遞送給房客
f. 用傳真發到房客的住宅或公司
g. 把通知放到出租單位的門下頭，或是從門上的郵件口投入屋內
h. 即便房東沒有採取上述方式，如果能證明通告中的信息在規定的時限內傳達到了房客耳中，仍然算有效呈送
4. 如果房客在「終止日」前交上了房租，一切照舊，平安無事。不過，這份N4表格成為了房客拖延交租的證據，請您仔細備案，如果房客故伎重演多次，房東便可用「頻繁拖延交租」為理由，向房東租客委員會申請結束租約，驅逐房客。拖延多少次就算「頻繁」？根據法律顧問的觀察，3次即可。
5. 如果房客在終止日結束時未交房租，打包走人。您可以立即發布新的招租廣告。那麼欠的房租怎麼辦？房客搬走後，房東租客委員會不再有權限幫您要債，您應該追討欠租的地方是「小額法庭」。
6. 最差的結果是，房客即不交錢也不走人。您只好每天數著日曆，終於數到第14天，您可以向委員會提交驅逐申請啦！申請費是170加元。
7. 當委員會審核過您的申請後，會給出一個聽證日期。
8. 聽證日期到了，您帶著所有的證據：遲到的支票，跳票的銀行證明，您和租客之間的郵件來到委員會。您望眼慾穿期待與房客的對峙，但只迎來一位代理人站在房客的位置，告訴委員：房客他老人家病了，請求延期開庭。法律顧問告訴我們，在這個時候，您最好的辦法就是以無辜的表情對委員和對方代理說:「病了？我深表同情啊，那就請委員再給個日子吧。」
9. 病過一次的房客，不能永遠病下去。如果下次開庭，他老人家依然不現身。您就可以要求委員，在房客缺席的情況下進行聽證並給出裁決。
法律顧問特別提醒：為了得到委員的信賴，作為房東，您一定要以「無辜謙遜」的面貌出現在聽證上。而不是「財大氣粗、有理不讓人、無理攪三分的大地主」。錯誤的態度不但無法幫您討回公道，反而可能將您變成「侵犯房客權益的壞房東」，讓您費盡周折，空手而歸。
10. 經過證據的陳述，您終於得到了您想要的那張裁決「驅逐令」 （eviction order）：限房客10天之內必須搬走！
11. 10天快到了，發現租客依然在您的房子裡，您只好帶著驅逐令原件，來到高等法院的 Sheriff 辦公室，請求強制執行，這個部門的全名叫做 Superior Court of Justice Enforcement Office。多倫多的辦公地址為 393 University Ave, 19th Floor。申請費用330加元。
12. Sheriff收到您的申請後，會向房客發出最後通牒「Notice to Vacate」。若房客依然無動於衷，Sheriff就會通知房東：買把新鎖，在某年某月某日幾時幾分進行現場驅逐。
13. 您或您的代理人需要在驅逐日當天按時到達出租單位。Sheriff上前敲門，要求房客離開。如果房客不能「主動自願」離開，Sheriff有權使用「武力」將房客從房子中帶出。接著，你需要當著Sheriff的面更換門鎖。
14. 房客是走人了，一屋子家具怎麼辦？在驅逐發生後的72小時內，您需要保留房客的所有物件，並在房客的請求下允許他們運走。72小時候後，如果房客沒有聯絡您，您可以將其物品自行處理。
15. 房客終於走了，但欠的房租還沒交上。您只好草小額法庭，通過訴訟的方式進行欠租追討。
根據法律顧問的經驗，硝煙味道十足的上門驅逐實屬罕見。作為房東，您也不希望遭遇這樣不愉快的一刻。
收回自用，理由必須十分充分
當然，您的房客可以是標準的五好房客，按時交租、從不惹是生非。可是您依然想結束這份租約，怎麼辦？ 收回自用恐怕是您唯一的選擇。收回自用沒有聽上去那麼簡單。
首先，收回自用的主人是誰？
住宅租賃法第48條這麼說：
• 房主
• 房主的配偶
• 房主或配偶的子女或父母
• 任何為房東或以上家人提供護理的人（當以上所述人士也住在房子內）
收回自用的充足理由是什麼？如果您有兩套房，您說，A房子我住膩了，想搬到B房子有新鮮感。對不起，這理由在委員會面前不成理由，不能成為驅逐房客的借口。您必須向委員會證明，您和家人是礙於生活的必須才收回出租單位的，理由如下：
• 除了這套出租單位，您或您的家人無處可住；
• 這套出租單位比您現在的住址方便很多，無論是大人上班、孩子上學、老人出行，都決定了您搬到出租單位實在是合情合理；
• 您或家人是真心要搬到出租公寓，並做好了搬家入住的準備
法律顧問給我們舉了這樣一個例子：一個房東家庭和租客發生了私人矛盾，想要房客搬家，但找不到任何借口，只好走出「收回自用」這步棋。可惜，房東一家三代住在4居室的獨立屋，而出租單位是一臥室的公寓，根本住不下一大家子人。再說，房東的單位和孩子的日托中心都在獨立屋附近，和公寓相距甚遠。結果，委員會拒絕了房東的申請。
責任編輯：芮蕾
