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違建可出租?!崔媽媽:合法但有風險

雖然違建出租並不代表不合法,但承租違建仍是有其風險,房客在承租前務必先仔細評估。 (崔媽媽基金會)

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【大紀元2017年12月13日訊】(大紀元記者蕭軒報導)日前新北市中和區及台北市八德路的出租公寓大火造成10死2傷,違建公安問題再次浮上檯面。崔媽媽基金會指出,違建雖然沒有「建物所有權」的保障,但司法實務上,屋主仍可以處分、管理該建物(包括買賣、使用、收益或出租),然而收到拆遷公告時,房客只能依法向房東要求損害賠償。

民眾常有「租屋處為頂樓加蓋,是不是違建?」、「房東可以出租違建嗎?」等疑惑。崔媽媽基金會在ETtoday房產雲專欄中表示,雖然承租的是違章建築,但承租的這份租約仍是有效的。

法律規定,屋主擁有全部產權的「私有土地」上,搭建違章建築,雖然不能辦理建物所有權的保存登記,也就是沒有「建物所有權」的合法保障。

但司法實務上,仍認為屋主擁有該建物事實上處分、管理的權能。例如,屋主可以買賣、使用、收益和出租其搭建的違章建築。

如果房客租到違建,又面臨拆除窘境,該如何保障權益?崔媽媽表示,違建若因舉發,遭主管機關拆除,或經訴請法院拆除,在判決確定遭強制拆除時,房客因未能依約使用,依法可向房東要求損害賠償。例如提前終止租約之違約金、搬遷費用、已裝設的第四台與網路費用等等。

值得注意的是,在未有拆除公告前,房客不能以「擔心被拆除」為原由,主張終止租約,否則就算是房客違約。

崔媽媽指出, 當房東收到拆遷公告時,就應立即告知房客,若因房東刻意隱匿,造成房客損失,房客不僅可向房東求償,房東甚至可能涉嫌詐欺。

最後崔媽媽提醒,由於大樓、公寓的頂樓平台是屬於全體住戶所有,頂樓違建不論新舊,只要其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依《民法》規定訴請排除侵害要求拆除,因此承租違建仍有風險。

責任編輯:李世勳

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