【大紀元2017年12月17日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）多年來我們一直被告知，房價上漲與住房供應短缺有關，但是一項最新的調查報告讓我們重新思考這一問題。
據澳洲新聞網報導，澳洲國立大學的研究人員們分析了15年的人口普查數據和建築批准量數據，調查發現澳洲存在著16.4萬套的過剩住房。
住房過剩突出的是悉尼、墨爾本、布里斯本的內城區，而其它地區的狀況卻是住房短缺。
「過剩雖然並不嚴重，但的確說明了住房供應本身大概不是推動澳洲房價上漲的首要因素。」參與這項調查的副教授Ben Phillips說：「有其它因素正在發生。」
這份題為《澳洲地區住房供應與需求工作》的調查報告，考察了2001年至2016年之間修建了多少房，並將之與人口增加、人口結構變化、修建的住房類型相比較。
如果住房供應不是問題所在，那麼這對政府旨在解決住房可負擔性問題的做法就會產生重大的影響，那麼人們一直鼓吹的多建房也就不是解決問題的辦法了。
Phillips認為，政府與住房業似乎認為住房供應在澳洲是一個問題，在一些地區的確如此，但總體來說我們並沒有看到人們常說的住房短缺，實際上我們看到的是住房過剩。
他們的調查結果反映出，許多房子一定是空置的，被投資者特別是外國的投資者所擁有。
「我們發現我們修建了多於人口增加所需要的房子，」Phillips說，「這不意味著這些房子不會在未來幾年被消化吸收掉，但這的確表明在近期不怎麼需要建新房，而這對更廣泛的經濟領域將產生連帶影響。」
至於如何使房價更能讓人負擔得起，Phillips認為沒有人完全懂得是什麼在推動著房價的攀升。
他認為投資活動將繼續推動房價上漲，稅務方面的規定是一個問題，低利率也在抬升房價。
如果房價上漲不是因為供應不足，那麼政府需要檢討負扣稅政策與資本增益稅規定，如果政府想解決住房可負擔性的問題的話。
「人們把住房更多地視為一種財經產品，而不是遮蔽風雨的居所，」Phillips說，「在澳洲的確如此，而且這也是一個全球性的現象。」
「這包括自住房，房主們將其視為儲存財富的工具，這可能推動房價升高，而不是供應。」
他警告，在某一點上，住房的價值必須要與其根本價值相一致，超出之後的價格的繼續上漲就是「泡沫遠景」。不過他不認為有什麼跡象表明房產市場將出現崩潰。
他們的調查發現令許多人大吃一驚。一些人表示不認同這樣的調查結果。
AMP資本集團的首席經濟師Shane Oliver說： 「我依然認為存在著住房供應不足的問題。」
他認為在計算住房供應時把空置房包括在內是很危險的，因為這些房產在市場上找不到。
目前墨爾本與悉尼租房的空置率仍然很低，Oliver說，如果住房供應是過剩的話，就不會是這樣的局面了。另外，過去的十年移民增多，也導致了需求的強勁。
他認為住房供應短缺是導致房價上漲的主要原因。
代表房地產開發商與融資者的組織Urban Taskforce表示，國立大學的研究沒有正確理解人們湧向內城區生活的潮流。該組織總裁Chris Johnson稱，這項調查使用了一種算法，得出了供應過剩的結論，而這並不是市場的現實。他認為，悉尼內城區房租仍然很貴，意味著住房供應不足。
他表示，該調查報告自身也承認有分析上的局限性，而且聲明並不能得出人們的住房需要得到滿足的結論。他擔心這個報告會導致政府解決住房供應的努力降溫，從而造成房價升高。
責任編輯：簡沐
