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巴黎取消房租限價令 對租戶、業主有什麼影響

專家表示,取消房租限價令後,一些巴黎租戶可能會受到影響,業主不會立即從取消政令中受益。(iStock.com/john_capp)

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【大紀元2017年12月07日訊】(大紀元記者關宇寧法國報導)巴黎行政法院11月28日判決,取消從2015年8月1日開始施行的三條巴黎房租限價政令(Encadrement des loyers)。理由是房租限價政令不應該只在巴黎施行,而應在大巴黎地區的412個市鎮全部施行。判決公布後,政府表示將上訴。今年10月,法國里爾市行政法院也基於相同的理由撤銷了里爾的房租限價令

從2015年到2017年,巴黎每年頒布一道地區政令,規定了這幾年巴黎房租的參考租金(loyer de référence)和最高及最低租金。法律根據是2014年3月24日出台的ALUR法,規定在「超過5萬居民的都市圈(zones d』urbanisation continue),且住房供求之間存在明顯不平衡的城市」,省長每年須通過政令規定參考租金。規定在簽署新租約或更新租約時,房東收取的房租不能高於省府規定參考租金的20%,也不能低於30%。目的是為了控制住房緊張城市的房租飛漲。

這項法律原來預定在住房緊張的28座城市施行,但前總理瓦爾斯最後決定只在巴黎市和自願要求執行的城市裡施行。巴黎行政法院認為,根據2013年5月10日的空置住房年度稅法所定義的巴黎都市圈範圍,應該包括大巴黎地區的412個市鎮,不應只局限在巴黎市,因此判決巴黎房租限價令非法,予以取消。

巴黎市長Anne Hidalgo和推出這項措施的前住房部長Cécile Duflot都對巴黎行政法院的決定表示抗議,說這是一個「行政法院的錯誤決定」。政府則表示會上訴,希望「將政令進行到底」,並能評估出實際效果。

專家表示,取消房租限價令後,一些巴黎租戶可能會受到影響,業主不會立即從取消政令中受益。《巴黎人報》為此採訪了三位房地產專業人士。

租金會突然增加嗎?

房地產網站CapiFrance的總經理Philippe Buyens表示:「租金不會大幅增長。」法國房地產聯合會(Fnaim)主席Jean-Marc Torrollion則表示有3類租戶將面對取消房租限價令的情況:已經在租的租戶、即將更新租約的租戶和正在找房的租戶。

「對於第一種情況,因為租金是契約性的,取消限價令對現行合同沒有影響。」Torrollion說。如果業主希望按照「租金基準指數」(IRL)調整年租金,目前的指數為+0.4%。

對於正在準備更新租約的租戶,他們的下一個合同則不再受房租限價令的約束,從11月28日巴黎行政法院公布決定後簽署的所有租約都是如此。但是不用驚慌,因為在房租限價令以外,還有一項2012年8月1日頒布的法令,每年更新,在法國幾百個城市內,規定了租金增長的上限。

因此受直接影響的只是新租戶。業主可以自己決定租金,不再有限制。

巴黎一處公寓外掛著「出租(à louer)」的牌子。(JACQUES DEMARTHON/AFP/GettyImages)
巴黎一處公寓外掛著「出租(à louer)」的牌子。(JACQUES DEMARTHON/AFP/GettyImages)

對房地產市場有什麼影響?

「這部法律有利於控制租金的價格,為了租戶牟利,這是不可否認的。但另一方面,一些業主為此出售了房屋,脫離了出租投資市場;還有的不再繼續傳統的租賃,而轉為季節性出租。」CapiFrance的總經理Buyens總結道。

三位房地產專業人士似乎都看到了同樣的效果。ERA房地產網經理Eric Allouche確認這種說法:「總之,有更多的Airbnb,但更少的住房給巴黎人!」他警告政令取消後,「並不意味著房主想恢復長期的出租」。據他介紹,買房市場並沒有停下來,「人們出售房產,房價一直在上漲,但不再有出租」。

Buyens認為,房租限價令是項失敗的措施,目的是「幫助租戶更容易地租到住房,但是適得其反」。如果想讓房主返回傳統的出租方式,有必要為他們提供一些擔保,對於解決不付房租的問題和稅收優惠提供更多的保障。

三位專家均指出,「一些業主貸款購買房產,巴黎的房產又貴,所以至少要有最低利潤」。因此,讓投資者安心可以使他們回歸長期出租市場,供應的增加會加強市場競爭,就可以穩定房租價格。

業主能找回限價令造成的損失嗎?

「只有新出租房產的業主才能真正從中獲益。」房地產聯合會主席Torrollion表示,但是也有兩個例外,「如果租戶已經在租或將續租,業主如果進行了公寓房翻新工程的話,可以上漲工程費用(含稅)15%金額的租金。」「業主也可以通過證明租金比鄰居低來調整租金,但漲租不能超過估計差額的一半,這種情況很罕見且程序複雜。」

「巴黎的業主也可以通過上訴方式要求國家賠償政令施行期間的損失。這會引起連鎖反應。」Torrollion表示,「這也是政府對巴黎行政法院的判決採取上訴的另一個原因。」

限價令會擴展到大巴黎412個市鎮嗎?

房地產網站PAP.fr的法律顧問Charlie Cailloux向《法國電視新聞網》表示,巴黎不太可能將房租限價令擴展到周郊城市,「對住房緊張地區的所有1150個城市施行房租限價令,這是極不可能的;還是會修改或取消該法律」。

10月17日,里爾市行政法院的判決指出,從2017年2月1日開始施行的「里爾房租限價措施應該在包括58個市鎮的整個裡爾都市圈施行,不能只局限在里爾市」,之後巴黎行政法院參考了里爾的決定,也取消了巴黎的房租限價令。Cailloux認為:「這是從法律的基點出發作出的決定,而不是政治決定。」

此外,他還指出,房租限價令的取消對於「出租小面積房產的業主尤為重要」,因為限價的規定有時會減少其50%的初始租金。

巴黎11區房產中介人Eric Dewisme向《20分鐘報》表示,限價令的取消主要影響到的是「小面積出租房產和收入最低人群」。他說:「由於房源短缺,15平米的單間公寓(studio)將從600歐元租金上漲至750或800歐元。」他遺憾地表示,這個特定租房市場所涉及的「年輕人、學生、經濟困難的老年人或離婚後找房者」這些較貧困人口最受影響。

責任編輯:周仁

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2017-12-07 3:46 AM
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