【大紀元2017年02月15日訊】（大紀元記者祝蘭、唐佳德國報導）德國雖然不是判例法國家，但判例在德國法律界的地位相當重要，可以說德國的判例制度已經形成了自成一體的法律體系。而且聯邦憲法法院的判例具有法律效力和很高的拘束力，如果下級法院不遵守聯邦憲法法院的判例，所作的判決就是違法的，將在上訴程序中被撤銷。所以大家在遇到糾紛的時候，只要能找到相關判例，基本上就能對該糾紛的判定有個大概認知。日前德媒Focus總結出房屋租賃糾紛的十大案例，幫助大家理清在租房方面的權責義務。
1. 房客不必支付房屋裝修費用
糾紛：房東出租了一個未裝修的房子，卻要求房客承擔裝修費。
判決：2015年3月18日，聯邦最高法院（BGH）判決：房客無需承擔裝修費用。（案例號：VIII ZR 185/14）
解讀：如果房客入住的時候，房屋還未裝修，房客無需承擔裝修費用，即使租房合同裡寫著由房客承擔，房客也不必履行。如果租客搬出去時，屋子還未裝修完畢，房客也無需承擔費用，不管當時他搬進來的時候房子有沒有裝修。法院認為，如果要求房客承擔裝修費用，對房客並不公平，因為未裝修的房子是前任房客留下的使用狀態，翻新費用不該由新房客承擔。
2. 房客無須請專業人士裝修房屋
糾紛：房東要求房客賠償7000歐元，因為房客進行房屋裝修時，拒絕請專業人士，而是自己進行裝修。
判決：2010年6月9日，聯邦最高法院判決：房客無需賠償。（案例號：VIII ZR 294/09）
解讀：按照德國法律，有義務請專業人士來裝修房屋的是房東，而非房客。但實際上許多房東想把這項責任轉嫁給房客，並想在合同中約束房客。根據法院判決可知，房客完全可以自己裝修房屋，並不一定要請專業人士，當然前提是房客自己在裝修過程中未對房屋造成損壞。
3. 未還原牆壁顏色，房客必須賠償
糾紛：房客租房時，牆壁是白色；房客退房時，牆壁成了紅、黃、藍色。房東兩次粉刷才覆蓋住房客粉刷的顏色，房東要求房客賠償3648.82歐元。
判決：2013年11月6日，聯邦最高法院判決：房客必須賠償。（案例號：VIII ZR 416/12）
解讀：通常房客退房時不需要粉刷房子，除非弄髒了牆壁，自己得把髒的地方重新粉刷。不過，如果房客將牆壁粉刷成深色或怪異顏色，雖然這在房客自住時是允許的，但退房時房客有義務把牆壁顏色恢復成原樣。
4. 吸煙損壞房屋，房客負責翻修
糾紛：房客租住房屋40年，由於房客抽菸太過厲害，房東認為房屋已受損，要求與房客無限期解約，就是不再租房給該房客。
判決：2013年7月31日，杜塞爾多夫州法院（Landgericht Düsseldorf）判決：房東不能因此解約，房客依然可以在屋裡抽菸，但房客一旦退房必須徹底翻修房屋，清除因抽菸造成的損壞。（案例號：24 C 1355/13）
解讀：房客有權利在自己的房屋裡吸煙，前提是不影響其他人。但是如果房客吸煙太嚴重，對房屋有所損壞，導致煙漬或煙味擦也擦不乾淨，裱糊也遮不掉，那房客退房時就有義務徹底翻修房屋，以清除這些損壞。
5. 房客退房時，要讓地板恢復原樣
糾紛：房東投訴房客沒有履行定期整修房子的義務，以致房屋地板受損。
判決：2001年4月3日，科隆地方法院（Amtsgericht Köln）判決：如果地板只是正常折舊，應該由房東負責翻新。只有在房客弄壞地板時，比如把木地板弄出深深刮痕，房客才需要翻新地板或賠償。（案例號：212 C 239/00）
解讀：有房客在昂貴的地板上黏貼地毯，搬走時必須撤走地毯，恢復地板原貌。但房客沒有義務定期整修房子，而且對於地板的正常折舊，需要由房東承擔翻新義務。
6. 房客有權在租賃房屋中進行改建
糾紛：房客在租住的房屋裡改建了一間浴室，之前只有臥室裡有個淋浴間。房東要求房客拆掉浴室，並交付額外押金。地方法院一審判決，房客需支付6000歐元押金。房客不服，繼續上訴。
判決：2005年3月4日，漢堡州法院（Landgericht Hamburg）判決：房東應當允許房客進行這種改建，前提是改建工程必須符合專業標準。（案例號：311 S 128/04）
解讀：如果房客改建房屋目的是滿足住房需求，並非破壞性的，而且改建工程符合專業標準，那房東應當允許這種做法。不過在改建之前，房客最好跟房東提前溝通。
7. 房客可以在陽台加裝遮簾
糾紛：房客想在租住的四樓房屋朝南的陽台上，自己出錢裝一個遮簾（Markise）。房東不同意，理由是陽台有頂，用陽傘（Sonnenschirme）就可以遮陰，遮簾會影響房屋外觀。房客因此將房東告上法庭。
判決：2013年6月7日，慕尼黑地方法院（Amtsgericht München）判決：房客有權按自己的需求使用租賃房屋，包括陽台。（案例號：411 C 4836/13）
解讀：德國許多地區都對房屋外觀有具體規定，包括陽台的使用、美觀等，只要不違反這些條例規定，房客有權按照自己的需求使用陽台、花園等。
8. 房客在花園裡種樹，所有權屬於房東
糾紛：房東弄壞了房客花園的籬笆牆植物，房客告上法庭。
判決：2014年3月26日，代特莫爾德州法院（Landgericht Detmold）判決：駁回房客起訴。（案例號：VIII ZR 294/09）
解讀：法院認為，房客在種植樹木或灌木時就應該知道，這些植物在搬家時是拿不走的。這種植物種下去之後，就與地皮相連，這種聯繫不是暫時的，而是長久的，因此植物已經成為地皮的組成部分，房客也就失去了對植物的擁有權。當然，這裡是指難以移動的樹木、灌木等植物，而不是易於移動的花草、蔬菜等植物。
9. 房客丟鑰匙，房東換鎖後才能要求賠償
糾紛：房客退房時只交回一把鑰匙，另一把弄丟了。房東要求房客賠償，理由是房鎖不再安全。但房東並未更換新鎖，於是房客拒絕賠償，房東告上法庭。
判決：2014年3月5日，聯邦最高法院判決：駁回房東起訴。（案例號：VIII ZR 205/13）
解讀：房客丟失鑰匙，應該承擔更換新鎖的費用，但前提是房東真的換了新鎖。法院認為，只有在更換新鎖後才產生損失，這時才有理由讓房客賠償。
10. 房客欠錢，房東不能從押金中扣除
糾紛：房客2006-2009年租房時，每年附加費帳單中都被要求補交費用，但房客都沒有交，幾年累計欠費近1000歐元。房客2009年退房時，房東沒有歸還房客近700歐元的押金。房東認為這筆押金應該作為房客欠費歸房東所有。2012年底，房客把房東告上法庭。
判決：2016年7月20日，聯邦最高法院判決：房客勝訴。（案例號：VIII ZR 263/14）
解讀：這個案例其實比較複雜，牽扯到訴訟時效問題。一般而言，房東收取押金的目的，就是怕房客欠費、有房屋損壞等。該事件正常程序應該是房東在有效期內對房客提起訴訟，要求其補交附加費，房客補交後，房東要把押金歸還給房客。但房東在3年有效訴訟期內，並未對房客提起訴訟，只是私下裡扣著房客押金。所以後來房客反倒對房東提起訴訟，還最終勝訴。不過具體案件的判決過程更為複雜，有興趣的讀者可以根據案例號查詢具體判決，在這裡只是提醒大家要注意訴訟時效期。
責任編輯：王亦笑
