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大陸買家轉資金趨難 南加州豪宅市場降溫

仲介仍樂觀:中國資金出逃勢不可擋

近年來大陸華人紛紛赴美投資房地產。圖為南加州帕薩迪納市(Pasadena)一處被華人買走的豪宅。(劉菲/大紀元)
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【大紀元2017年02月25日訊】(大紀元記者張純之編譯報導)多年來,美國洛杉磯聖蓋博谷都是最受中國買家青睞的置產地之一。但最近該地區也感受到了北京當局打擊資本外流帶來的陣陣涼意,由於中國買家無法將資金轉出來,原本幾天就售出的豪宅現在等幾個月都不一定賣得出去。不過,當地房產中間仍抱樂觀態度,認為中國人資金出逃勢不可擋,總會有辦法轉出來的。

豪宅銷售時間數日變數月

據《洛杉磯時報》報導,亞凱迪亞市上農場(Upper Rancho)落葉路(Fallen Leaf Road)一幢為中國富豪設計的新建大宅含8臥室8浴室,報價980萬美元,投入市場已經兩個月了還未售出。而不久前,像這樣的房產一上市就會立刻被搶走,因為在北京同樣大小的房子可能要兩倍價格。

該房產經紀人周迪(Dee Chou,音譯)說,本來預計該大宅一上市就會收到多個報價,兩星期內就能售出。當地其他房地產經紀人也報告說,現在針對中國買家的豪宅可能要花半年時間才能售出。羅蘭崗房地產抵押貸款公司職員李姍妮(Sanne Lee,音譯)說,所有經紀人都在叫:錢不來了。

不過,那些打算貸款購買高端房屋的美國買家卻正當其時,因為現金買家少了,競爭也小了。工業市官員說,這種轉折直接與中共的政策有關。

近年來,出於對中國經濟的擔憂,許多中國公民一直在向海外大量轉移資金,掀起海外買房熱潮,進而一路炒高了從倫敦到洛杉磯的房產價格。

儘管中共當局普遍支持投資外國房地產,但是他們也未料到資金外流速度會如此之快,規模如此之大。中國公民要想投資海外就必定會消耗中國的外匯儲備。2014年中國外匯儲備高達4萬億美元,但之後就持續減少了1萬億美元,達到6年來最低點。北京也很頭疼,因為要穩定貨幣,保持在國際貨幣基金組織(IMF)的地位。

為了阻止資金外流,中共當局只允許國民每年每人兌換5萬美元。不過,很多人還是能想辦法繞過規定。有人請幾十個親友讓出額度來幫助兌換外匯,將資金轉到海外。

聖蓋博谷房地產代理Helen Chen Martson說,這就像螞蟻搬家。美國本土買家很難與這股來自中國的巨大資金流競爭。

豪宅市場降溫 當地人競爭力提高

阿罕布拉私人醫生蔡葉林(Yeling Tsai,音譯)花了3年時間找遍聖蓋博谷,才買到一幢房子。他和妻子看到,亞凱迪亞和聖馬力諾房屋買家盈門,說普通話的買家幾乎都是現金交易。他和妻子5次出價都被拒絕。

44歲的台灣移民賽先生說,這真的很令人沮喪。他們夫婦最終以150萬美元價格在南帕薩迪納買了一幢房子,但這個價格比要價高了整整20萬美元。賽說:「我覺得自己過得不錯,但作為一名醫生我也競爭不過那些買家,他們買房子就好像是在星巴克買咖啡。」

但是,從2015年之後中國銀行開始嚴格審核國民的換匯請求。當局加強力度打擊各種資金外流手段,這些手段包括偽造貿易發票、走私珠寶和豪華手錶,甚至偽造法律爭端將現金轉入海外律師手中。

當年12月31日,中共國家外匯管理局出台了史上最嚴格的指導條例。兌換外幣的中國人必須承諾不投資外國產業,並需提供詳細的外幣使用規劃。該機構同時也禁止客戶幫他人兌換外匯。

這些規定已經在全世界中國人集中投資的城市產生了影響,包括溫哥華、悉尼等,最近影響也蔓延到了西雅圖。當然,沒有哪個地區像南加地區一樣能匯聚如此多的中國房產買家。10年來,中國買家的購房範圍已經從聖蓋博谷擴大到了橙縣和河濱縣。

中共當局很清楚,如果不加強資本管制中國的外匯儲備就會被持續耗盡。而這些控制措施就意味著南加房地產市場,特別是豪宅市場開始趨於冷清,因為資金被卡在了中國。

實際上,在新指導條例出台前就已有跡象顯示,聖蓋博谷3年前開始的中國人購房熱潮已在降溫。據CoreLogic數據,亞凱迪亞的現金購房交易從2014年的461件降至了去年的344件。而在聖馬力諾,現金交易從2014年的103件降至去年的86件。在阿罕布拉,現金交易從2015年高峰時期的208件降到了去年的130件。

總體而言,2014年至2016年間,聖蓋博谷地區現金購房交易減少17%,洛縣現金交易減少了6.9%;然而,同期內聖蓋博谷房屋銷售其實增加了5.7%,洛縣提高了6.9%。

2015年初,亞凱迪亞的住宅中間價為110萬美元,到去年底,亞市房屋中價已降至93萬美元。在聖馬力諾,去年第二季度住房中價約為250萬美元,到第四季度就降到了220萬美元。

經紀人:富人總會找到辦法轉錢

亞市房地產開發商Chateau集團的創始人Ann Sung說,這種放緩不一定是壞事。Sung認為2014年的購房熱潮是不可持續的。

Sung表示,兩星期內達成現金交易15日兌付(15-day Escrows)是不正常的,人們過去是盲目買房子,現在市場正在恢復正常。當地多名經紀人表示,少了現金交易本地傳統的貸款買房者才有了機會。

聖馬力諾房地產經紀人Linda Chang和Brent Chang母子說,中國買家減少始於2014年底,當時一幢房子可以獲得15個報價,而現在只能獲得7-8個報價。最近,準買家們都要求6個月Escrow付款期限,而通常才30天。不過他們全現金的報價足夠吸引賣家等待。

延長付款期的情況也在亞凱迪亞出現,亞市有6萬人口,其中60%是亞裔居民,該市集中體現了中國人的豪宅化現象。近年來,該市多幢1940年代農場風格的房子在售出後被拆掉重建,代之以百萬美元的歐式豪宅。這些風格迥異的新房在該市引發了很大的爭議。去年,亞市引入了新規限制新房的開發規模。

亞市前市長Mickey Segal說,許多被買下的房屋都無人居住,正回應了很多人的擔心,這些房屋買家只是為了投資,而這可能會損害當地社區。

今天,亞凱迪亞很多豪宅的賣家都面臨降價的壓力。一位經紀人說,去年秋天她的一名客戶將其一幢豪宅標價從1,000萬美元降到了830萬美元,因為該房子入市3個月都無人問津。

不過,落葉路豪宅的經紀人周迪卻要樂觀得多。她說,中國買家破除當局的資本監管只是個時間問題。由於擔心中國經濟增速放緩會導致人民幣貶值,以及國內房地產市場需求飽和等,中國人的海外投資將會成為一股不可阻擋的力量。

而且,她的很多中國客戶都感到有責任安置配偶和孩子來美享受更好的生活和教育,遠離污染日漸嚴重的中國。已在亞凱迪亞生活了30多年的周迪說,富人總是會找到辦法把錢弄出來的。◇#

責任編輯:方平

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2017-02-27 11:47 AM
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