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英國住房為何嚴重短缺?

2017英國住房白皮書隱含的秘密

倫敦附近凱特勒姆的高級住宅區(圖片由開發商提供)

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【大紀元2017年03月03日訊】(英國大紀元記者王華報導)2017年2月7日,英國政府發布的《2017年英國住房白皮書》中政府公開承認:英國面臨史上最嚴重的住房短缺,並制定了很多新規定。相對於此前英國政府公布的77頁脫歐白皮書,104頁的住房白皮書給出的信息更加震撼。

每年缺25萬住房 倫敦有的區供求比僅2%

英國政府承認每年至少需要25萬套新增住房,而實際新建住房遠遠不能滿足需要,每年缺口近9萬套。2015-2016的需求量更是創了新高:27萬套,缺口也達到驚人的11萬套。比如倫敦平均只能滿足住房需求量的55%,在倫敦33個行政區中的14個行政區房屋供應都不足需求的50%,在Haringey為12%,Enfield為29%,而Redbridge僅為2%。

白皮書強調:「我們想要建設一個公平的社會,但房產市場存在的問題,是最大的阻礙。越來越多的英國人買不起房,更多的人選擇租房,約220萬人,每個月花掉三分之一的收入租房。」在過去25年裡,英國整體經濟增長了41%,但房產建築業僅僅增長了11%,差了幾乎四倍。住房短缺主要是新建房屋太少,目前英國只有11%的土地建了住宅。具體三個原因:一是超過40%的地方政府,沒有足夠多足夠好的建房計畫;二是建房速度太慢,計畫批得太慢,開發商囤地捂盤。(這和中國很類似。眼看房價不斷繼續上漲,而地皮有限,越到後面房價越高,故而開發商都想囤貨居奇);三是商業開發是英國房地產市場的主導力量,10大住宅建築公司建設了約60%的住房,而政府開發卻很少。

倫敦房價十年翻倍 單身上班族要等30年攢首付

由於住房短缺,必然導致房價的飆升和房租的上漲。

最近三年來的房價年增長率,2014年漲幅最大,最高峰時約為12%,2015年漲幅約為5%,2016年約為6%。即使受到脫歐影響,英國的房價還在穩穩地上漲。2016年底第一太平戴維斯的資料顯示,英國房屋的價值在過去10年中猛增了1.412萬億英鎊,房產總價值達到5.752萬億英鎊,超過了法國、德國和意大利三國GDP的總和。其中增長值中超過一半來自倫敦,十年來倫敦房屋總價值翻了一番,其次是東南部如肯特郡等,由於通勤倫敦非常方便而房價大漲。

目前英國人平均要用至少14年的不吃不喝的純收入才能支付全部房款,這個數字在國際上不算高,但英國房價存在極大的地區性差異。據英國房產調研公司eMoov的統計:2016年6月英國平均房價為3,300英鎊/平米,而倫敦每平米房價12,468英鎊,倫敦高出全國平均值的4倍。俗話說,「小英國,大倫敦」。據2015年2月統計,倫敦的人口已經突破860萬,創下自1939年以來的最高紀錄。倫敦面積大約佔全英國的1/130,而人口卻佔了1/9,成為歐洲最大的城市。

近來網絡上流傳一份「在倫敦的單身上班族,到底需要多少年才能付得起第一套房的首付?」的調查報告,引起民眾嘩然。報告詳細地羅列了倫敦各個地段的房價,在該地區工資收入,以及由此換算出來需要攢多少年的工資才能交得起首付。其中購房款以攢下工資的5%來計算,因為倫敦生活費很高,年輕人絕大多數都不夠花,屬於「月光族」,每月能攢下5%的工資已經非常難了。

這樣算下來,排在第一名的是富人區Kensington and Chelsea,房產均價:£1,303,778,按房價的10%來首付費用:£130,378,該區域上班族平均年收入:£38,163,攢下5%工資需要多少年才能付首付:68年。第二名是Westminster,需要50年來支付首付,以後每月再支付高昂的貸款費。隨後排名最高的是Camden需45年,帝國理工大學所在的Hammersmith and Fulham區需要41年,而在北二環的Haringey,則需要37年攢夠首付。報告給出其它區也要20-30年來積累首付。

住房擁有率30年最低 房屋短缺的4大原因

說英國房屋短缺,並不是說英國人沒有房子住,(相反,英國無家可歸者很少),而是說無力購買自己的房子,只能靠獨自租房或與人合租。據2016年8月英國決策基金會的報告顯示,英國住房擁有率在2003年4月達到峰值:71%的英國人擁有住房(包括貸款買房的情況),而到2016年2月下落到64%,成為1986年以來最低值。其中大曼徹斯特郡的住房自有率從2003年的72%下降到2016年的58%,倫敦從2000年的72%下降到2016年的58%。而對應的英國租房率從2003年的11%上漲到2015年的19%,大曼徹斯特郡則從6%增到20%。

和大陸講的住房私有率不同的是,住房自有率是以擁有所居住房產產權的家庭數量占全部之比:住房自有率=(居住於自有產權的家庭戶數/全部家庭戶數)X100%。自1986年以來,這個分母部分在不斷擴大,因為包括了家庭子女長大成家後的新需求、新增幾百萬的移民、買來出租的 buy to let 政策,以及外國買房者的湧入,這些分母數據的增加,導致了住房自有率的下降,其實,住在自有產權的英國家庭總數值也在不斷上升。

這4個分母的增加也就給出了房屋短缺的4大原因。

首先,由於人的壽命延長,以及英國家庭平均有3個以上的孩子,這就讓原來1980年代的1個家庭,變成了2010年代的4個家庭,這就大大增加了對住房的需求。調查顯示,很多英國65歲以上的老人隻身居住在大房子中,由於膝下無人陪伴導致至少兩間臥室空置,目前英國超過200萬套住房存在此現象,房產價值約為8,350億英鎊。這200萬套老人的空置房與220萬年輕人租房的數據形成了對照。

第二、外來移民帶來的住房需求。由於過去幾十年對歐盟的開放,對難民的救濟安排,以及中國、俄羅斯、中東人以及全球各地的人們湧入環境優美、生活舒適、保健安全的英國,這令英國住房的增長速度遠遠落後於移民的增長。2015年數據顯示,44%的倫敦居民是由各種少數族裔所組成的非白人人口,這個數據未來還會增加。官方預計,未來25年,英格蘭需要530萬套新房,其中移民需求占37%。

第三、允許購房者買房來出租。英國政府為了增加收入,允許本國人或外國人購房出租(buy-to-let),這無形中製造了更多的自住房的短缺和出租房價格的提升,有調查顯示,70%以上的民眾認為該項目「不公平」或「非常不公平」,因為近些年來擁有多套出租用房的房主不斷增加,高額的租金收入使他們有能力購買更多房產用於投資,這樣一來買不起房的人們的境遇便會更加艱難。

第四個因素是外國買房團的出現,只要付現金,英國政府就允許持有外國護照的人購買英國的房產,這無疑又大大增加了英國年輕人買房的難度。

買房出租加劇自住房短缺 催生房產富豪

有關買房出租者,有兩個傳奇故事不得不說。

2017年2月初,來自曼徹斯特的Marco Robinson,宣布要把位於蘭開夏郡(Lancashire) Preston 的一棟價值數十萬英鎊的精裝修三房公寓免費送人,但條件是必須是流浪漢。

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2017年2月初,buy-to-let大亨Marco Robinson宣布要把位於蘭開夏郡 Preston 的一棟價值數十萬英鎊的精裝修三房公寓免費送給流浪漢。

早在2016年3月,他就把一套位於曼城市中心的兩室公寓送人。據說他是用這種獨特方式來抗議英國政府在2016年4月提高購房3%的印花稅。

48歲的Marco自稱少年時無家可歸,曾和母親流浪街頭。45歲那年,他辭掉工作開始做購房出租生意,短短3年他就買了150套房子,賺了數百萬英鎊。也許曼城持續增長的出租房價格就有他的「功勞」。

與Marco高調張揚所不同的是,曾是數學老師的威爾遜夫婦,是全英國最大的「買來租」富豪。

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曾是數學老師的威爾遜夫婦(Fergus and Judith Wilson),是全英最大的「買來租」富豪。

他們算出一個門道:從銀行貸款來買房子,每月從租客收來的租金足夠支付給銀行的貸款,於是他們就辭職大幹一場。從1980年代初,他們相繼在倫敦東南部的肯特郡、順著 M20買下1,000套住房。2014年出售100套優質住房,掙了1億英鎊,2015年他們把剩下的900套全部賣給了阿拉伯投資者,得到2.5億英鎊。

在無房者眼裡,這簡直是掠奪,他們賺的都是租房者的血汗錢,為甚麽這次白皮書沒有停止這個政策呢?因為在崇尚自由經濟的保守黨看來,這樣做是為了激活市場,同時給英國帶來最關鍵的資金。當初撒切爾夫人把原本屬於政府的福利房以非常低的價格賣給住在裡面兩年以上的租戶,就是為了私有化,這令當時英國住房自有率來了個飛躍。

白皮書是轉折點 重點由買房轉到租房

回頭再來看白皮書,造成房屋短缺的這4大因素都沒有觸及,而只是提出要增加房屋的修建。2月7日,英國社區和當地政府大臣Sajid Javid代表英國政府在下議院發布住房白皮書時動情地表示:「房價持續飆升,若我們現在不採取行動,將拖垮整整一代人。今天你走在街上,肯定會看到這樣的場景,年輕人將臉貼在房地產商的窗口上,試圖能找到能買得起的房產,然而結果是令人失望的。英國房地產市場已然崩潰,解決方案是在人們期望居住的地方建造更多新房屋。」

人們注意到,這次白皮書是自1980年以來英國第一次將租客權益放在首位,與前任首相卡梅倫旨在提供「可負擔得起的買賣房屋」不同的是,特蕾莎•梅首相承諾將為「租房一族」提供更多「可負擔得起的房租」。這次白皮書將鼓勵業主提供「家庭友好」政策,保障租戶三年租約,禁止不良業主實施不合標準的午夜措施,進一步禁止房屋仲介收取費用。

為保障租客的權益。2016年11月,英國大臣Philip Hammond宣布,禁止對租客收取仲介費,然而適得其反,仲介將會把這筆費用加到房主身上,而房主又會變相提高房租,把這筆費用轉嫁到租客身上。

白皮書的具體建議

如何修建住宅,Javid建議說,政府希望將空置的商店來變成住房,加大城市密度,火車站的停車場等可以移到地下,但同時保證綠化帶不受影響。英國政府還將規劃許可(planning permission)的期限從三年縮減到兩年,這樣迫使開發商儘早建房;同時建造更多庇護性住房
(sheltered housing),使更多空巢老人搬到較小的住宅,然後把更多大的house留給需要的年輕人;鼓勵年輕人購買預製裝配式住宅(pre-fabricated houses),這種住宅相對更容易搭建,價格也便宜很多;在倫敦等大城市,建立密集的住宅區;提供更多,人們可以負擔得起的住宅。

對於新建私有公租房(build-to-rent scheme)的租客租賃期限延長,由目前的1-2年提升至3年及以上,打造「家庭友好型」的居住節奏,讓租客們更有「家」的感覺。但這一政策對之前已經購買buy-to-let房產的房東與租客並不構成影響。

Javid還表示,要加快建房速度就要增加建築勞動力,解決建築工人短缺問題。據說目前很多華人建築隊也加入到新建住宅中來。

白皮書中還宣布要更多地協助購房者,繼續支持Help to Buy 和 Starter Homes。前者給首次購房者提供20%的貸款,前五年免息,此後支付1.75%的年息,(這比市場貸款利息要低很多),而且貸款只需要在賣出房產時返還即可。這個優惠政策也適合所有在英國擁有合法身分的華人。Starter Homes計畫在2016年政府提出撥款23億英鎊,在未來五年內建設20萬戶Starter Homes住宅,並且為40歲以下的首次購房者提供低於市場價格20%的購房優惠。白皮書還提到Affordable Homes 項目來幫助低收入家庭購房。◇

責任編輯:文婧

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