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硅谷聖荷西實行嚴厲租管 灣區租房市場或低迷

聖荷西市府大廈。(李歐/大紀元)

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【大紀元2017年04月20日訊】(大紀元記者梁博加州硅谷報導)經過租客、房東和民選官員一年多來的激烈博弈,聖荷西還是選擇結束40年溫和租管的歷史,實行保護租客、限制房東的嚴厲租管政策,以平息高房租帶來的租客抱怨。

4月18日(週二)晚,市議會以6:5通過了聖荷西版的〈正當理由驅逐條例〉(Just Cause Eviction)和〈艾利斯法案〉(Ellis Act),隨後還將對全市4萬多個租管房屋的租金年最高漲幅做出再次調整,如果比照居民消費指數(CPI)的60%計算,調整後的漲幅可能從現在的5%降至1%左右。

〈正當理由驅逐條例〉給出12條「正當理由」,要求房東想要驅離租客時,必須符合其中的一條。〈艾利斯法案〉要求房東退市需高額補償租客,新建築如在5年之內重新返市,則將永久置於租管之下,原租客享有優先租住權。5名投反對票的是市長李卡多(Sam Riccardo),市議員Chappie Jones、Lan Diep、Dev Davis、Johnny Khamis。

這些立即生效的租管條例,使聖荷西不僅成為和舊金山、奧克蘭、伯克利等灣區主要城市一樣的嚴厲租管城市,並且,其嚴厲程度堪稱全美之最,也引發了對灣區租房市場將陷入全面蕭條的擔憂。

硅谷聖荷西擬租管 市聽證會擠滿市民
2016年4月19日下午4時開始,加州硅谷核心城市聖荷西(San Jose)市議會對最新的租管提案進行討論。圖為聽證會現場。(馬有志/大紀元)

當天的市府聽證會從下午3點一直持續到晚上10點,參加旁聽和發言的人來自灣區多個城市。其中,租客人數超過房東4倍,這個包括老人、孩子、殘障者、單親母親、教師、學生等在內的團隊使聽證會充滿悲情,並為這一系列不被經濟學家看好的政府干預政策,贏得了關鍵一票。

做為硅谷之都,聖荷西擁有的百萬人口中,有45萬是租客,這裡的租金是全國水平的兩倍,租客收入的四成以上用來支付房租,因此,高房租一直是擺在市民和政府面前的苦惱課題。以前,聖荷西對1979年之前建造的房屋實行溫和租管,年租金漲幅被控制在8%,房東對租客可以「無理由驅逐」(no cause eviction)。

去年4月,聖荷西市議員提出要求嚴厲租管的提案,其中包括令房東們畏之如虎的「正當理由驅逐」條例。由於遭到房東們強烈抵制,市議會只勉強降低了年租金漲幅,其餘「細節」,則宣布由市府、房東和租客繼續討論。在歷時一年的討論中,房東代表Jenny發現,所謂「討論」,不是調整那些傷害房東和租房市場的條款,而是想盡辦法在細節中加進那些條款,政策的傾向性表現相當明顯。

「正當理由驅逐條例對市場的危害是最大的」,灣區屋主聯盟賀全表示,條例給出的12條「正當理由」,包括租客不繳房租、擾鄰、從事違法行為及房東收回自用,聽上去似乎合理,但是實施起來,卻是房東的噩夢。

他說,房東不是偵探,對違法行為很難承擔舉證責任;而對於容易舉證的事情,如果租客找出其他理由,房東的舉證和驅逐也變得很不容易,比如說,租客不繳租金很清楚,但是如果租客和免費律師說,因為你的房子有蟑螂、蚊子、臭蟲、老鼠、長霉等等,所以不能繳房租,那麼房東就必須花大量時間和律師費去一一舉證這些問題不存在。

灣區房地產 灣區住房
硅谷聖荷西(San Jose)的一處公寓住宅。(曹景哲/大紀元)

一篇網文戲稱,加州實行「無過錯離婚」,有著「直到死亡才能把我們分開」神聖誓約的夫妻可以輕易離婚,而在嚴厲租管下,一份租約卻勝似婚約,更像一份「賣身契」,如果租客不想離開,房東等於失去對自己房產的控制權。

「沒有一個贏家,租管對誰都沒好處」,在庫柏蒂諾租房子的會計師徐彤煒說,灣區嚴租管城市走過的路都在反向驗證著市場規律,從長遠來看,對交易的一方過度保護、對另一方嚴厲限制,勢必造成房東退市、房租推高,租客最後也吃虧。

早在去年就有專家預測,聖荷西實行嚴厲租管,將對硅谷及整個灣區的房市、經濟,乃至社會價值取向帶來諸多影響。◇

(此文發表於1130D期舊金山灣區新聞版)

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責任編輯:王曦

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2017-04-20 3:25 PM
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