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加國120華裔投資集資按揭上當 損失900萬元

一些投資者用集資按揭方式投資,卻沒有注意到這種投資方式的風險。(Shutterstock)

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【大紀元2017年04月25日訊】(大紀元記者周行多倫多綜合報導)在加拿大房地產熱的背景下,集資按揭(syndicated mortgage)成了詐騙溫床。受害者失去了退休儲蓄、為孩子準備的教育資金……政府似乎還沒有有效的應對辦法。其中的一個案件,有超過120 名大多倫多地區的華裔投資者上當,損失900萬元(加元,下同)。

集資按揭投資是通過在民間集資,支持房地產開發項目,以獲得較高的利息收入。據安省金融服務委員會(FSCO)的統計,集資按揭市場的規模從2014年的37億元,升至2016年的60億元。

2014年,安省審計長和國際貨幣基金組織分別出的2份報告,都批評安省金融服務委員會對按揭貸款經紀監管不力,但很多人沒留意到集資按揭投資的風險。據《金融郵報》報導,多倫多居民麥克道爾(Arlene McDowell)從2012年開始向集資按揭投資,現在,她投資的那些開發項目出了問題,她開始收不到利息,她為退休儲蓄的25萬元,大部分已經消失或出了問題。

在律師的幫助下,麥克道爾已在安省最高法院提出訴訟。這家律師行據報已經在代理5宗與集資按揭有關的法律訴訟,總值1.38億元。作為代表律師之一的福蘭克林(David Franklin)稱,安省政府應更密切關注金融服務委員會的運作。

特別關注房市的華人社區也不例外,最近曝光的一個集資按揭個案,超過120名大多倫多地區的華裔投資者上當,他們合在一起的損失,可能接近900萬元。

詐騙手段曝光

據CBC報導,涉嫌欺騙了超過120名華人的集資按揭借款人,是位於安省Fort Erie的發展商 Black Bear Homes,其大部分項目涉及在伊利湖(Lake Erie)社區水晶海灘(Crystal Beach)翻新或興建獨立房屋和鎮屋。CBC接觸過的相關投資者,自2016年2月起都沒有收到利息。

退休人士王女士(Margaret Wong)是其中一名投資者。數年前,王女士出席一個由教友及註冊按掲代理夏其驄(Dominic Ha)舉辦的投資講座時,發現了這個利息高達12%的短期貸款項目。她說,她投資了4個集資按揭項目,合共20萬元。所有投資金額現已化為烏有,她將被迫賣房,以償還其通過信用額度(line of credit) 獲得的資金。

王先生(Alexander Wong)稱,他與夏其驄是朋友,相識接近30年,他投資了3個項目,合共16萬元。他曾經每月收到利息支票,「我以為一切妥當,但其後,我們發現支票被退回,才發現有問題」 。

部分投資者從代表他們登記按揭的律師手上,獲得了一本有關他們投資的分類帳簿,發現當投資金額存入戶口後,一日之內,夏其驄、按揭經紀和投資者律師的費用,以及大部分投資本金就從戶口中轉出,所剩餘的資金用作支付投資者的每月利息,直至資金耗盡為止。

「他們所登記的按揭為30萬元,但物業價值為 7萬元。投資保障在哪裡?」特許詐騙審查師瓦西柳(Bill Vasiliou)在審查一份合約後對CBC表示,一般來講,每名集資按揭貸款的投資者,會借出少於按揭物業價值的款項,必要時可通過出售物業保本。但是,由夏其驄招攬的投資項目,投資者合共借出的金額比物業價值高很多。

不是第一按揭債權人 雪上加霜

集資按揭有抵押物業擔保,項目出問題後,債權人至少可以通過出售抵押物業,彌補損失。但這些華裔投資者後來發現,Black Bear Homes大部分的投資物業,在他們的抵押投資項目前,已做了另一個抵押。

王女士稱,夏其驄當時清楚地對她說:「我們受到保障。我們是首個抵押。我們的資金受到律師保護。」「由第一抵押債權人變成第二抵押債權人……(夏其驄)從來沒有向我們提過。」

CBC稱,據獲得的物業記錄顯示,至少有6個開發項目的投資已經全軍覆滅,因為Black Bear Homes拖欠興建貸款人抵押還款,遭貸款人根據「出售權「將相關物業出售。王女士投資的4個集資按揭物業,其中一個已根據 「出售權」被賣掉。瓦西柳認為,這些華裔投資者沒機會拿回他們的錢。不過,所有接受採訪的投資者,都已經向警方及安省金融證券委員會投訴夏其驄、Black Bear Homes及其代表Gary Fraser。約克區警方亦證實,他們正在調查這些集資按揭案。

去年8月,投資者在安省最高法院,對多倫多地區知名公寓開發公司Fortress Real Developments及Fortress Real Capital等提出集體訴訟,指這些公司及其主管誤導投資者,使他們相信有關的集資按揭是安全的。投資者們要求賠償2,750萬元。

投資者表示被誤導

據CBC的報導,夏其驄告訴那些華裔投資者,集資按揭是安全和有保障的。投資了5萬元的林女士(Kwanny Lam)說:「(夏其驄)說不用擔心。他說有百分百的保障,毋須擔心;可以取回投資。這是他對我的承諾。」

安省金融證券委員會認為,集資按揭投資屬高風險。政府宣傳集資按揭的有關要求包括,按揭經紀必須確保集資按揭的投資者明白潛在風險;同時,合約上的簽名,並不足以充分證明客戶得到有關投資及風險的足夠資訊。

瓦西柳認為,夏其驄未有正確地向那些華裔投資者解釋相關文件,沒有讓他們了解有關投資要承擔的風險。

Black Bear Homes 的代表弗雷澤(Gary Fraser)在2008年曾被判28項「詐騙超過5千元」的控罪成立,被判入獄30個月,涉及13名受害人,總金額200萬元。這些華裔投資者稱,他們在2016年7月的一個關注投資者會議上才得知這消息。夏其驄知道弗雷澤的歷史,但沒告訴他們。

據CBC報導,從投資者簽署的合約規定中發現,每一個由夏其驄經手的集資按揭,他都可獲得10%的金額,作為其「啟動按掲、轉介、管理及顧間的費用」。他們嘗試採訪夏其驄,但遭到拒絕。不過,夏其驄發了書面聲明,稱其已按法律規定及對按揭經紀的要求,清楚告知了每名投資者,並向他們披露所有資訊。

責任編輯:文芳

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