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英國第二季度房產市場展望

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【大紀元2017年05月11日訊】啟動脫歐程序後幾個星期,英國開始進入大選倒計時。與此同時,房地產市場的情況喜憂摻半,一些地區增長放緩,而另一些地區房價下滑的趨勢開始緩解。現在剛剛進入2017年的第二季度,未來幾個月裡房市將如何走向呢?

根據萊坊(Knight Frank)在今年的最新報告,歷次大選時期,大選對房產市場活動帶來的影響相對溫和。從交易量的角度來看,最能影響交易量的因素仍然是時間,房地產市場活躍的季節通常是春季和秋季。但是,一些具體的政策也會影響市場,尤其是房產交易稅收方面的政策。比如,去年4月開始第二房產額外3%印花稅政策開始生效前,3月份的房產交易量飆升。2009年和2012年,一些類型的買主可以享受的印花稅減免政策被取消之前,市場的活躍情況也出現過短期的變化。

大選之前房價增長會繼續放緩

萊坊預計,今年6月大選之前,英國的房產市場仍可能會繼續目前的趨勢,預計未來幾個月內,房價的增長會繼續放緩。

英國國家統計局公布的最新數字顯示,去年3月至今年2月,英格蘭東部房價上漲10%,大倫敦地區房價上漲4%,英格蘭東北的房價上漲2%。

此外,5月2日,大選之前一個月,恰逢英國政府的《住房白皮書》的公共諮詢結束。房地產業界呼籲,無論哪個政黨上臺,為了幫助促進英國各地修建新的住房,政府都應該提供一個明確的立法計畫和時間表。

 

政策變化對房產交易量的影響(數據來源:Knight Frank/HMRC)
政策變化對房產交易量的影響(數據來源:Knight Frank/HMRC)

大選結束後需求量可能立即快速反彈

從全國範圍內買家的需求量來看,在大選期間,趨勢通常都不明顯。但是,RICS的統計數字顯示,在蘇格蘭獨立公投以及英國脫歐公投之前,全國範圍內新買家的諮詢量都出現了徘徊不前的情況,但是公投結束後,需求量立即快速反彈。

英格蘭和威爾士地區新買家的諮詢量(數據來源:Knight Frank/RICS)
英格蘭和威爾士地區新買家的諮詢量(數據來源:Knight Frank/RICS)

買房出租投資者感到有壓力

擁有超過300年歷史的私人銀行Coutts在5月初公布的報告顯示,目前買房出租市場感到多重壓力——額外3%的印花稅、房屋貸款利息免稅額度減少、出租屋標準管理加強以及英國脫歐帶來的不確定性。

由於上述多重壓力的影響,買房出租市場的交易量減少了。英國房屋貸款商聯合會的數字顯示,去年,買房出租賃款的數量減少了26%。

面對這種情況,投資者可能會把投資的地點轉向伯明翰、布里斯托以及北方的大城市,因為這些地方的投資回報率較大,而且一些地方性的城市正在逐漸復蘇。

Coutts預計,由於買房能力的限制,從長期來看,租房需求只會增加。

倫敦市中心黃金地段價格放緩

2016年由於稅收的增加以及經濟的不確定,倫敦市中心黃金地段的房市變得疲軟。根據Savills的調查,去年年底的時候,倫敦市中心黃金地段的價格比2014年6月下降了12.5%。

儘管這些地段裡面最佳的房產仍面臨買家激烈的競爭,而且房源較低,但是倫敦新建的豪宅數量供過於求。Coutts預計,今年外倫敦地區的表現將繼續好於倫敦市中心。

鄉間住宅供不應求

與倫敦新建豪宅供過於求相反的是,買房者對於鄉間住宅的需求高,鄉間住宅目前供不應求。儘管英國各地鄉間住宅的需求量不盡相同,但是,買房者整體上對於房價非常敏感,尤其是對於最昂貴的鄉間住宅的價格。買房者對於最好的鄉間住宅的需求量仍然強勁,但是高質量鄉間住宅的短缺仍然是買方需要面臨的一個挑戰。

不同房產種類的價格漲幅
不同房產種類的價格漲幅

商業房產市場趨穩

英國脫歐公投後,由於人們對於一些公司可能會搬離英國的擔憂,商業房產的投資經歷了急劇的下滑。但是近幾個月,商業房產市場穩定了,倫敦以外地區,這個市場仍然很強勁。

IPD指數在今年第一季度上漲了2.3%。需要注意的是,直接向房產投資的基金在這個指數裡面的表現通常會延遲一段時間,因為這些基金需要保留大量的現金以應對大量兌換的情況。因此,商業房產的實際漲幅可能高於這個指數。

英國脫歐對於商業房產仍然是一個風險,商家大量離去的可能性仍然籠罩著這個市場。但是英鎊的走弱抵消了這種擔憂,匯率的變化使英國的房產看起來便宜了一些,海外投資者的數量因此有所增加。

註:*IPD指數(投資房產數據庫指數)統計的數據包括來自機構投資者以及房地產公司的實際房產交易情況,追蹤零售、寫字樓以及工業房產的表現,每個月、每年都會統計房地產市場整體的投資回報率。IPD指數是投資者分析英國房產市場表現的一個基準。◇

綜合報導|周成

責任編輯:明曦

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