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英國房地產投資 過渡性貸款小知識

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選擇價格較新屋便宜的老屋,加以翻新,等資產增值後放租獲得更高的租金收益,是很多地產投資者的選擇。這種翻新改造通常涉及結構性改造,要向市政廳申請改造許可。但這還不是最難的,投資者面臨的最大問題是普通的銀行一般不涉及此類貸款。投資者往往只有通過申請「過渡貸款」 (Bridging Loan,也稱做過橋貸款)來融資。當然土豪另當別論。

發放過橋貸款的金融機構在審貸的時候不像一般Buy-to-Let那樣以租金收入作為房貸標準,而是像做商業評估一樣來決定是否放貸。具體來說,他們會評估貸款申請人的房屋翻新方案,翻新成本 以及房屋翻新後的價值。投資人一般要確保項目至少能獲得20%的利潤 , 低於20%的案子金融機構一般不做考慮。雖然相比標準的Buy-to-Let 貸款,過橋貸款的利息更高一些,但是仔細尋找,市場上還是有一些划算的過橋貸款。

以「specialist lender 專業貸款銀行」見稱的Shawbrook Bank有著實惠的過渡貸款利率。最特別的是,貸款人每個月無需支付利息,利息自動計入貸款總額。這種利息支付方式叫做 「Rolled up interest」。 由於這種計息方式不會利滾利,即不用為利息再支付利息,因而比其它貸款機構提供的「Retained interest」更為划算 。就貸款申請人的資歷要求來說, Shawbrook 一般要求貸款人至少有12個月類似翻新工程的項目經驗,或者有幾年的買房投資(BTL)或分租物業(HMO)經驗。

當改建工程完工後,貸款人可以通過專業貸款機構把短期貸款轉成普通的Buy-to-let貸款。大多數情況下,投資人可以根據改建後增值的房產及更高的預期租金收入來獲得更高的貸款額,從而實現資金回籠,用於下一步地產投資。◇

關於作者

阿歷克斯• 佩奇(Alex Pedge)是Advocate Finance Ltd的房屋按揭顧問。
Email: alex@advocatefinance.co.uk
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文|阿歷克斯• 佩奇(Alex Pedge) 責任編輯:明曦

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