【大紀元2017年08月19日訊】文：威爾遜投資物業Tom Wilson Properties
最近幾年，流行以聯合集資（眾籌）方式投資房地產，此方法為那些想要通過投資多戶型房產和商業地產，以獲取被動收入的投資者提供了巨大的機會。聯合集資，就是多個投資者出資以完成一個共同的投資目標。在房地產方面，主要是關於合併股權以購買物業，通常以商業貸款為槓桿，通過持有或融資以期獲得升值或現金周轉。
因而，當機會來臨時，我們需要知道這些機會需要注意什麼。在此，我彙集了評估集資時的10個重要因素，以盡可能取得最全面和最成功的投資。
1、資格
弄清聯合集資的要求，你是一個合格投資者（也叫投資大戶或認證投資者），還是老練投資者（非合格投資者）。多數集資單位是根據美國證券交易委員會（SEC）條款D的兩項免除其中之一而設置的。
A.506（b）要求每筆交易的非合格投資者不超過35人。這只不過是一個廣泛的定義，意味著投資者具有良好的財務知識。合格投資者可不限量。506 (b)只允許贊助者為現有的客戶群提供投資機會。
因此，如果你對來自合格投資者的交易有興趣，請確保建立一種關系，通常從它們的網上註冊開始。
B.豁免506（c）投資要求所有投資者均為合格投資者（最低個人淨資產100萬美元起；或者個人淨收入20萬美元，配偶合併淨收入30萬美元）。與506（b）不同的是，506（c）通常要求經過會計師（CPA）或第三方服務機構的驗證。
2、追蹤記錄
由於聯合集資是被動的（投資者無法管理及無責任義務），因此，贊助商對於他們選擇的行業和地區的專業知識，及有可證明的追蹤記錄就顯得非常重要。好的集資商和贊助商，通常與專家合作，為他們的投資人帶來新的資產類別和管理協議，盡職調查是關鍵。贊助商應該清楚地闡明，為什麼他們喜歡這項交易，以及存在什麼樣的風險緩解。
3、優先回報
很多穩定的物業通過向租戶收取租金而產生收入。這些聯合集資的贊助商通常會給投資者提供一個優先回報。該回報是投資者投資本金的年回報（例如：每10萬美元投資回報8%，等於每年8,000美元）。該回報以預定的利率累積，並且必須在出售該物業時的任何利潤分配之前支付。
一些交易將具有與投資者初始投資掛鉤的優先收益，而其他交易將以收到的實際淨現金流量的百分比形式確定該回報。
4、股息或分紅
股息經常與優先收益混為一談。股息是不同的，它們是交易持有期間的實際支付，通常按月或按季度支付一次。某些增值交易由於擴充了空間，或增加了康復工作可能會延遲分紅，直到物業的現金流量足以支付這些款項。股息最終由發起人酌情支付，並可能因持有期間產生的意外費用，或出現空缺而中斷。
5、稅
贊助商應積極地減少，房地產交易所收到的應納稅所得額。例如，一些贊助商會進行成本細分研究，並引入第三方以加速折舊，進一步減輕所支付股息的應納稅義務。股息通常是以K-1表格報告的，其中應包括折舊規避。
6、報告期
贊助商應在投資過程中，提供有關物業狀況和管理的進度報告。有些贊助商通過租戶會計提供非常詳細的租戶資料，而其他人僅提供現金流量或財產概況。向贊助商詢問以前的報告，看看通常提供什麼樣的資料。一般來說，它們是與所支付股息（每月或每季度）的間隔時間相同。
7、利潤分配
聯合集資交易的一個共同特徵，是出售時的淨利潤，與分配給贊助商的部分和投資者的餘額分開。這些利潤是在收盤成本和清算費用後剩下的，再支付優先回報和初始投資者本金返還。根據風險性評估，贊助商參與程度和總體回報結構，交易中分配利潤的百分比可能會有很大差異。
8、贊助費
聯合贊助商從一個或多個以下類別中獲得補償：
A.預付費用
這些費用出自於所籌集的金額，以補償投資者所花費的時間和金錢以查找和審查交易，確保貸款和為投資者組織集資。這筆錢沒有正式的術語，但通常稱為贊助費、收購費或盡職調查費。這些與貸方、律師、所有權公司和檢查員等實體的第三方費用分開。
B.資產管理費
在持有期間，由於為維持聯合集資的成功運作，花費了時間管理及產生的費用，一些發起人將獲得補償，通常是收取的租金或淨現金流量的百分比，在給投資者分紅的同時支付，即利潤分配。
通常，物業的大部分價值源自於銷售時。一個成功的集資者通過一定的淨利潤百分比獲取獎勵，以幫助完成交易並使利潤最大化。淨利潤百分比會因交易而異，爲達到足夠高的利潤，贊助商在整個投資期間投入大量時間和精力，來最大限度地提高收益。
9、退出計畫
聯合集資是非流動的，是被動投資，意味著贊助商決定如何執行計劃，和何時出售財產。一個好的贊助商將有一個退出計畫，具有預計的持續期或年度範圍，這取決於市場條件。由於大部分價值在早期創造，大多數增值交易的長度將會更短。許多穩定的物業交易將會更長，以利用增加的租金，並通過付清債務增加股本和穩定的現金周轉。
10、投票權
大多數聯合集資成立為有限責任公司。有限責任公司以B類經理的贊助商購買並出售該物業。A類投資者將被正式納入LLC的公司、經營協議，闡明其所有權比例。
一些有限責任公司也給予參與者投票權，可用於大型決策，例如改變管理、重組回報，或處理死亡或現有成員的轉移。了解您作為投資者的權利類型，以及您的股票有哪些類型的可轉讓性（如果有的話）很重要。
這僅僅是房地產銀團的許多組成部分的抽樣，精通投資的人在評估機會時應該具備知識。了解聯合集資是如何建立和運作的，這將幫助您做出最佳的投資選擇。最後，一個好的合作夥伴將提供一個私人配售備忘錄（PPM），向所有投資者提供廣泛的分析和數據。
威爾遜投資物業是一個提供單一家庭出租房屋，和多戶型、商業房地產業務的提供商。我們一直為世界各地的投資者，提供超過16年的高質量投資。要了解更多信息，請訪問我們的網站：www.tomwilsonproperties.com或聯繫我們：info@tomwilsonproperties.com或408-867-1867。
本文刊載於舊金山8月5日地產專版，請點閱
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責任編輯：李曜宇
