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李雪銳紐約大學城投資項目獨家調查報導之二

【獨家】李雪銳紐約大學城項目沒許可就開售

紐約長島商人李雪銳欲在紐約上州推出「湯普森教育中心」大學城,引發民眾反對和專家質疑。圖為李雪銳2013年5月23日為60億美元的「中國之城」項目在鄰鎮Mamakating作第二次演講。(來源:MamakatingNews Youtube視頻截圖)

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【大紀元2017年08月08日訊】(大紀元記者徐雲採訪報導)紐約華商李雪銳欲攬巨資建大學城,除被質疑協助中國資金外流,其投資移民(EB-5)項目本身也有多處疑點,為此美國移民專家呼籲中國投資人謹慎對待該項目。

美國證券交易委員會(SEC)和移民局(USCIS)曾在2013年共同發布《投資者警告——利用移民投資項目的投資騙局》。裡面明確指EB-5投資項目需要核實的幾方面,例如:商業地產建設投資是否已取得當地政府的相關許可證明;負責投資的區域中心有無出現在移民局的相關列表中;考察項目開發人的經濟動機,以及查看項目有無欺詐的警示信號等等。

大紀元記者經過調查發現:第一,湯普森鎮計劃委員會至今未批准該項目的施工許可;第二,美移民局列表中沒有湯普森教育中心(美國中國之城公司運作)的區域中心;第三,李雪銳自述可能掛靠的區域中心日前已關閉。

從2016年開始,李雪銳(Sherry Li)本人及公司市場經理王連波頻頻現身中國大陸,進行一系列「湯普森教育中心」(Thompson Education Center)的宣傳運作。據《齊魯晚報》報導,2016年12月8日,湯普森教育中心與國內百替金秋(北京)教育投資公司簽訂海外合作協定。

裡面介紹,湯普森教育中心隸屬於湯普森教育集團,是一家以教育為基礎、大型教育地產開發項目為核心,美國政府等政商關係資源為其背書,以高端藝術、時尚類培訓資源為發展的集團型公司。

但大紀元記者未能找到證據支撐這一說法。經記者查證,汤普森教育集团在纽约并无运作地产开发项目的经历,其總執行長李雪銳的政商关系更貌似近期政治捐金的結果。

鎮委員會證實至今未批該項目

記者日前致電湯普森鎮計劃委員會,對方表示:「湯普森教育中心項目還沒有被最後批准,目前也沒有確定最後批准該項目的時間。」

華府移民研究中心研究員諾斯(David North)在電子郵件中回覆大紀元說:「她現在應該還沒有取得許可。沒有鎮批准建築許可,項目就不可能開工。」

但根據國內房地產網站好屋列出的美國紐約湯普森教育大學城、聯排別墅出售,開盤時間為2017年5月18日,交房時間為2018年11月1日。鑑於其在2017年8月还未获得鎮的施工许可,已比国内宣传的5月开盘出售晚了三個月。

該項目開發商是湯普森B管理公司,物業公司是湯普森房地產管理公司(TEC realestate management, LLC)。記者查證,前一家公司是李雪銳在紐約州州務院2013年註冊的外國責任公司,但沒有找到後一家在紐約州註冊的紀錄。

另據我去美國網對湯普森(譯作湯姆森)教育中心EB-5項目的介紹,該項目已於2015年3月順利開工,預計2017年初完工,建築週期為2年。同時在醒目位置上顯示「120戶黃金移民席位,僅餘10席!」,而本報查詢的結果是在項目所在的鎮、尚未批准施工許可。

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美國移民局EB-5區域中心終止項目查詢顯示,李雪銳的湯普森教育中心打算掛靠的區域中心——岩山區域中心(Rock Hill Regional Center LLC)已經在2017年6月1日關閉。(USCIS截圖)

李宣稱的掛靠EB-5區域中心已關閉

對改頭換面的湯普森教育中心項目,記者在美國移民局官網上無法查到其EB-5區域中心資料。紐約李亞倫律師所的法律助理表示:「EB-5項目必須是在移民局區域中心登記的項目才可以。」

對此,李雪銳在2017年1月的宣講中給出的答案是,考慮可能把它掛在岩山鎮中心(Rock Hill Town Center)項目下面。

經查詢,岩山鎮中心項目是岩山區域中心(Rock Hill Regional Center)資助的一個EB-5項目。從移民局查到的資料來看,岩山區域中心(ID:1209650638)已在2017年6月1日終止。

大紀元記者致電岩山區域中心,對方表示他們隸屬紐約州帝國州區域中心(Empire State EB-5 Regional Center),於2014年1月24日獲批,但旗下沒有名為美國中國之城或湯普森教育中心的項目,甚至根本沒聽說過後者。

其首席營運官普諾維登扎(Scott Provvidenza)表示:「房地產EB-5項目,首先必須確定獲得許可,比如鎮的建築許可,才可以開始啟動;然後才是設計送批、籌資等事宜。」他認為,連鎮的建築許可都還沒有獲得的EB-5項目,投資人千萬要謹慎。

圖為李雪銳(Sherry Li)於2013年5月15日、在紐約上州參加湯普森鎮舉行的中國之城項目介紹會。該項目隨後被當地拒絕。(Mamakating News 視頻截圖)
圖為李雪銳(Sherry Li)於2013年5月15日在紐約上州參加湯普森鎮舉行的中國之城項目介紹會。該項目隨後被當地拒絕。(Mamakating News 視頻截圖)

移民專家質疑李雪銳投資項目不可行

美國移民局的投資移民項目需要符合兩個重要條件:創造當地的真實就業、解決資金來源與控制投資風險。諾斯從2013年開始跟蹤李雪銳的EB-5投資項目,他表示:李的湯普森教育中心項目在這兩方面都存在問題,「李雪銳的EB-5計劃已死。」

首先,按照EB-5的規定,每個投資者需要產生10個直接的工作機會。根據湯普森項目在中國的宣傳說,一期計劃吸引120位EB-5投資人,那麼需要創造1,200個就業。

諾斯質疑她的項目不可能創造那麼多就業,因為購買土地不可能直接或間接產生工作機會,而且修建居民住房通常產生的短期建築工作,同樣也不能計入EB-5要求的全年全職工作機會。他說,這會對李計劃中預期產生的工作機會大打折扣。

其次,李能否順利籌資也存在問題。諾斯表示,「EB-5說到底是個資金問題」,項目借來的錢到期時要還給投資者。

所以他說,投資者在決策前也會反覆考察項目的營利與風險,避免項目到期時虧損或破產。也因為這種原因,通常EB-5投資者不願意投入大學等具有公益性的項目。

2016年,諾斯對五個用EB-5籌資建學校的項目進行財務評估,用債務及最近一年的贏利情況來估算,發現其中有三個項目的回收期介於21年至27年之間,還有兩個項目不可能回收,直接失敗。「到目前為止,還沒看到EB-5投資學校的成功案例。」鑒於上述原因,諾斯認為李雪銳的EB-5新項目基本上行不通。

在美國移民局EB-5區域中心網頁,輸入湯普森教育中心(Thompson Education Center),查無結果。(USCIS網頁截圖)
在美國移民局EB-5區域中心網頁,輸入湯普森教育中心(Thompson Education Center),查無結果。(USCIS網頁截圖)

專家給中國投資者的三個忠告

中國是EB-5申請的主要來源國,每年美國有1萬個EB-5名額,其中有近八成為中國投資人取得。同樣的,從美國媒體爆料的EB-5項目欺詐來看,受害人也多為中國人。美國當局多次提醒,境外個人投資者要警惕利用移民投資項目進行的欺詐性投資騙局,最重要的就是確認EB-5項目的真實性。

研究EB-5移民政策多年的諾斯在接受大紀元採訪時,特意給中國投資者提出三條建議:

第一,「不要投資美國媒體爆出負面信息的項目。」眾所周知,四年前,李雪銳的中國主題城項目被美國各大媒體,包括美聯社、《華盛頓郵報》、《今日美國》等媒體質疑。

第二,承諾99%或近100%拿綠卡的EB-5廣告宣傳不可信,「要自己去做功課」。

美國證券交易委員會和移民局2013年發表的聯合公告中指:「通過EB-5項目進行投資的投資者只是有資格申請條件性簽證,但並不能確保獲得移民局簽發的簽證或進而撤銷申請永久居留權的各項限制條件。」

換句話說,EB-5項目為外國投資人在美國獲得合法永久居留權,提供了一種可能。但最終能否獲得綠卡,取決於移民局對每個簽證申請的仔細審核,不符合條件的申請人仍會被拒。

第三,「不要相信政治力量有助於項目。」在川普(特朗普)當選總統後,今年4月至6月間,李雪銳的公司對川普2020年競選連任進行大筆捐贈。諾斯分析,這個時間點上的大筆捐贈,可能她想尋求政治影響力,幫助項目通過。

「捐款不會影響政府對個案的決策,我懷疑如果她的EB-5申請懸而未決,(最後)會是竹籃打水一場空,(投出去的錢)不會有半點影響。」諾斯表示。總之一句話,他勸告投資者「避開有問題的項目,用你的智慧去判斷」。

大紀元記者就此事聯絡、採訪李雪銳的美國中國之城公司(China City of America),至今未收到任何回應。(未完待續)#

責任編輯:張憲義

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2017-08-10 4:12 AM
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