【大紀元2017年09月06日訊】文：Adiel Gorel・ICG（國際資本集團）CEO
作為一個忙碌的專業人士，您的收入很可能足夠在大多數美國市場獲得投資貸款，特別是獨立房貸款。大部分忙碌的專業人士有良好的信用評分，預示著可以獲得好的融資。在優質的獨立房投資中，這將帶來很大的優勢：隨時間遷移，房價上漲、通貨膨脹，但您所支出的本金、期款和餘額卻沒有增加，進一步更帶來可能的房價上漲，和租金的現金流。
我認為對於忙碌的專業人士，最理想的房地產投資是獨立房的投資。獨立房對於有穩定工作和事業的個體投資者來說是一個完美的資產。獨立房仍然是大多數人的「美國夢」。他們也是美國許多大城市裡相對可實現的「夢想」，因為即使在2017年，房價也是支付得起的。
ICG國際資本集團：經驗告訴我，獨立房投資更優秀
獨立房的流動性也是最大的，因為在出售的時候，潛在的買家最多——市場上的所有購房者都是潛在的買家。投資獨立房，您可以在房地產領域獲得最好的貸款——驚人的30年固定利率貸款。理論上講，這種貸款可以用於購買1至4個單元住宅，如二聯式公寓、三聯式和4個單元的公寓。然而，購買獨立房通常優於購買2～4單元的公寓。
在好區，你通常只會看到獨立房，你可能得在城鎮的另一端才能找到單元住宅，他們通常被許多其他的單元住宅包圍著。單元住宅在管理上有更多困難，一般來說短期租戶多，不如有長期租戶的房子升值快。一個例外是白領居住的新二聯式公寓。
但總體來說，獨立房是更有優勢的。筆者有30多年的買房經驗，幫助人們在許多不同的市場買了近一萬所房子或單位。在這幾十年裡，我目睹了許多公寓和數千棟獨立房的情況。我的經驗和數千名投資者的經驗，使我更偏向於投資獨立房而不是公寓。
公寓樓投資需更加繁瑣
購買較大的住宅物業——公寓樓，這可以說是很好的投資，但投資者需要有很多方面的專業知識。根據大多數公寓投資者的經驗，最佳的公寓規模是100到300個單元之間（許多人說150～300個單元），這種情況下利用規模經濟可以提高現金流量。
例如，一個有110個單元的公寓樓，您可能需要一個全職的管理員和一個全職的維修工；如果您擁有的是一個60個單元的公寓樓，你仍然需要一個全職的管理員和一名全職的維修工，但卻少了50個單元的租金。這就是沒有很好的利用規模經濟。
關於大型公寓樓，有許多問題值得探討，在這篇文章中，我們只講運作這樣的大樓需要深厚的專業知識，所需要的時間也超過了一個忙碌的專業人士所能付出的。況且，購買公寓樓是不能得到驚人的30年固定利率貸款的，他們通常要求較大的前期投資金額。對於忙碌的專業人士，獨立房才是簡單、有效、強大的投資。其它投資沒有這麼優惠的融資條件，所花的時間也相對較多。
30年固定利率貸款的好處
並不是每一個可以得到30年期固定利率貸款的精明投資者，都能認識到這種貸款的優越性。讓許多外國人難以置信的是，在美國，我們可以獲得一筆長達30年，永遠不會隨生活成本增加而上漲的貸款。在此期間，基本上所有其他東西都隨生活費用的增加而上漲，包括租金。
只有抵押貸款和餘額（也因分期償還而下調）並沒有跟上通貨膨脹。你可以從許多借了30年固定利率貸款的人那裡了解到，比如借了貸款16年之後，他們意識到雖然還有14年的時間來償還貸款，但貸款餘額和期款相對於市場租金和價格來說很低。剩下的14年幾乎沒有意義，因為在許多情況下（從統計學和歷史的角度），貸款餘額將是房價的一小部分，不占很大比重。
值得一提的是，大多數其他國家的貸款都是根據通貨膨脹不斷調整，期款和餘額都隨通貨膨脹而變化，通常不像在美國的可調整貸款，有年度和終生上限。
如果您在2017年還認為我們仍處於利率低的時期，那麼這對於您的金融前景有著更大的積極影響。雖然投資者不能得到與房主相同有利的貸款，但如今，獨立房投資者的利率在4.25%至4.75%之間是相當普遍的。從歷史的角度來看，這是非常低的利率。大多數專家認為，未來抵押貸款利率將上升。
歷史上，即使上升到7%也被認為是一個較低的利率。因此現在，您可以通過鎖定利率來增強這個30年固定利率的力量。如果在接下來的幾年中，利率確實上漲，你將會永遠保持低於5％的利率。一旦你得到固定利率貸款，兩個持續性的力量即開始作用：一個是通貨膨脹削弱您的貸款（不論是期款還是餘額）。另一個是租戶付的獨立房租金讓你每月都能償還貸款。這兩個力量會使您未來的金融實力不斷增強。
許多投資者認為，如果一個30年的固定利率貸款是好的，那麼15年的貸款必然更好。我其實不這樣認為，因為30年貸款，如果您願意，您可以在15年內（或14年、20年、10年或8年）償清貸款，只需增加額外的本金。但是反過來，您不能把一個15年的貸款延長到30年來支付。
15年期貸款會更好嗎？
因此，15年期貸款強制您支付較高的期款，而30年貸款給您更多的靈活性，可以付較低的期款，期間如果您的經濟條件允許，或基於其它考量，可以付較高的期款。
有人會說，這15年的貸款更好，因為它有更好的利率。的確，15年的利率可能比30年的利率低0.25%甚至0.5%。然而，在我看來，這不足以抵消喪失靈活性的巨大損失。此外，借貸時間較長可以使通貨膨脹進一步「削弱」貸款。這最後一點駁斥了一些投資者關於「借貸30年，他們在貸款期間將多支付數十萬美元」的觀點。
持有這種觀點的人忽略了一個重要因素，那就是貨幣的時間價值！在20年、22年、28年等支付的這些額外的美元實際上是非常「便宜」的美元，因為他們的購買力隨著時間的推移大大降低。如果這些貨幣的價值是根據現在的美元購買力來計算的，那麼後續的付款相對於美元來說可能只值幾美分。
總而言之，我建議您選擇30年的貸款，然後決定用多長時間來付清（0到30年間任您選擇）。
ICG國際資本集團：低利率時期，適合多個獨立屋投資貸款
當利率低的時候，明智的投資者應該購買獨立屋，在條件允許的情況下獲得30年固定利率貸款。投資者可以使用傳統的30年固定利率貸款為多達10個住宅物業提供融資（如果信用允許）。更有計畫的話，已婚夫婦可以將它們擴展到20個。
如果你擁有的房產少於10個（或20個，視情況而定）那麼用您所能獲得的最佳貸款來購買獨立屋是非常明智的舉動。您可能希望在16年內付清貸款以支付您孩子的大學教育費用（獨立屋在這方面是有效的，特別是如果他們沒有經歷一個瘋狂的10年周期，就像我們從2004年到2014年所經歷的那樣）。
您可以預期在退休之日還清貸款，或者，更明智的做法是意識到自己貸款的現狀，讓通貨膨脹一直在削弱購房成本，同時房產在您的退休期間增值。當然，前提是未來的金融發展趨勢良好，人的壽命增加，金融需求隨生活期望值提高而增加。
獨立房投資 行動勝過紙上談兵
忙碌的專業投資者將會認識到行動至關重要。我已經看到太多人被困住很多年，甚至幾十年，以為他們必須成為獨立房投資各個方面的專家才能行動。雖然教育是非常重要的，但是由於缺乏行動，「受制於想獲得更多教育的想法」，使許多投資者無法實現財務目標。
你的房地產投資經紀人，有豐富的經驗嗎？
在獨立屋投資領域中，可以使用當地的物業管理人員，而且在大都市地區，這樣的資源豐富（我建議在大都市投資）。當地地產知識淵博的經紀人也可以對您有很大幫助。另外，其他專業人士也可以手把手的教您。
經驗是關鍵！只要問問專家他們自己實際擁有多少獨立屋，如果他們沒有很多投資物業（我想說，一個要帶領你走獨立屋投資道路的人，至少擁有十幾個獨立屋），那麼他們可能不比你更有經驗。如今想要查到誰擁有多少產業很容易，因為在美國，大部分數據在網上都能查到。
房地產投資 哪些市場還有好回報？
問題是2017年或往後的時間，我們應該在哪裡投資獨立屋？今年這一點變得很重要，因為自2012年以來，經濟衰退之後，市場反彈強勁，獨立屋的訂價太高，很難成為一個好的投資。還有一些市場在2014～2016年成為熱門地，也使它們貴得離譜。
舊金山 ICG地產投資論壇
在我的後續文章中將進一步探討這些問題（關於這方面要說的內容太多了）。我們的公司——ICG，9月9日（週六）將要舉辦一天的投資論壇，與市場團隊、專家演講者進行廣泛問答和網絡連線。這樣的活動我們已經舉辦20多年了，在這些活動中，我們將會詳細的介紹更多主題，當然也包括上面說的這個主題。
作者：Adiel Gorel，房地產投資領軍人物之一，ICG（國際資本集團）首席執行官。ICG （International Capital Group國際資本財團）成立於1983年，有近30年投資房地產經驗。
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時間：9月9日10:00～18:30
地點：South San Francisco Conference Center
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視頻：在美國哪些城市還有20萬美元高回報的投資房？
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責任編輯：李曜宇
