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「川普稅改」影響美國商業地產的主要規定

全美房地產經紀人協會 對「川普新稅法」的聲明紀要

「川普稅改」法案對當前和未來房主的影響

美國總統川普的稅改對美國房地產總的來說是利大於弊。(Shutterstock)

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【大紀元2018年01月08日訊】編譯:慧雯
在眾議院和參議院通過了「川普稅改」法案表決後,「全美地產經紀人協會」發布聲明說:我們保護了銷售房產時增值部分的免稅條款,並且保護了第二套房產抵押貸款利息的抵稅制度。聲明還介紹了「川普稅改」法案對當前和未來房主的影響,以及「川普稅改」影響美國商業地產的主要規定。

在眾議院和參議院通過了「川普稅改」法案表決後,全美地產經紀人協會(National Association of Realtors)的主席伊麗莎白(Elizabeth Mendenhall)發布了以下聲明:

「最終的結果有好有壞。我們保護了銷售房產時增值部分的免稅條款,並且保護了第二套房產抵押貸款利息的抵稅制度。」

盡管取得了一些成果,但是未來的工作仍然艱巨。重大的立法舉措往往需要不時應對意想不到的後果,而這項法案也不例外。新的稅法廢除了對個人及家庭擁有住房的激勵制度,而保留了對大型投資機構的激勵措施,這將從根本上改變房屋所有人的利益。

「川普稅改」法案的最終版本包含了以下修改——

A.資本增值豁免

對於當前和未來的房屋所有人來說,新法案保留了原有的資本增值豁免條例,規定個人房產銷售增值額的前25萬美元免交增值稅,對於夫妻兩人則前50萬免稅,這是一項重大的利好。

B.房貸利息抵稅

房貸利息抵稅的最高抵押金額從當前的1百萬美元降低至75萬美元。

C.州和地方稅收減免

資產稅、州和地方收入稅都可以抵免,但是累計總額不得超過1萬美元。

D.納稅中間實體(Pass-Through Entities)

該法案大大降低了獨立承包商的營業收入稅,和納稅中間實體盈利的有效稅率。

「川普稅改」對當前和未來房主的影響——

ㄧ、新稅法保留原稅法規定的部分

對於主要住宅出售的增值稅豁免,新稅法保留原稅法規定;抵押信用證明(MCC),新稅法保留原稅法規定。

二、關於房貸利息抵稅

對於2017年12月14日之後的新貸款,房貸利息抵稅的最高抵押金額降至75萬美元。此前的不超過1百萬美元的貸款,將不受新法案75萬美元上限的制約。上限額度不受通貨膨脹影響。

對於2017年12月14日之前的貸款,屋主可以重新融資,1百萬美元以內房貸利息抵稅的政策依然有效,只要新的貸款不超過抵押貸款的再融資金額。

最終的法案取消了至2025年12月31日房屋凈值債務利息的抵稅條例,但是如果收益適用於大幅改善居所,那麼房屋凈值貸款(或二次抵押貸款)的利息仍然可以抵稅。

第二套房產的貸款利息仍然可以抵稅,但是受到抵押金額上限1百萬或75萬美元的限制。

三、抵免州稅和地方稅:

最終的法案允許抵免州和地方資產稅、收入和營業稅,但各項總額不得超過1萬美元。該1萬美元的限額對於個人和家庭報稅都適用,並且不受通脹影響。
最終法案還特別規定,對於2017年已經預付的2018年州和地方所得稅不能抵免。

四、傷亡財產損失抵稅:

最終的法案規定,只有在總統宣布認可的災害中造成的損失,才能夠抵稅。

五、搬家費用抵稅:

法案規定,除了軍人以外,其他人的搬家費用將不能抵免稅。

「川普稅改」影響商業地產的主要規定——

1.同類財產交換法:

最終的法案保留了原先1031法中對於房產的同類交換法規,但廢止了1031法對於其他私人財產(諸如藝術作品、車輛和重型設備等)的適用。

保留1031同類交易法中對於房產的條例,這對於一直致力於在反對聲浪中保留該法案的房地產業利益相關者來說是一個重大的勝利。

2.附帶權益(Carried Interest):

最終的法案包含了參眾兩院的提議,必須符合三年持有期的條件,才能獲得現行法(資本收益)的待遇。
另外,法案還保留了對附帶收益實施資本增值待遇的優惠政策,這對於房地產利益相關者無疑是另一項勝利。

3.成本回收(折舊):

最終法案保留了先行的恢復期(Recovery Periods)政策,對於非居住不動產為39年,租賃居住房產為27.5年,符合規定的改建為15年。法案將原有的針對符合規定的餐廳、零售店面改建的條款統一為「符合規定的改建房產」(Qualified Improvement Property)。

4.符合規定的私人債券:

最終法案保留了對符合規定的私人活動債券的抵稅,包括用於建設經濟適用房、當地交通和基礎設施項目,以及用於州和地方抵押債券計劃的私人債券。

5.低收入住房稅收抵免:

最終的法案保留了現行法規。但是,較低的公司利率將導致低收入住房抵稅額的縮水,可能會因此減少低收入住房的建造。

6.資金再取得扣抵額(歷史稅收抵免):

最終的法案推翻了現行針對1936年前建築的10%的抵稅額,但保留了針對符合規定的歷史建築的20%的抵稅額(但經過修改,允許在5年內每年根據估價20%的額度抵稅)。

(注:原文由Sophie Tsang(Alain Pinel Realtors)提供。限於篇幅,出版時對原文略有刪減)

本文刊載於舊金山12月30日地產版,請點閱
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責任編輯:李曜宇

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2018-01-09 12:35 AM
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