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房價跌 加拿大人財富縮水 或影響經濟

房市的起伏影響到房屋價值的增與跌。房價漲,房主覺得變富了,反之,感覺變窮了。(加通社)
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【大紀元2018年11月20日訊】(大紀元記者李平多倫多編譯報導)前幾年加拿大房價飛漲,許多有房的老一代人陶醉在紙上百萬富翁的美夢中。許多年輕人哀嘆可能永遠也買不起房,但在郊區擁有大房子的父輩們,倒是興高采烈,花起錢來毫不手軟。房價跌時,很多人又覺得自己變窮了。

財富效應刺激非理性消費

據《赫芬頓郵報》報導,經濟學家把這種行為稱為「財富效應」,意思是人們感覺越來越有錢時,即使實際手中財富沒多一分錢,花起錢來也會比過去更大方。國家銀行(NBF)經濟學家帕基特(Jocelyn Paquet)稱,手中房子突然增值20%,即使手中沒多一分錢,也會感覺更富有。

許多情況下,這種財富效應實際上非常不理智。身家財富增值,並不意味著真的比過去有錢。也就是說,股票漲了,但都被套在退休投資計劃中,到65歲退休時才能真正轉化為財富。房價翻倍了,所有其他人的房子也隨之翻倍,賣房換房時,手中也剩不了幾個錢。

整個過程中,真正發生變化的是人們手中的債務。過去15年房價瘋漲過程中,加拿大家庭債務與可支配收入比也從2000年代初的1.10飆升到目前的近1.70。這種情況下,一旦房市或股市降溫,過程中的上升財富會隨之下跌,但債務卻不會減少半分。此時,人們又會感覺:原來自己並不是那麼有錢。

NBF專家稱,目前加拿大房市日益降溫,這種債務催生的財富效應很快也會走到盡頭。如果情況不快速穩定好轉,明年消費者就會面臨財富效應惡化。

財富效應惡化時的後果

國銀上週四公布最新房價指數顯示,全國26個大中城市中,40%過去6個月內房價指數下跌,除蒙特利爾、安省金斯頓、基奇納、聖凱琳斯和溫莎等5個城市外,所有其它城市房價指數已從高峰值回落。

近年加拿大經濟表現強勁,財富效應無疑發揮了關鍵作用。帕基特稱,自2007年以來,加拿大經濟增長在G7國家中最快,但主要被消費推動,而消費增長伴隨的是房價瘋漲。

房市放緩、房價下跌時,人們會感覺沒那麼有錢,進而隨之下調消費支出,如此一來,房市會進一步放緩,給其它許多行業帶來下行壓力,就業增長也會隨之放緩。就業增長放緩,有些人可能還不起房貸,又進一步給房市帶來下行壓力,貸款也會隨之放緩。這種情況下,通過房屋資產淨值信用(HELOC)貸款的人會減少,人們的貸款額度也會隨之減少,從而進一步影響金融業。

房價下跌有好有壞

所有這一切,都會給整體經濟帶來下行壓力,但情況到底有多嚴重,只能是仁者見仁,智者見智了。穆迪(Moody)最新分析顯示,每感覺財富增值1元,相應額外消費為4.5分,反之亦然。

舉例說,按大多倫多地區目前各類房屋均價73萬元來算,房價每跌5萬,普通家庭每年消費支出相應減少近2,250元,這一數字再乘以成千上萬的家庭,最後減少的消費支出總額數字相當龐大,對經濟來說不啻於重創。

好在是,目前還沒出現消費大幅縮水,只是最新數據顯示加拿大國內零售支出開始現疲軟跡象。帕基特說,國銀預計消費年增長幅度從2017年的3.5%減少至今年的2.2%,明年會進一步減少至2.1%。

他認為,經濟中令人樂觀的是,貿易增長迅速。NBF預計貿易增長幅度從去年的1.1%上升至明年的4.6%。也就是說,貿易和商業投資有可能起到一些緩衝作用。

帕基特表示,可以肯定的是,這一輪經濟循環中,消費高峰已成過去。另一方面,房價下跌的同時,房屋擔負力也隨之上升,會刺激更多人買房。也就是說,老一代的紙上百萬富翁們身家雖縮水,被迫削減消費開支,但其子女更有可能實現買房夢。#

責任編輯:文芳

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