【大紀元2018年11月23日訊】（大紀元記者梁珍、江夏香港報導）在中美貿易衝突、人民幣下跌，加上美國國會報告促重新檢視《香港政策法》或令本港獨立關稅區地位不保等影響下，香港經濟出現放緩跡象，零售、股市、樓市等皆吹淡風。
繼仲量聯行預測香港樓價明年或跌25%後，羅兵咸永道22日也將香港樓市在亞太區的投資價值排名，從第14位下調至18位。中原地產創辦人施永青預測樓價跌兩三成，更稱「中國需要大的系統、制度改變，比如黨國關係等」，樓市才有機會復甦。
在美國會報告公布兩天後，港府上週五（16日）公布的第三季國內生產總值（GDP）數據顯著放緩，錄得2.9%增長，不但遠低於預期的3.3%，更比第二季減少0.6%，連續兩季出現放緩。港府解釋為「大環境轉變」，隨著中美貿易戰持續升溫，外圍不利因素增加，預計第四季本港經濟增長減慢，全年經濟增長調整至3.2%。
事實上，自今年貿易戰硝煙四起，恆指從今年最高位32,966點逐步回落，跌至昨日的26,019點，累跌約兩成。樓市也開始下滑，寫有「xx第一滴血」字樣的樓盤簡介到處都是，有二手樓業主甚至狂減二三成，損手離場。一手新盤搶購火爆現象不再，甚至有內房企因債務危機，以低價出售港地港樓套現。仲量聯行早前更明言「香港樓價十年上升的周期已經結束」，樓市確定已經進入下行渠道。該行更預測如果貿易戰和股市跌勢持續，本港樓價明年或跌25%。
參考過往數據，股市、樓市幾乎同步下跌，最嚴重的一次是1997年亞洲金融風暴。當時湧現大量「負資產」，樓市交投量下挫幅度介乎41.7%至67.5%。 此外，2008年金融海嘯及2015年「港股大時代」結束後，樓價也一度下跌。
樓價從高位跌5% 施永青：未來兩三年續跌
對於樓市走向，中原集團董事施永青昨出席記者會時表示，雖然中原指數顯示本港樓價從高位僅下跌5%，但成交大插水，二手市場和高峰期比較已經跌了五、六成，與年初比較跌約三至四成，想套現的業主自然要減價出售。但認為調整幅度仍相對少，比高位跌約5%，個別跌10%。
相對股市跌一兩成，他認為現時樓價跌幅較少。施永青更預計，樓價調整不是一年半載可以完成，「估計最快也要兩三年」。
對於跌的幅度，他就沒有這麼悲觀，因為97年樓價升幅高達六倍，較現在升幅一倍還高，「升得少也就跌得少。有些投行估計跌四成，我認為沒有，跌兩三成左右吧。當然如果大環境越來越惡劣，那就很難講了。」
黨國關係改變 樓市才有機會復甦
至於樓價何時回升？他認為要待中國大陸於美國施壓下，找到經濟新亮點，只有「量」變不夠，要「質」變。一是生產力改變，比如科技發明創新，降低成本，另外就是生產關係的改變，即系統、制度上的改變，「包括黨國關係、國民關係、僱用關係，這些都是要比較大的制度上的改革」。
他稱，現在要看外部環境的變化倒逼中共做體制上的改變，包括黨扮演的角色，「才有機會抵擋到美國的全方位施壓」。唯有這樣，中國經濟重現活力後，香港地產才能恢復增長。否則靠地產帶動經濟，造成產能過剩、增加庫存，令投資無法收回，這些都幫不了多久。「純粹靠貨幣政策，這次是解決不了問題的。」
至於大陸樓市，他認為問題更多，比如三四線城市供應過剩，變成樓無人住，浪費錢。他預計未來地產不能擔當經濟的火車頭。
本港樓市亞太投資排名再跌至18位
本港樓價曾是投資者保值的「金磚」，但現在吸引力亦跟隨成交量急跌而減退。羅兵咸永道及城市土地學會昨發表《2018亞太區房地產市場新興趨勢》報告，就亞太地區明年投資及發展前景排名，本港在房地產發展方面從去年第14名跌至今年第18名。
羅兵咸永道亞太區房地產稅務主管蘇國基解釋，排名下跌與機構投資者擔心中國收緊法規，令流入香港市場資金減少等因素有關。
近期新盤發展商降低新盤售價，蘇國基認為這反映住宅市場開始轉弱，中美貿易戰可能在短期內影響買家購買豪華物業的意欲，但市場潛在需求依然強勁。
另外，本港樓市吹淡風，財政司司長陳茂波日前稱，樓市屬有序調整，若確定樓市進入下行周期，轉勢後會考慮放寬按揭成數。
對於港府會否「減辣」（對樓市政策減輕力度），蘇國基表示，需要繼續觀察樓市是否真正轉勢，而政府辣招（政策或者措施）能確保樓市穩定發展，何時減辣仍有討論空間。他預計本港樓價不會懸崖式下跌。
一直建議港府撤銷辣招的香港中文大學經濟學系副教授莊太量表示，辣招對香港樓市發展不利，因辣招非但未能遏抑樓價，反而造成「賣家市」，即二手業主不願意放盤，變相炒高樓價。他認為港府最有可能放鬆辣招的第一步，就是放寬按揭成數。但他對樓市走勢不太悲觀，因本港經濟基本數據仍算穩定，失業率沒有上升，故認為樓市不會大跌。「因為深圳樓價已和香港貼近，除非深圳大跌，才會影響到香港樓市跌。」
零售協會：全年僅單位數升幅
除了樓市、股市外，本港零售市道也出現放緩跡象。未到聖誕，香港零售管理協會新任主席謝邱安儀已預期，本港第四季零售市況的增長情況開始放緩，聖誕節的銷售情況只與去年同期持平，預計今年全年有單位數升幅。
她指，零售市道自今年9月份起開始放緩，認為零售市場充滿挑戰。主因是中美貿易戰影響浮現，打擊大陸經濟，也間接影響大陸客來港意欲，尤其對高消費品例如珠寶首飾的銷情，打擊更大。至於人民幣貶值，亦會進一步影響大陸客來港的消費力。
雖然廣深港高鐵及港珠澳大橋通車後，令旅客來港人數增加，但協會指對整體零售暫未見全面受惠，期望港府及旅遊界將旅客疏導至市區，令更多地區及零售界得益。
另外，受中美貿易戰、人民幣貶值及股市波動影響，本港化妝零售巨頭莎莎（0178）雖然半年純利按年增長84.5%至2.03億元，唯主席及行政總裁郭少明也表示看淡前景。預計莎莎第二季同店銷售增長放緩，第三季同店銷售僅錄得單位數增長。
莎莎發表「看淡零售」言論後，遭大行削目標價兩成，昨收報3.15元，跌一成。◇＃
責任編輯：昌英
