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新西蘭負扣稅即將取消 投資者將如何應對?

12月5日,稅務局向國會遞交了《稅收法案(2019-20年度地稅、商品服務稅離岸供應商註冊和補救事項)》議案。該議案已於12月12日通過一讀,目前國會特別委員會正在收集公眾意見,截止日期為2019年2月28日。(parliament.nz)

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【大紀元2018年12月17日訊】(大紀元記者溫妮綜合報導)取消負扣稅新西蘭工黨執政以來既定的目標之一。包括該計劃在內的稅改議案已於12月5日引入國會,並於12月12日通過一讀。該議案如能順利通過立法,可能明年4月就會生效。

什麼是負扣稅

負扣稅(Negative Gearing)是澳紐地區特有的一種稅收計算和補償辦法。對於房產投資者來說,如果投資收益低於維護房產的支出,包括房貸利息、水費、電費和地稅等,就會帶來負的應納稅收入(虧損)。虧損部分可以用來折抵其他應納稅收入(如工資及營業收入等),從而減少所得稅負債(income tax liability)。

例如,如果你因維護投資物業損失了1萬元,那麼你可以把應納稅的工資從7.5萬元減少到6.5萬元,從而減少稅款。

負扣稅原本是政府鼓勵房產投資的一種稅務補償,但在房價上漲週期會起到助推作用。由於近年來房價飆升,特別是奧克蘭,因此工黨曾在大選期間承諾取消負扣稅。

稅務局出台隔離措施

3月29日,稅務局發布《隔絕物業租賃損失》(Ring-fencing Rental Losses)報告,建議對投機者和投資者的住宅物業實行損失隔離(loss ring-fencing),也就是取消負扣稅。

5月17日,工黨政府發布執政以來的第一個財政預算案,明確表示將在2019年取消負扣稅政策。

12月5日,稅務局向國會遞交了《稅收法案(2019-20年度地稅、商品服務稅離岸供應商註冊和補救事項)》議案。該議案已於12月12日通過一讀,目前國會特別委員會正在收集公眾意見,截止日期為2019年2月28日。

政府:隔離措施將改善負擔能力

政府表示,負扣稅使投資者相對於首次置業者具有不公平的優勢。隔離措施將提高首次購房者與投資者競爭的能力,改善購房者的住房負擔能力,提高新西蘭人的住房擁有率。

稅務部長斯圖爾特納什(Stuart Nash)表示:「明線測試期限延長(從2年延至5年),加上租賃物業損失隔離,將使房地產投機的吸引力降低,並因此為房地產投資者和自住房購買者之間創造公平競爭的環境。」

稅務局表示,任何時候都有約40%的投資者處於虧損狀態,申領的平均税收抵免金额為2000元。隔離措施可能使房東每年繳納的稅款增加1.9億元。

取消負扣稅將如何影響市場?

稅務局表示,目前不清楚取消負扣稅會對市場造成什麼樣的影響,但租戶可能會看到。

投資者惠特本(David Whitburn)在接受Stuff新聞網採訪時說,他預計租金將會上漲,但會受到租戶支付能力的限制,房東只能收取市場所能承受的費用。

投資者金特爾(Nick Gentle)則認為,一旦減稅政策取消,預計投資者將轉而購買更便宜的出租物業。

遊說團體停止租賃戰爭(Stop the War on Tenancies)的巴特勒(Mike Butler)表示,一些投資者將不得不出售房產。

有些房東已經表示,這可能會促使他們轉移到更便宜的地區,因為更難在成本更高的地區投資。

投資者將從大中心轉向各地區?

根據新西蘭房地產協會(REINZ)的最新數據,今年11月,全國6個地區房價創記錄增長,除惠靈頓外,懷卡托、Northland、Hawke’s Bay、Tasman和Southland中間價均創歷史最高記錄,而奧克蘭和坎特伯雷則小幅下跌。

Northland增長21%至51.5萬元,Tasman增長19%至64.5萬元,Hawke’s Bay增長12%至47萬元,惠靈頓增長11.5%至61.3萬元,懷卡托增長8%至529萬元,Southland增長4%至27.5萬元。奧克蘭中間價同比下跌1.5%至86.7萬元,坎特伯雷下跌3.3%。

房地產投資者警告說,這些市場很快就會受到更多關注。

房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示,投資者已經對價格創記錄增長的地區造成了影響。例如Whangarei投資者占市場的41%以上,達尼丁的投資者份額也從今年年初的20%增至26%。

房地產協會首席執行官諾維爾(Bindi Norwell)則認為,針對出租物業出台的法律可能使投資者更關注租金收益而不是資本收益。這意味著像Southland 和 Taranaki 這樣的地區比奧克蘭更具吸引力,因為租金/價格比更有利。

ASB銀行經濟師芒迪(Kim Mundy)表示認同,圍欄政策(Ring-fencing,又稱隔離措施)可能會刺激各地區。「如果你可以在任何地方投資,那就應該把目光投向那些收益率比奧克蘭、惠靈頓或漢密爾頓高得多的較小地區。」

但經濟學家伊科布(Shamubeel Eaqub)表示,稅收減免不足以改變人們的行為。租金收益率低是長期存在的問題,投資者的根本動機是獲得資本收益,而不是折抵損失。

不過,經濟預測公司Infometrics經濟學家奧爾森(Brad Olsen)提醒說,投資者需要做出權衡。

「投資者尋求在各地區投資房產,租金可能會更有利於償還抵押貸款。但這樣做的話,他們可能會失去大城市所能提供的非價格優勢,因為大城市人口更多,空置風險低,而且通常大城市經濟更有彈性,且長期資本收益前景更好。」

「如果更多投資者打算進入各地區市場,並因此出售他們在大城市的資產,那麼可能會給大都會地區的價格帶來一些下行壓力,並給各地區帶來價格上行的壓力。」

責任編輯:上官翎

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