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KW房地產全美銷售冠軍Juliana Lee

硅谷房價第4季有可能下跌嗎?

KW地產全美銷售冠軍分析硅谷房市

硅谷豪宅地產17 Tuscaloosa Ave, Atherton 94027,李文開價700萬,賣出730萬,買家中有4個是大陸全現金買家。(李文提供)

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【大紀元2018年12月02日訊】整理:余亨之・大紀元
美國房地產經紀人協會NAR最新統計:第2季度美西地區房價和銷售下降了4.1%。硅谷房市是否也隨之下跌?未來半年,硅谷房地產市場走勢如何?新唐人電視台《生活百分百》就此採訪了全美最大房地產公司KW的銷售冠軍經紀李文(Juliana Lee)。

灣區房市規律:第1季漲,第2季跌

Juliana拿著一份《華爾街日報》,上面有美國「10年國債」從1月份到10月份的漲跌曲線圖,圖中顯示7月份漲幅超過3.1%,10月份漲幅已到了3.25%。
Juliana進一步介紹:灣區房市漲跌的曲線圖,與美國10年國債的曲線圖很相似。

Juliana接著打開她自己的網站,展示了Palo Alto每月平均房價和中位數房價(Monthly Average and Median Palo Alto Home Prices of Houses)。這張圖的數據始於1998年,比美國房地產資訊網站Zillow提供的房市信息年份更早。

硅谷房市:Palo Alto每月平均房價和中位數房價(Monthly Average and Median Palo Alto Home Prices of Houses)。(李文提供)

Juliana二十年來研究舊金山灣區三十多個城市,發現不光是Santa Clara縣,每個城市的漲跌情況都很相似,通常都是第1季漲的很高,到第2季就開始下跌,很有代表性。如果您在Juliana地產網站輸入不同城市,您能查詢到各城市的房市信息。

Juliana指出2018年硅谷房市:第1季硅谷3個縣(包括Santa Clara縣)的房價都在漲,大家春天一窩蜂去搶房子。到第2季度時,貸款利息上漲,房價有些持平。Juliana周邊的貸款經紀人都說:現在做貸款的人少了一半。

以郵編94301地區為例,這是全美國繳稅最高的地方,該區包括帕洛阿圖(Palo Alto)市區、臉書辦公樓所在地、蘋果辦公樓所在地等,是全美收入最高的地區。第3季度,如果位置差的房子(如大馬路邊,火車道邊),會不容易賣,買家也更容易砍價。而這裡在景氣好的時候,什麼房子都可以賣的掉。

硅谷房市高端房降價,中低端房漲價

今年5月份,《新唐人電視台》獨家採訪「房地美」首席經濟學家鄧肯博士,鄧肯博士表示:目前美國豪宅房市呈現下降趨勢,十幾萬入門級的房子會持續增長,因為美國經濟就業非常好,百姓手裡有錢,有能力支付購房首付款。

Juliana認同鄧肯博士的看法,從她網站上的Table of Median Price For Slilicon Valley Cities列表中的30多個城市房市變化中可以看出:(詳見下表)
1、房價偏高的城市,灣區高價房市確實呈下降趨勢。如Atherton,2015年漲了33.5%,2016年只張0.4%,2017年降了19.8%;Woodside,2015年漲了27.2%,2016年漲1.9%,2017年降15.7%。

2、房價偏低的城市,房市連續上揚。如East Palo Alto,2015年上漲14.7%,2016年上漲16.3%,2017年上漲22.9%;Hayward,2015年上漲10.2%,2016年上漲6.3%,2017年上漲23.3%.

硅谷各城市房價漲幅與中位數房價。(硅谷房地產經紀李文提供)

第4季硅谷房市預計持平,大陸客熱買高端房

Juliana預測今年第4季到明年3月份,硅谷房市會持平。賣主知道現在市場上的房價已經很高了(但還不是自己心裡的價位),很多人不急於賣房;因為市場上可售的房子不多,所以房價也降不下來。

Juliana根據自己近期成交的案例,發現硅谷的房價沒有明顯下降,但是賣家有些鬆口。比如她的一位客人看重谷歌後院的一套房子,報價190萬;賣家雖然不降價,但是在付款方式上有些鬆動,接受了買家「7天Loan Contingency 」的條件。

Juliana近期出售了Atherton的一套豪宅,報價700萬,最後賣到730萬(見圖)。她3個月收到5個offer,其中4個是大陸全現金買家。這說明大陸的特權階層,在外匯管制條件下,也能把大筆錢運到海外。

硅谷豪宅地產17 Tuscaloosa Ave, Atherton 94027,李文開價700萬,賣出730萬,買家中有4個是大陸全現金買家。(李文提供)

至於美聯儲升息對房市的影響,Juliana說1983年她做房地產經紀時,利息高達18%~20%,照樣有人貸款買房子。變則通,對於購房有剛性需求的人,利息不是問題。

硅谷地區是個很特別的地方,經濟強勢,全世界的精英、資金都匯集到這裡。 Juliana認為從第4季到明年3月,硅谷房價將持平,位置不好的房子會略受影響;房屋品質很好的賣主仍然強勢,但不像以前那樣驕傲。

Palo Alto購房,如何砍價10%?

Juliana的網站(julianalee.com)數據齊全,買家在網站上一查某個地區平均房價,就能自己下Offer報價,還省了仲介費。為啥還要找房地產經紀呢?

Juliana說:除了數據之外,房市競爭瞬息萬變。房子能否成交,跟房地產經紀的聲望有很大關係。譬如Palo Alto兩個月前成交的一套房,當時競爭的有15個offer。賣家經紀告訴Juliana:你是15個Offer中的最後一名,我很敬重你,才告訴你這信息。Juliana不斷跟對方經紀溝通,加了3次價,最後以240萬成交,為一位兩年沒買到房子的谷歌工程師搶到了理想愛屋。

Juliana還有一位客戶是亞馬遜員工,他要在Palo Alto同樣小區買一套報價二百萬的房子。她告訴客人一個半月前,在這個小區同樣大小的房子成交價是240萬,客人說他最多出到220萬。Juliana拜訪了賣家經紀,發現與她競爭的那個經紀知名度不高,她知道賣家不會選擇那個經紀的,最後賣家選擇了Juliana的客戶,以200萬成交,比亞馬遜員工預期少付20萬,也就是省了10%的購房費。

Juliana說:購房者不找買家經紀、自己下offer報價,可能從賣家經紀那裡拿到幾千元的返利,但是能省到十幾萬、幾十萬的購房費嗎?找有實力,有信用的地產仲介很重要。#

掃碼觀看新唐人專訪硅谷房地產經紀李文視頻:

李文簡介
李文(Juliana Lee):KW全美#1房地產經紀。李文早年留美,有法學和金融專業背景,在美獲商學財務管理碩士。2015年硅谷房地產經紀李文獲得全美最大地產公司Keller Williams全美銷售冠軍。Keller Williams在美國有12萬5千多名經紀人。2016年、2017年李文團隊亦分別榮獲全美銷售團隊第一名。李文35年來服務過數千名客戶,成交房屋無數。李文主動回饋社區。這些年來,她每年都捐助經費做為學區教育基金,添購教學設備等。

KW硅谷房地產經紀Juliana Lee的聯繫方式:
電話:650-857-1000
網站:julianalee.com
地址:505 Hamilton Ave., Palo Alto, CA 94301

本文刊載於舊金山11月24日地產版

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責任編輯:李歐

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