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在德國買二手房 需要注意哪些事情

作者:張子謙

德國房價連年攀升,買個價格便宜些的二手房是個不錯的替代方案。(iStock.com/KatarzynaBialasiewicz) 

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【大紀元2018年03月07日訊】德國房價連年攀升,新建房的房價已讓不少人望塵莫及,買個價格便宜些的二手房就成了合理的替代方案。可是二手房的購買,需考慮的因素也有一大堆,不懂行的人很容易買房買回一堆麻煩,本期我們就來談談在德國購買二手房的事。

打開德國比較知名的幾家房地產門戶網站,就會知道現在的房價有多高了。比如在慕尼黑Haidhausen城區,一套三室的頂層公寓要價每平米1.3萬歐元;法蘭克福歐羅巴城區的三室公寓要8800歐元/平米;即使在柏林並不吸引人的動物園城區,一套三室的公寓也要賣到5750歐元/平米。

如此高的房價當道,讓很多想買房的人轉而投向二手房市場。實際上,在走俏地段,即使是老房子也不再便宜,不過總還是比新房子價格要低些。根據房地產諮詢公司Empirica對2017年第四季度房地產廣告的統計評估,在德國房價最高的慕尼黑,新建住宅的均價是每平米7484歐元,而所有建築年份的均價為每平米6575歐元。在美茵河畔法蘭克福,相應的價格分別是新房5110歐元,所有年份平均4362歐元。

那麼,是否因為更便宜,買二手房就是更好的選擇呢?能省很多錢,這當然很好,不過,事情往往並非總是那麼順暢。在陳舊的不動產中,往往潛伏著大量的陷阱,讓有意購房者一不小心就摔個大跟頭。

仔細檢查「共同財產」

房屋布局圖跟實際房產相符嗎?房間數目滿足自己的需求嗎?住宅帶陽台嗎?採光充足嗎?這些是每個有意購房者都會提出的問題。除了這些,購買二手房時,還得問得更仔細。

據《世界報》報導,住房消費者保護協會(Wohnen im Eigentum)部門的負責人Sabine Feuersänger表示:購房者必須得意識到,他們並不僅僅是購買自家四堵牆圍起來的那塊地方,還包括共同財產的分攤部分;很多有意購房者對這一點不是很清楚,所以只是仔細地察看住宅本身,而不去察看整棟房子。

其實,提出這一點是有其法律依據做背景的。在德國的「公寓住宅所有權法」中,有特別財產(Sondereigentum)與共同財產(Gemeinschaftseigentum)之分。

原則上,特別財產指的就是自家的住宅,這要由自己來負責。與之相對,共同財產指的是建築物的一些公共部分,而這些部分對於整棟建築的存在和安全是必不可少的,此外還包括所有住戶共同使用的設備和機構,比如樓梯間、入口區域、外立面、屋頂及水管。

如果業主想翻新浴室、廚房或地板,費用還是比較容易計算出來的;但是,如果公共財產部分發生損壞需要修復,所需費用可就完全是另外一回事兒了。房地產公司Condex總經理、擁有多年二手房銷售經驗的Uwe Kalz提醒說,這可能會非常昂貴。

二手房尤其常見的問題包括:地窖返潮、屋頂破損、問題百出的供排水管道、以及陳舊的供暖設施。此外,老房子裡有時還存在木頭害蟲,比如腐蝕房屋木頭的干朽菌(Echter Hausschwamm)。

請專業人士陪同看房

問題是:對於一個門外漢來說,如何才能識別出,所看的房產有沒有實質性的問題、是否隱藏著破損呢?Uwe Kalz對這個問題的回答是:買主應該找一個專業人士陪同他一起看房;請鑑定師的費用大約為2500歐元,按房價的比例來算,投資這筆錢還是很值得的。

當然,僅僅為了在考察建築物狀況方面尋求專業援助,並非鑑定師唯一值得推薦之處。住房消費者保護協會的部門主管Sabine Feuersänger補充說,專家諮詢在審查地產劃分聲明(Teilungserklärung)及買賣合同方面也是非常必要的。

Feuersänger指出,一個常犯的錯誤是,許多買主指望,公證人(Notar)會在公證買賣合同時做這種審查。事實上,提請買方注意一些不利條款和潛在衝突並非公證人的責任。對於公證人來說,只要合同條款符合相關法律規定就可以了。

買方尤其需要仔細查看的是「地產劃分聲明」,可以說,這份聲明在業主共同體(Eigentümergemeinschaft)中扮演著一個類似於基本法的角色。根據Feuersänger的經驗,在極其不利於買主的案例中,地產中比例很高的部分被划進了共同財產(Gemeinschaftseigentum),而共同財產往往是費用和麻煩的源頭。

不可忽略的「業主共同體」

誰要買一套「自有產權公寓住宅」的話,不管他是否願意,他就成為了一個共同體的一部分,這就是所謂的公寓住宅業主共同體(Wohnungseigentümergemeinschaft,縮寫為WEG)。

房地產買主保護聯合會(Bauherren-Schutzbund)祕書長Florian Becker提醒買房者,買房時不要被住宅本身所迷惑,而是要清醒地意識到,這是在付費加入一個共同體。即使最漂亮的住宅,如果為之而加入一個讓人鬧心的住宅業主共同體,最終住著也不會開心的。

但是,如何才能發現,住宅業主共同體的氣氛是否和諧呢?Feuersänger對此支招說,只要看一看業主大會的會議紀要、以及決議彙編,就可以很容易看出,一個業主共同體是否充滿了衝突,許多事務是否正常運行。

如果業主共同體中有一位大股東(Mehrheitseigentümer),這種情況會尤其讓買主鬧心。比如,一家房地產公司將租用住宅變更成具有獨立產權的私有住房(Eigentumswohnung),然後再將其出售。這樣一來,這些住宅單元的新東家可能一下子就擁有了多數住宅單元。

柏林房地產經紀事務所Maklerhaus Ziegert的諮詢師Lynne Weidemann就這個問題進一步說明道:在這種情況下,其他業主對該處房地產的未來發展就施加不了什麼影響了。因為,擁有多數住宅單元的大股東具有優勢票數,可以就建築物的維修、甚至大型的現代化改造措施獨家作出決斷,而其他的共同所有人無論是否願意,都只能跟進參與。

有意購房者需要審查的另一個方面是,這個業主共同體是如何構成的。Weidemann解釋說,自住業主和資本投資商一般來說有不同的興趣優先級。資本投資商敏感的成本意識往往導致與自住業主的衝突。比如,自住業主往往願意投入很多資金來翻新庭院,而資本投資商則寧可避免這方面的開銷。

房屋管理質量也很重要

還有一個重要的問題是,哪家房屋管理機構在照管業主共同體的利益。就此問題,專長於管理公寓住宅業主共同體的德國房地產管理公司(Deutsche Immobilien Management GmbH)總經理Ingo Sundermeier分享了他的看法:應該對房屋管理機構的聲望和品質究根問底。

德國房地產協會(Immobilienverband Deutschland,縮寫為IVD)主席Jürgen Michael Schick也強調說:房屋管理機構扮演著一個至關重要的角色。在他看來,衡量房屋管理機構專業化程度的標準,包括紮實的培訓,還要持有職業責任保險(Berufshaftpflichtversicherung)和財產損壞責任保險(Vermögensschadenhaftpflichtversicherung)。

對於二手房,還要設法整理出一份總投資成本概算。即使是一棟維護良好的房子,到了某個時候也總得更換暖氣設備,或者需要翻新屋頂。房地產專家Uwe Kalz根據經驗總結說,二手房的購買價,要等到15年後才能進行真正的評估。

責任編輯:王亦笑

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2018-03-07 7:21 PM
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