【大紀元2018年04月13日訊】很多進到辦公室和我諮詢的投資人都希望擁有一個完美的世界。他們不想要面對一般房東需要面對到的問題：房客、合約、維修、水管、驅逐房客、找新房客等令人頭疼的麻煩，但卻同時希望他們的房地產投資是低風險的，並且有很高的現金流及絕佳的增值空間。可惜的是，這並不是個完美的世界。不同種類的房地產及不同的所有權結構都各有優缺點。讓我們深入一點討論各種所有權結構的異同，以及何種狀況下適合使用何種結構。
很顯然的，獨資買房地產有很多好處，其中最吸引人的就是投資者擁有絕對的所有權。投資人可以自由決定什麼時候要出售、什麼時候要融資、或是進行抵押貸款。
壞處是需要自行管理，如果投資人因不想自行管理、或該房產在外州等因素而需要找當地的管理公司代管，支出的管理費用很可能使得租金收入不再吸引人。找到一個可靠並收費合理的管理公司也是一大考驗，願意親自管理房地產的投資人通常是那些較年輕有活力，或喜歡親自掌控及面對所有租客問題的投資人。
我們的客戶大多數已經花數年或數十年時間管理他們的房產，並累積了一定的資本額。他們利用很多工作剩餘的「個人時間」來處理租客或房屋的問題，像是修水管及帶客看房等等。
對於已經年屆退休或者工作繁忙的投資人來說，凡事都要親力親為是很困難的。DST(Delaware Statuory Trust)就是特別為這些投資人所發展出來的「所有權共有結構」(co-ownership structure)。
DST的本質還是房地產，因此所有擁有出租房產所會遇到的潛在問題，都有可能會發生在DST。此時只能仰賴DST的管理公司能夠有效的發產出所有應對策略，進而降低潛在風險，但是並沒有辦法完全消弭風險。這些風險包括區域性的經濟蕭條、房客退租導致空屋、續約時被迫降低租金、無法取得良好的再融資條件、建築維修問題等等。
有一種房產合約能有效的阻絕上述這些問題，那就是優質的「三淨租賃合約」(Triple Net Lease)。如果您的租戶是個信用良好的租戶，有絕佳的財務狀況，該房產為全新或新翻修、並且合約剩餘年限還有很多年，那麼您的風險會降低很多，但要再次強調，並不是完全沒有風險。您可以自行購買並全權擁有這些三淨租賃房產，如同我的許多投資人一樣，您也可以購買DST，同時將資金投入3-4個房產以更好的風散風險。
將所有資產投入一個房產就如同將所有的蛋放在同一個籃子裡，但是如果將資產分散在不同的房產，那會更有效率地達到分散風險的目的。
購買一個三淨租賃合約房產大約需要至少一百萬，如果拿相同的數目來購買DST，投資人可以很輕鬆地將資本分散到不同的資產，這些資產可能是不同等級、並且散布在全美不同的地理位置。
另一個自行購買所會遇到的問題是投資人並須自行取得貸款。對大多數投資人來說這不是問題，但是當您忙著在45天內完成1031交換的資產認列(identify)、確定該資產的估值達到您預期的數目、同時還要和銀行協商貸款條件，這會是個很高壓的過程。
此時DST就會是個很好的選擇，因為所有上述的作業及程序已經都被專業的公司妥善處理，包括建築本身檢查、環境檢查、第三方報告等等。所有貸款的流程也已經就定位，通常一名投資人可以在5-10天內完成1031交換的流程，包含資產認列、遞交所有需要的文書、以及最後的收尾作業。
【編按：本文由TFS Properties, Inc提供，該公司專攻1031同類資產稅務遞延交換(1031 Exchange)及其他房產投資項目。僅供參考，不構成法律建議與本報立場，讀者如有相關投資問題，請諮詢專業投資理財顧問。】
責任編輯：吳銘
