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漢堡穩定房價的「靈丹妙藥」

德國房租價格飛漲,但漢堡的房租價格卻只是減緩增長。圖為漢堡港一景(Adam Berry/Getty Images)
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【大紀元2018年04月03日訊】(大紀元記者樊伊德國報導)德國房租價格飛漲,像柏林、慕尼黑這種大城市,房租早超過了16歐元/平米。但漢堡房租價格卻只是減緩增長,其中原因值得探討。

漢堡臭名昭著的問題區域之所以能華麗轉身,除了推行有效的政策法規,注入建設資金,更重要的還有人們開放、包容的心態。

為了控制房租上漲,德國自2015年就出臺了法規抑制房租,但卻收效甚微。很多大城市的房租仍然不斷上漲,而漢堡這個炙手可熱的港口城市,房價卻非常穩定,是什麼「靈丹妙藥」讓漢堡走出房價飆升的魔咒?

臭名昭著的「失敗者島嶼」威爾海姆斯堡(Wilhelmsburg)坐落在漢堡市中心的南部,是一個被易北河環繞的小島,占地面積35.3平方公里。

這裡曾是漢堡臭名昭著的問題區。在地理位置上,該地區被易北河從漢堡大陸分離。19世紀末期,漢堡政府把一些想從漢堡港坐船移民到美國的赤貧人口安排在威爾海姆斯堡居住。1962年2月的一場大洪水又促使很多威爾海姆斯堡的居民離開了這個島嶼,取而代之的是外來的移民。

島上居民的失業率極高。島上的學校,經常是一個班級內沒有一個德國學生。2000年6月這裡還發生了一起震驚德國的事件,一隻獵狗在校園內咬死了一名6歲兒童。所以,漢堡人稱威爾海姆斯堡為「失敗者島嶼」(die Insel der Abgehängten),並對其望而卻步。

成功推行1/3混合建房法

自從2006-2013年啟動了「國際建築展覽項目」(IBA)之後,威爾海姆斯堡就變成了一個年輕家庭和大學生們所喜愛的熱門社區,並成為國際關注的新型住宅區試驗地。島上男女老少人頭攢動,很多其它區域的人們都會到新建的島上公園(Inselpark)來野營、觀賞易北河的風景,出現一番欣欣向榮的景象。

漢堡建造參議員Dorothee Stapelfeldt(社民黨)對《世界報》表示:「現在每年約有1萬人搬遷到漢堡來居住。」所以漢堡政府將每年批准6000套公寓的建造數量上升至每年1萬套。這都要歸功於7年前的一個叫作「1/3混合建房法(Drittelmix)」的項目。

該項目規定:承建商在建築大型住宅區時,至少要建1/3的社會福利房;1/3的私人融資出租公寓(即不使用公共資金,而是使用承建商自己的資金或通過抵押貸款所建造的住房);其餘的1/3則用來建商品房。

例如「新漢堡平臺」(Neue Hamburger Terrassen)就是一個典型的1/3混合建房概念社區。這個占地1.33公頃的長方形住宅區內,有6種不同的建築物類型,約100個居住單位,其中包括連體別墅(Reihenhäuser)、公寓樓(Etagenwohnungen)、社區房(Baugemeinschaften-Häuser)和一個幼稚園(Kita)。

新漢堡平臺社區的成功證明了,這種理想型的讓社會不同階層的人群用低廉的價格居住在同一個高檔設計的混合型建築社區內並非只是異想天開,而是確實可行。

為了支持1/3混合建房專案,漢堡早於德國其它城市批准了大量的建築用地,同時儘早地價格低廉的住房投放到市場上——其目的是使得房租的增長得以控制。而相比之下,德國其它的大城市則遠未能達到自己所制定的目標。例如柏林的新住房建築數量還未達到之前計劃的2/3。

聯邦政府出資支持漢堡建房

德國聯邦政府對於漢堡的支持也是必不可少的。2016年德國政府共預備了10億歐元的建設資金,其中漢堡得到了1870萬歐元。次年,漢堡又從政府得到了3130萬歐元的所謂補償基金的支持。據參議院的消息,這些錢全部被用在了漢堡的住房建設上。

參議院每年會為中低收入人群批准3000套社會福利住房。自從2011年1/3混合建房專案開始以來,已經有7.3萬套公寓被允許建造,1.8萬套社會福利住房被批准。漢堡在社會福利房建造方面已經遙遙領先。

價錢不重要 理念才重要

另一個使漢堡房租增長放緩的原因是政府在出售建築用地時的做法。例如在慕尼黑,政府批地時依然是以價格論成敗。哪個承建商出價高,哪個就會得到這塊地皮。而漢堡參議院徹底改變了這種批地政策,實施所謂的「概念招標」(Konzepteausschreibungen)。

「在出售城市地皮時,我們會要求承建商建造一部分社會福利住房。在土地招標時,價錢不再是決定性的,重要的是承建商要用何種理念去使用這塊地皮」,漢堡建造參議員Dorothee Stapelfeldt解釋稱。

「混合模式」能走多遠?

然而對於由政府干預的這個1/3混合建房項目,聯邦獨立房地產及住房協會主席Andreas Ibel是持批評態度的。他認為,政府的這項舉措並不能抑制房租的增長。「正好相反,這個項目相當於用私人融資的住房去資助社會福利住房。也就是說,私人融資住房的租金將會上升而不是下降,」他說。

而參議員Stapelfeldt則表示,這種擔心照目前來看並不是問題。事實是,超過1/3的資助資金被私人投資者所使用,這已證明了這項資助專案的吸引力。

漢堡租房市場的價格似乎證實了這位女政治家的話。漢堡房租冷租的平均價格為11.14歐元每平方米,儘管依然是全德國最貴的城市之一,但是增長的速度已經遠慢于柏林或慕尼黑等城市。

私人投資人,也是「新漢堡平臺」承建商之一的Holger Cassens認為,在漢堡,不同社會階層的混合居民區還是很少,這一點很令人遺憾。這位慈善家《對世界報》表示:「如果在你生活的周圍都是一些和你一樣階層的人,會讓人覺得很無聊。」

他認為,普通的工薪階層在很多大城市已經不堪高昂租金的重負,這一點真的很令人悲傷。所以,在漢堡市中心地點實施1/3混合建房專案,建造更多的社會福利房是非常有意義的。

聯邦建築祕書長Gunther Adler(社民黨)也認為這種1/3混合建房法是一個抑制房租上漲的好方法,並有助於建立生機盎然的社會混合居住區。「這種模式在過去的幾年發揮了明顯的作用,對於德國來說很重要。這有助於更多的社會福利房的建設,而漢堡是這方面的先驅。」他說。

責任編輯:周仁

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2018-04-03 9:41 PM
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