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投資房折舊的三種情形

稅務政策的變化,雖然使得利用折舊抵扣稅收受到了更多的限制,但是統計數據仍然顯示,除了極少數情況外,該方法仍然是有效的方法。(簡沐/大紀元)

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【大紀元2018年06月10日訊】(大紀元記者黃阡陌澳洲悉尼報道)辦公室飲水機前白領們常年熱議的話題之一,是抱怨商店早在二月份就提前開售復活節彩蛋了。我認為提前做好報稅準備也同樣如此,因為幫助人們省錢是最重要的。為此,在財年尚未結束、報稅季尚未到來之際,這裡談談投資房折舊抵扣稅收的問題。

據澳洲投資者需雜誌消息,利用折舊抵稅省錢的「派對」尚未結束,但遊戲規則已經改變。把它稱為一個「派對」並非作者的主意,但你能想像得出使用投資房建造價值折舊抵扣稅收有多熱門。

稅務政策的變化,雖然使得利用折舊抵扣稅收受到了更多的限制,但是統計數據仍然顯示,除了極少數情況外,該方法仍然是有效的方法。我經常被直截了當地問到,花錢買份投資房的折舊時間表是否有用。標準的問題是,「我們可以說,例如,如果房子建於上世紀60年代,這將是不值得的?」答案是否定的。我會對此解釋。

這裡先從投資房必需折舊時間表的情形說起。

一.房子是在1987年9月16日後才建成的

如果房產是在此日期之後建成,那意味著你可以將房產原始建造價值進行折舊,來抵扣稅收。這些扣除參見《收入稅評估法》的第43部分。這是一個關鍵的觸發因素,因為最糟糕的情況是,買折舊報告書的費用也可以抵扣稅收。

這裡做個簡單的計算。從房東數據庫中搜索,發現新投資房產的平均建造成本為26.7萬澳元。如果該房產是1988年建造的(因為1988年的建造成本比今天便宜),則其建造成本是10.2萬澳元。該成本還包含了價值約2萬澳元的電器設備和傢具,那麼該投資房可用於折舊扣稅的房產建造總值為8.2澳元。無論你何時購買該房產,這都使得你在2028年前,每年獲得2050澳元的抵扣額度。

二.房產在1987年9月16日之後,新建了廚房和浴室

根據改建情況,你可以從改造完工後的40年內,每年提取新建築/裝修價值的2.5%作為折舊額抵扣稅收,不論這些改造工程是由以前的房東完成的,還是你自己完成的。因此,你不能簡單地說,對於折舊抵扣稅收而言,60年代建成的房產沒有價值。無論如何,每天都會有人這樣說。因此,如果房產在1987年之前建成,原始結構將不具備提取折舊的資格,但在1987年以後的改擴建和裝修價值則可以折舊抵扣稅收。此外,1992年2月26日之後完工的人行道路徑和籬笆等結構性建造費用,也可以折舊抵扣稅收。

現在的訣竅是需要知道這些工程完工時的粗略成本。對於每10萬澳元的建築修繕費用,你每年可以申報2500澳元的抵扣額度。如果這些改擴建工程是由以前的房東完成的,則需要請測量師來估算這些工程當初的建造價值,但衹有這些工程的建造價值超過4萬澳元,才值得申報折舊抵扣。實際上大多數人都會發現廚房和浴室耗費了4萬澳元。如果你不確定,請諮詢建築成本估價師(quantity surveyor)。

3.你購置了全新的房產

全新的房產也要折舊,聽起來很簡單,甚至愚蠢?但是,我們仍然在為購買新房產的人們製作折舊時間表,而且這些人等待了好多年才能完成折舊的全過程。而之後的房東再也無法提取折舊了。現在折舊抵稅政策變化之後的訣竅是,如果你在2017年5月9日之後購買的新房,並且決定搬進,那麼家中的家用物品和設備可以用來抵扣稅收,這裡的家用物品是指地毯、電器和加熱器等物品。此外,如果你是在2017年5月9日之前購買的,則該房產需要在2016/2017財年對外出租。這正是為什麼當人們說,如果你在2017年5月9日之前購買房產,就無法適用該規定獲得稅收抵扣時,那麼我就會與之爭辯。如果你當時直接搬入並住滿一年,那麼你就無法抵扣!

最後總結一下,這些可能是最簡單的三種折舊抵扣稅收情形,它們說明了買份折舊時間表的用處,因為它可以為你節省開支。當然還有很多特殊的情況和細微差別,所以總是值得花一點時間諮詢。但如果你的投資房屬於這三類中的任何一類,那麼今年報稅時,你可能就會獲得收益。

責任編輯:簡沐

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