site logo: www.epochtimes.com

加強房產審計 加拿大稅務局追回6億稅款

人氣: 300
【字號】    
   標籤: tags: , , , ,

【大紀元2018年06月14日訊】(大紀元埃德蒙頓生活網記者柯瑞斯編譯報導)加拿大稅務局(CRA)最近發布了一份報告,報告提供了房地產交易中違規問題的最新情況。稅務局表示,加拿大房地產行業仍存在稅務違規問題,特別是在溫哥華和多倫多市場。針對這些問題,稅務局將繼續採取具體行動來打擊那些不遵守法律的人。

稅務局規定必須報告任何房地產銷售收益,即便是銷售100%免稅的自家住宅(principal residence)也不例外,也必須報告。然而,在涉及這些房地產銷售的稅務報告時,一些加拿大人似乎在違反這些法律規定。

在過去三年中,稅務局審查了安大略省和卑詩省的3萬多份稅表,追回了近6億加元與房地產行業有關的額外稅收,罰款超過4,300萬加元。在2017—2018年審計中,稅務局收回的稅款比上一年增加1.03億加元,罰款增加1,900萬加元。

稅務局特別關注所謂的「期房銷售」,即從開發商手裡購買在建的公寓,並在建成完工之前出售給其他買家。稅務局向房地產開發商和建築商發布了要求提供有關參與此類銷售的買家的信息。稅務局用這些信息來識別納稅人是否正確報告所得稅和消費稅(GST/HST)。

稅務局還在進一步研究炒房地產的稅收問題,稅務局指出,炒房地產不違法,加拿大人有權為了利潤而購買和出售房產。但稅務局警告說,這些交易產生的收入應被視為商業活動收入,必須向稅務局報告。如果不這樣做,可能會導致重新評估欠款,並計入不可扣稅的拖欠利息。更糟糕的是,當事人可能面臨嚴重過失處罰等。

最近稅務法庭發生了一起典型的這類案件。該案涉及一位納稅人和她當年17歲的孫女。2006年祖孫倆每人都簽署了購買多倫多一幢在建大樓中公寓的合同。這位也是房地產經紀人的納稅人簽訂了購買該項目第6單元的合同,她孫女購買了第5單元。這兩項購買合同都在2010年6月完成。第5單元在完成合同的同一個月出售,第6單元一個月後出售。

這位納稅人和她的孫女都沒有在2010年的納稅報表中申報任何與公寓交易有關的收入。稅務局重新評估了納稅人的2010的納稅報表,發現她沒有報告出售第6單元103,206加元的營業收入。同樣,稅務局重新評估了其孫女2010年的納稅報表,在其納稅報中增加了106,025加元營業收入,代表出售第5單元的收益。稅務局還要向該納稅人徵收重大過失罰款。

在法庭上,該納稅人和她的孫女認為,公寓銷售的應計稅利潤應該只是一半所得利潤,因為她們堅持認為購買這兩棟公寓的最初意圖是長期持有。她們解釋說,公寓旁邊是塞內卡學院,而該名孫女計劃在高中畢業後到這所學院學習,孫女住她自己的公寓,該納稅人將她的公寓出租。

但這個解釋沒有說服法官,因為實際上該名納稅人和她的孫女都沒有財力完成購買。該納稅人的信用評級很差,從任何傳統的貸款機構都借不到按揭,她孫女的年收入不到7,000加元。為了彌補購買資金和後續銷售之間的時間差,該納稅人不得不向朋友借短期貸款。該納稅人利用出售第5單元的收益來完成對第6單元的購買。稅務局還發現該納稅人甚至在還未取得第6單元所有權時就上市銷售了。

在此基礎上,法官得出結論,該納稅人的主要意圖是出售公寓以賺取利潤,這還是一種委婉的說法。因此,法官認為每個公寓的收益都被充分認定為商業收入,而不符合徵稅標準的50%資本利得收益。

法官指出,稅務局評估開出嚴厲的重大過失處罰不是因為該納稅人未能在收入中報告賣房利潤,而是因為她們根本沒有報告此項房屋交易。在法庭上,該納稅人聲稱她不知道她必須報告該利潤。

法官認為這種解釋令人難以置信,法官說:「當她提交2010年的納稅報表時,她做房地產經紀人工作大約23年了。我不相信她不知道出售非主要住宅的利潤是要徵稅的。」因此,法官認定該納稅人沒有報告她出售第6單元的利潤是嚴重疏忽。

相比之下,法官發現該納稅人的孫女並非嚴重疏忽,因為對於一名每年T4報稅表上收入都相對較少的21歲女子來說,她平常報稅都依靠做房地產經紀人並熟悉銷售細節的父親和祖母,他們告訴她如何申報收入,因此漏報售房收益並非故意。#

責任編輯:薇羽

評論