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買房出租必須考慮的五個要點

連城

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【大紀元2018年06月20日訊】在英國投資房產做房東雖然沒有像以前那麼受歡迎,但依然是一個具有吸引力的投資方式。不過,在決定投資之前,需要考慮五個因素。

一、印花稅

2016年4月前,自住和投資房的印花稅相同。但是現在任何居民購買第二套房產時須在原來基礎上加付3%。如果您購買30萬英鎊的房產來投資,就得支付1萬4千英鎊的印花稅,比之前高出9千英鎊。

二、空置期

舊租客遷出,新租客搬入之間的空置期是租金收入的殺手,不僅損失租金,房東還要支付地方政府稅、物業管理費、水電雜費和房貸利息。投資房產時一定要把空置期的影響納入預算,屆時心理和財政上才能夠較為從容地應對。

雖然空置期難以完全避免,但還是可以採取一些防範措施。首先,買房前一定要調查租客週轉一般需要多久。拜訪一下在物業附近設有辦公室的租賃仲介公司,他們對於當地市場非常熟悉,大部分都樂意提供意見。不便親身前往的,可以在網上搜索一下,嘗試電話溝通。一般空置期超出兩週的,需要慎重考慮,因為市場一旦稍有波動,空置期很容易就延長到一個多月之久。

概括來說,減少空置期最有效的辦法是投資近公共交通設施的物業,走路五分鐘內可達為最佳。記住,不僅詢問向您銷售物業的仲介,更需要諮詢當地的仲介公司!

三、仲介費

仲介的費用每個地區不同,都可以議價。倫敦中心地區全套服務(找房客、信用調查、維修、收租等)一般至少15%的租金,倫敦中心之外一般在10%到15%之間。房產越多當然議價空間越大。

對於不常在英國、工作繁忙或者英語不夠自如的人士,可以考慮聘用仲介代為尋覓租客、打理出租物業。專業仲介可為房東分擔許多壓力,讓房東安心生活或者發展自己的事業。

筆者認識一位曾在倫敦中心地段擁有一套投資房產的女房東,因工作原因獲派美國兩年,但是由於不捨的掏錢聘用仲介打理,僅在倫敦廉價找了一位大學生為房客提供一些小修小補的服務。但是隨著物業的鍋爐、暖氣和報警系統等等出現諸多問題,那位大學生根本無法解決,房客極度不滿,要求退錢,女房東本身工作壓力就大,這些問題令她承受更大的壓力,最後竟然決定將這套高端房產削價出售完事。

隨後幾年房價節節攀升,惟已與她無緣。另外一位房東朋友,雖然工作繁忙而且無甚經驗,但是僱用了仲介後,幾年來已經輕鬆投資了四套房產,都在放租。這也許是個比較極端的故事,但是作為投資人,確實要考慮更加長遠的計畫,千萬不能因小失大。

四、稅務優惠

在新政策的框架下,部分房東享有的稅務優惠在慢慢消失。之前,高稅率人士能享有的按揭利息稅賦抵扣也高,比如收入較高的人士需要繳40%的稅,他們投資房產所支付的按揭利息也能享有40%的稅賦抵扣優惠,但是將來所有的房東都按最低稅率20%來計算稅賦抵扣,這樣政策將在2020/2021年完全到位。換句話說,如果在英國您的收入屬於基本稅率範圍,您不在受影響之列,當然現金買房者就更不受影響了。

五、其它費用

維修是出租物業的一個重要方面。房東有額外的責任確保物業提供安全的環境,無健康隱患,譬如,每年房東需要請合格技師作煤氣安全檢查等。如果聘用仲介的話,仲介會替您聯繫相關服務,但是期間發生的維修費用還須房東負責。

有些房產原是作為自用買入,後由於業主情況發生變化原是用來出租。如果尚有房貸未付清的話,業主需要徵得借貸行的批准才能出租。如果目前的房貸中不含出租條款,或者借貸行不予批准,您就得更換房貸,這就意味著額外的費用和時間。◇

責任編輯:文婧

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