【大紀元2018年07月27日訊】（大紀元記者熊錫安、劉景燁波士頓報導）春去夏來。在利率上升，全國房地產市場普遍降溫的背景下，大波士頓地區的房價增速亦有所放緩：庫存量增加，銷售週期延長。
資深地產經紀認為，大波士頓地區的房市或將逐漸進入降溫週期。但是，在每年增長約百分之一的人口壓力下，本地(尤其優秀學區)的房市整體上依舊供不應求；對於資金充裕而又有耐心的買家而言，也仍然適於投資。
收入穩定 保值力強
「低谷時期，在其它城市甚至全美的房產經濟都出現下滑和恐慌時，波士頓附近的房產還是保持的比較好。特別是在一些好的學區、市中心地帶，即使在2008年的金融危機時也沒有出現過跳水式的下滑。」位於牛頓市的安閣地產(Engel & Volkers)的資深經紀人肖代立說。
他提到，波士頓及周邊城市的人口密度居全美前列，空房率不到百分之五，且外地人口仍持續湧入。今年，亞馬遜公司又宣佈將在海港區新建科技中心，預計將提供兩千個職位。由於人口和公司的增加，大波士頓的房租和房價一直穩健上漲。
「一旦供給端增多，投資者會馬上介入買斷。壞的年份能保持供需平衡，好的年份則會出現供不應求。」肖代立說。
位於布魯克林(Brookline)的紅樹地產(Red Tree)的合夥人科特金(Adam Kotkin)說，不少人買房的目地就是追求升值或出租。「他們不是買一個產業，而是買一個收入源。他們多數對房地產本身沒有興趣。」科特金說。
有意思的是，科特金還提到了房地產可能帶來的一種隱藏收入。「就算他(為房地產)投資了一大筆錢而一點錢也沒賺，他其實還是賺到了。為什麼？這就是房地產的秘密，就是折舊。」科特金說。儘管房產的市場價持續上漲，但東主卻很容易向政府證明房屋價值因折舊而下降。這種折舊費能抵免大量個人稅務，無形中增加了自己房產以外的收入。
「因而你的投資水平可以不高，但你在房地產還是能賺到錢。」科特金說。
夏日是淡季?或是降溫週期?
受利率上升和夏日淡季的影響，波士頓及周邊城市的房地產熱度近期已經有所下降。有地產經紀認為，大波士頓的房市漸將進入降溫週期，預示著投資者將等待更長的時間才能獲得豐厚回報。
劍橋市Century 21 Commonwealth地產公司的資深經紀歐陽露提到，此前劍橋市市場上有15座單家庭、72間公寓待售，當地的平均出售量為每月5座單家庭和36間公寓。她解釋說，兩、三個月儲量的房地產市場依然是賣方市場，但銷售的速度未免下降。她認為這與夏季是房市淡季有關，但入秋之後情況如何，這還有待觀察。
牛頓市屋必昇地產(Move2Boston)老闆許漱馨則認為，在大約十年一輪的房市週期中，大波士頓房市目前已接近頂峰，幾年之內房價或許會回落。因而若以投資為買房目的，投資者或許將要等到下一個週期才能得到預期的回報。
買房位置最重要
談到買家的考慮因素，許漱馨說：「買房最重要的是地點(Location!)，地點，還是地點！首先要選擇一個好學區。」
受訪的四位經紀都認為，像布魯克林、牛頓、勒星頓、阿靈頓這樣的優秀學區，都是資金充裕投資人的最佳選擇。對於年輕上班族而言，他們則建議到波士頓南、北兩面半小時以內車程的城市買房，例如去昆士、Briantree、Weymouth、Medford等地。
歐陽露認為，在資金充裕的情況下，買家看中了區位優越的房子便應及時下手。她舉例說，去年一位客戶看中了哈佛大學附近一棟四百萬的單家庭住宅，卻以為在這個價位不會有人競爭，因而要等候降價。結果房屋還沒降價已被人買走。這位客戶欲加價五十萬參與競爭，無奈對方已簽協議，無功而返。買下這間房子後，買家至今仍在維修，尚未入住。
「房屋狀況可以改，但位置是搶不到的。」歐陽露說。她認為，對於區位優越的房子，必要時買家可以放棄專業房檢，在確認外觀、結構等大處沒有問題後，便儘快拿下目標。
「房屋漏水可能要修幾千塊；但是如果搶不下來，跟人家飆的話，加個五、六萬你說值不值得？」歐陽露說。
了解市場 理智出手
但是迅速出手並不意味著魯莽。四位經紀均認為，在火熱的賣方市場上，不少房子價格虛高；而有些素質不高的代理不了解房市整體情況，也容易誤導買家。他們還提到，儘管大波士頓的房產保值能力和租金收入都很好，但買家也要考慮收入和借貸的比例，不能盲目貸款。
「新人不要太衝動，在衡量預算時要算的充裕些。有些華人採用很高的槓桿比例去買房，可能會由於市場原因導致買房失敗。所以在借貸方面要謹慎一些、保守一些。也要明白自己為什麼要買房子。」肖代立說。
許漱馨則建議，買方每月的還款數額不要超過收入的百分之三十五，以免造成太大的壓力。
她還提到，買家若要檢查房屋，務必用美國當地的評估方法。「比如前些日子一位客人看到一處房產很漂亮。我一查發現它在90號高速公路旁邊。按照中國人的想法，這裡交通方便，雖然有些噪音影響，但是問題不大。可按照美國人的想法，這裡地理位置不佳，日後增值概率很小。」許漱馨說。
科特金則建議，華人投資者不要只關注新建房、奢侈房，其實B級甚至C級的住宅才是最容易帶來租金收入的房產。「租給年輕上班族，找盡可能多的人合租，這樣才會帶來盡可能多的收入。奢侈房不是不好，但它們很難每個月都賺大錢。或許以後房產價格會升高，但我不覺得這是最安全的投資方案。」他說。◇
責任編輯：馮文鸞
