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【大紀元2018年08月22日訊】(大紀元記者何堅報導)中國房市最近異象連連,土地出讓流拍成潮、政府賣地收入卻再創新高,政府調控房價刷新紀錄、房價依然漲勢不停;前陣網絡才放風一個港版「房地產稅徵收細則」,陸媒日前又爆料說房產稅今年面世。種種跡象顯示,中國房市即將開始「大收割」。

《經濟觀察報》日前引述「值得信賴、接近稅法系統的深喉」的消息說:「房地產稅今年一定會跟大家見面。」

雖然該報導對此消息表示吃驚,但強調說多個消息源都指出房地產稅今年會面世。

房地產稅,在中國已被討論好多年。這一次或許是狼真的要來了。

房地產稅,「狼來了」

今年6月中國不動產登記信息管理基礎平台實現全國聯網。這意味著,中國人未來無論在哪個城市買下多少套房屋,都逃不脫房地產稅的大網。

8月15日,中共國務院要求:2019年6月底前所有直轄市、副省級城市和省會城市將全面實施「互聯網+不動產登記」。業界擔心,這是一二線城市將被開徵房地產稅的前兆。

業界估計房地產稅立法會在2020年通過,2021年可能在北上廣深、重慶、杭州、南京等城市試點徵收,隨後推向更多城市。

政府層面上,不僅統計局開始放風。負責起草房地產稅法草案的中共人大常委會預算工作委員會主任史耀斌,之前也放風說:

房地產稅屬於地方稅,收入歸屬於地方政府,而且會按照房屋評估值來徵稅。

中共擬議中的房地產稅至今未露真容。如果依照中共說法、參照國際慣例的話,房地產稅對中國人而言,真的是狼要來。

根據美國地產數據商ATTOM Data 2016年房產稅分析報告,美國房產稅2016年實際稅率為1.15%。

依據中商產業研究院數據,2017年北京市平均房價:67951元/㎡,平均工資:9942元/月。北京市一個拿平均工資的雙職工家庭,家庭年收入是24萬元。如果想要購買80平米的均價房屋,房價540萬元。夫婦兩人不吃不喝工作23年,才能存夠購房款。

中共央行官員今年4月提出「六個錢包」理論,建議民眾掏空夫婦雙方父母以及爺爺奶奶、外公外婆三代人的錢包,付首付貸款買房。

如果一個家庭掏空了六個錢包,揹上高昂利息,買下這套房子後,很快又迎來房地產稅了,情形會如何?

假如參照美國1.15%稅率,這對夫婦每年需再向中共繳納6.2萬元(每月5100元)的稅金,才能保住自己的住房。

雖然三四線城市房價低於一二線城市,但當地居民收入也更低,一旦被開徵房地產稅,每年額外增加的稅金支出,都會是一筆巨大的負擔。

房產稅,地方政府的救命錢

在北美,房產稅是當地政府的主要財政收入來源,主要用於市政服務等公共支出,所以房產稅的稅率是按照政府支出來確定,即「以支定收」。

在中國,擬議中的房產稅,最大作用是作為地方土地財政的替代品,成為中共地方政府的收入來源之一。

看起來中共似乎是在與國際「接軌」。不過,兩者有本質差異。

一個是土地產權:海外的房產,土地屬於業主,房產稅是給自己繳;中國的房產,土地「歸屬」中共,房產稅是替中共繳。

另外一個就是稅收主體(政府):北美的地方政府,是「民有、民治、民享」;徵稅要民眾授權,亂花錢會被選下台,財政低效會破產。中共的地方政府,截然相反。

所以包括中共體制內的眾多學者、商界精英,都對房產稅持負面態度,認為在中國開徵房產稅缺乏法理依據,同時會衝擊房市。

經濟學家馬光遠甚至認為,(中共)限價政策實際上助漲了恐慌性買房,他因此懷疑「很多政策失效的結果是為了加快房產稅的出台鋪路」。

馬光遠指出,中國高房價的根本原因是土地壟斷,政府從來都是把房地產當成財政創收和穩定增長的工具。

中共官方數據似乎印證了學術界的共識。

今年各地土地出讓雖然流拍(拍賣失敗)超800宗,但主要原因是房企資金緊張。地方政府賣地收入依然暴漲,上半年土地出讓收入2.7萬億元,同比增長43%,從側面顯示出地方財政壓力持續增大。

尤其是中美貿易戰重創中國經濟,政府稅收隨之減少,去槓桿導致貸款也變難,地方政府剩下的生財之道,唯有賣土地。

但賣地遠遠不夠。

中共地方政府去年隱性債務約47萬億元,這意味著僅僅為支付隱形債務的利息(地方債券平均利率3.98%),地方政府就得在財政預算之外籌資1.9萬億。

然而地方政府去年財政收支虧空8萬億,即使中共通過財政大輸血來平衡,地方財政依然揹負1.5萬億元的赤字,連帳面上16萬億元的債務都沒錢還,只能用置換債券的名義借新債還舊債,更勿論隱性債務還本付息。

例如湖南、四川省部分縣市近年來頻頻拖欠公務員工資,政府負債甚至比當地GDP高出數十倍。

技術上講,中共地方政府早已破產。如何讓地方政府生存,成為當下中共的難題。

於是,從高官到體制內的專家們紛紛吹風:房產稅,來了。

房市將開啟大收割

房產稅,是中共為地方政府準備的救命鐮刀,準備在房價飛漲的中國房市上割韭菜,而且一年一茬地收割。

總市值高達430萬億元的中國房市,吸蓄了中國民眾的大半財富,成長為中共收割國民財富的最大的蓄水池。

只是,房產稅是一把雙刃劍,既能割韭菜,也能割傷收割者。

如果房產稅衝擊房市,造成恐慌性拋售,會直接觸發一系列系統性金融風險。屆時中共收上來的就不是救命錢,而是催命符。

如果不收房產稅,中共想要維繫地方政府的運作,就不得不加印鈔票、加大舉債。但在貿易戰和經濟下滑的內外壓力下,那麼做等同飲鴆止渴,會激發資本外流,最終導致經濟崩盤。

中共別無選擇。

房產稅,會怎麼收

中共宣傳「堅決遏制房價上漲」,是擔心房市失控崩盤,至於說房價,還得讓它飛一陣,特別是三四五線城鎮的房市,更得讓房價飛,房價越高,收上來的稅越多。

業界認為,房產稅會按評估值來徵收,但徵收起點不明確。

目前有兩種觀點:

第一種,按房屋套數起征。「按套徵收」,打擊面小,能打擊炒房客。

第二種,按房屋面積起征。即地方政府根據地方發展狀況設置起征額度,對持有住房面積超過一定值的個人或家庭徵收房產稅。

目前業界相信,中共傾向於按房屋面積起征;但具體是會按照存量(超過起征面積,對所有面積計稅),還是增量(只對超過起征點的面積計稅)徵收,尚無定論。

上海和重慶試點房產稅多年,徵稅主要對象是人均住房面積大於60平方米的居民家庭,標準較寬鬆,被外界視為不成功的例子,所以中共打算實施的房產稅,標準可能比上海重慶嚴。

4月份網絡流傳一個據稱是香港媒體披露的房地產稅徵收細則,曾經引發各方熱議。最近大陸媒體又開始炒作一個房地產稅細則2.0版本,其實仍是先前的港版房地產稅細則。

有中國學者相信其「可以看作是政府方面放出的風聲,為測試市場『水溫』,以便確認推出房地產稅的時間和具體稅率。」

港版房產稅細則包括計稅家庭、家庭基本居住套數、家庭免稅居住面積、稅率、徵稅流程等十個方面的具體內容。

在最受關注的免稅面積和稅率上,港版細則稱:

免稅面積,按照人均免稅面積乘以家庭人數計算;人均免稅面積由地方政府自行制定,為30-60平方米。

稅率,採用分段累進稅率,年稅率為0.8%-5%。

具體來看,其將應稅面積劃分出0.8%、2%、3%、4%、5%五檔。超過免稅面積落在基本居住套數以內的部分,年稅率則為最低稅率0.8%;超過免稅面積落在基本居住套數外第四套或以上的部分,年稅率則為最高稅率5%。

基本居住套數,其規定夫妻處於在婚狀態的,基本居住套數為兩套;單身未婚或夫妻處於非婚狀態(包括離異、喪偶)的,基本居住套數為一套。

例如一個四口之家,在廣州擁有兩套房子,每套120平方米;人均免稅面積30平米,房價5萬/平米。該家庭實際應稅面積為120平方米(2×120-4×30),每年應繳納房地產稅為120×50000×0.8%,即4.8萬元。以此類推,擁有套數越多的家庭,房產稅稅率會越高。

房產稅或將影響數億人

按照目前放風的房產稅細則看,人均免稅面積的大小,直接決定了有多少中國人可能被開徵房產稅。

如果人均免徵面積是60平方米,按照2015年人口統計數據,中國約有1.44億城鎮居民需要繳納房產稅。

如果免徵面積是嚴格的40平米,意味著有2成多(3億)的中國人要繳房產稅。

依據中共統計數據,中國占比20%的高收入群體,2016年人均收入54543.5元。

如果每年還要再向政府繳納以萬元為單位的房產稅,能有多少中國家庭負擔得起?#

責任編輯:張憲義

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2018-08-22 5:19 AM
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