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中國高房租的禍首:中介、資本還是中共?

中國房租近來猛漲,房市被中共調控後暴漲的遭遇,現在在租房市場重演。(Getty Images)
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【大紀元2018年08月28日訊】(大紀元記者何堅報導)近來高房租突然成為中國熱點,7月份京滬廣深及部分城市房租平均漲幅超過20%;與此同時,北京嚴查中介、深圳欲限房租。房市被中共調控後暴漲的遭遇,現在在租房市場重演。

中國的房租,到底高不高?

租客看房租:太高

在租客眼中:很高,而且漲勢凶猛。

以北京為例,今年8月北京平均月租金94.14元/平米。按照人均40平米住房面積、北京人均月收入4770元(2017年)的標準,北京租客每月要把收入的8成交房租。

據《財經》雜誌8月15日報導,畢業大學生84%需要租房,北京應屆生租房開支占到月均工資收入的67%。

近年來一、二線城市的房租都在以兩位數的速度飆漲,就如同昔日的房市。

國際上,如果家庭每年用於住房的支出(包括房租或房貸),超過家庭可支配收入的30%以上,住房就被視為不可負擔。

去年一份《50城房租收入比研究》的報告指,中國50個大中型城市中,超七成房租相對收入過高。

房東看房租:太低

在房東眼中:房租不高,因為中國的房價太高。

國際上認為租售比(月租金/房價),在1/300-1/200之間是比較合理,即售租比(房價/年租金)是16:25,也就是16-25年收回成本。對應的年租金收益率(年租金/房價),在4%-6.2%之間。

而在北京,今年的租售比是1:627,房東要靠房租收回購房成本的話,要花52年,年租金收益率1.9%。

這還是在今年北京房租比去年猛漲25%的情形下。

如果是去年,北京年租金收益率只有1.37%,房東要花73年才能收回買房成本。

民間研究指,2017年一、二線城市租金回報率普遍不足2%。參見下表:中國100城市2017年租金回報率。

中國100城市2017年租金回報率(來源:智谷趨勢)

與國際相比,北京房價跟倫敦的水平相當,但房租只有倫敦的1/4。

所以,房東們認為自家租金,不高。

中共介入市場 房租加速上漲

在經濟增長的社會中,房租上漲屬正常,但年漲幅通常不會超過10%,超過10%,就明顯不正常。

租客和房東因立場不同,對房租的看法不同,這無可厚非。但在中國,情況有所不同,因為市場被政府扭曲。

2015年之前,中國房租漲勢平緩。

2015年1月,中共住建部發文加快培育租房市場。2016年,中共最高層決定購租並舉為住房主要方向。

2017年中共出台多個推動租賃住房的法規和政策,並選取廣州、深圳等12個城市開展住房租賃試點。

中國一二線城市的房租,2015年開始上揚,去年起加速飆漲。

據58同城數據,2017年全國人均月租金同比上漲16.7%。

據中國房價行情網數據,今年7月北京房租同比漲21.89%、深圳漲29.68%。二線城市成都同比漲30.98%,部分城市漲幅甚至達到40%。

長租公寓金融化的真相

最近各界熱議房租高漲的原因,例如租房回報過低、資本湧入長租市場等等,見解不一。

多年來中國房市泡沫被中共的寬鬆貨幣和土地財政,吹漲的越來越大。虛高房價下,租金回報低是必然結果。中國人買房,無論是自住或投資,看重的都是房價高漲,而非租房回報。

因此高房價與現在的房租暴漲,實際上並無直接關聯。

直接推高房租的,的確是長租公寓

或者說,長租公寓證券化(金融化),成為中國房租上漲的火箭助推器。

簡單點說,就是租房中介不計成本的收購房源作為長租房,然後以房源未來的房租收入(租客信用),向金融公司貼現為資金,再以融資繼續搶占房源,重複這個金融循環。

中介高成本搶到房源,出租時租金自然大漲,而且中介搶占的租房市場份額越大,其操控價格(漲價)的幅度就越大。

這就是長租公寓租金暴漲的起源。

長租公寓的漲價,又必然會拉高整體租房市場的租金。因此去年起資本大舉湧入長租公寓,推動一二線城市房租暴漲。

中國房市泡沫的直接肇因就是過度金融化,租房市場也不會例外。長租公寓金融化的風險之大,被業界直批甚於網貸爆雷。

8月20日破產的杭州租房中介鼎家,就是長租公寓金融化的首個踩雷者。

鼎家的貸款方稱已向鼎家墊付全部租金。

鼎家的房東現在拿不到租金,遭受損失,正考慮收回房屋。依據中共法規,出租人(房東)在此情形下,可以解除合約。

而鼎家的租客們,簽的其實不是租房合約,而是所謂的租金貸,一種消費貸款合約。鼎家爆倉後,如果房東們收回了房屋,租客們與貸款方的合約卻並未解除,雙方都會蒙受損失。

也就是說,中介搞租房金融化,一旦資金鏈斷裂,房東、租客和貸款方都要為它買單。

實際上,地產界表示,中國長租公寓回報率不足1%,考慮到至少4.9%的融資成本,經營長租公寓無利可圖。

然而,中國排名前100的房地產開發商中,已有超過30家涉足長租市場。截至2018年3月,中國各類長租公寓品牌達1200多家,房源規模逾202萬間。

若不掙錢,租房中介所圖何為?

地產商的真正目標,是未來在資本市場中獲利,例如發行債券、或者上市融資,因為政府支持這麼做。

過去3年中,中共為推動住房租賃市場,出台政策支持REITs(房地產投資信託基金)等。

Wind資訊顯示,2017年中國REITs發行總額約380億元,較2016年增長156.10%。

據測算,目前中國房屋租賃市場規模為1.1萬億元,2025年將增長到2.9萬億元,到2030年將超4萬億元。

1.1萬億、2.9萬億,甚至4萬億的龐大市場,才是地產商和各路資本爭奪的,未來能在金融市場上豐收的目標。

中共經濟政策為何總是反效果

雖然長租公寓推高了整體房租,但高房租真的是黑中介或資本惹的禍?

中國經濟學家馬光遠認為,關鍵是「租房市場的公共政策能夠不要重演買賣市場的悲劇」。

意思就是說,希望中共對租房市場,不要像住房市場那樣瞎折騰。

菜價漲了,把責任推給菜販子;肉價漲了,把責任推給肉販子。房價和房租漲了,把責任都推給中介。中共的這種政策導向令馬光遠覺得很悲哀。

馬光遠認為中國經濟改革的成果,「不是因為政府管的結果,大多數領域是政府不管的結果」。

只是,中共的經濟干預(政策),為何往往是反效果?

例如每年二三百次的房市調控,要麼是限購,限制了需求,把老百姓趕出住房市場;要麼是限售,限制了供應,加劇供需矛盾,為漲價火上澆油。至於說限價,也是在間接限制供應,結果只會是推動價格上漲,而非下跌。

真的要壓低房價,只需遵循市場規律,簡簡單單地增加供應即可。

中共是不明白嗎?當然不是。

是因為房價降低與中共利益相悖。中共以稅費形式,從房市交易中榨取了過半資金。因此它調控房市的目的是托住房價,穩住房市不崩盤。

中共調控房市的失敗例證,揭示出其經濟政策,是服務於黨的利益、而非中國人的利益;遵循的是黨的政治目的、而非市場規律。

中共,才是中國高房租和高房價的禍首。

租房與住房一樣,價格受供求關係決定。真想管住房租,增加房源供應即可。

然而中共的做法是,黨媒開始批黑中介,北京市約談租房企業,深圳市開始探索限價。種種手段仍是房市政策的翻版。

至於說真正能增加租房供應的提議,例如降低房企開發租賃房,或屋主提供房源的相關稅費,中共充耳不聞。

近年來中共已出台的租房政策中,唯一與增加供應相關的只有一個,就是提供租賃房用地。然而限價、高稅費、低回報等等因素,使其幾乎淪為一紙空文。

相反,直到今年4月,中共證監會和住建部還在推進租房證券化,儘管金融化並不會增加房源,只是提升租賃房品質、同時拉高價格,甚至過度金融化還有崩盤的風險。#

責任編輯:張憲義

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2018-08-28 4:40 PM
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