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中國房市「拐點」真面目 房價真要降?

中國的房地產泡沫被認為是畸形政治的產物,也在腐敗政治中成長,最後也必須從政治上加以解決。圖為去年十月處於陰霾之中的河南鄭州的高層建築樓。 (Getty Images)

從2016年開始,中國房價再也無法上揚,連被稱為永不會跌的北上廣深房價,自2016年底至今平均下跌15%,炒房投機客紛紛棄市。(Getty Images)

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【大紀元2018年09月27日訊】(大紀元記者何堅報導)種種跡象顯示中國房市已進入多事之秋,地產大佬們斷言房市面臨拐點。中國房價,這次到底會不會跌?

9月21日廣東省房地產協會發緊急通函,徵求對取消商品房預售許可的意見。當晚中共住房城鄉建設部稱徵詢意見情況並不屬實。

不過住建部並未說明未來是否會取消預售。《時代週報》隨後從廣東住建廳了解到,現售(現房銷售)是趨勢。

市場成驚弓之鳥,港股內房股週一(24日)大跌3.78%。週二A股開市,房地產板塊再次領跌,A股地產板塊一日蒸發616.38億元人民幣。

取消預售,到底是市場虛驚一場,還是政府放風試水?

業界專家們對此是見仁見智,但地產大佬們心中可能早有謀斷。

中國地產業領頭羊之一的萬科公司董事會主席郁亮,最近做出了充滿危機感的判斷:轉折點實實在在到來了,以「活下去」為最終目標。

各大地產商則興起了改名風潮,紛紛從公司名字上去掉「房地產」。資金雄厚的房企,例如恆大、碧桂園,甚至進軍汽車、機器人等全新領域,賭上身家未來。

而更早時網絡流傳的地產商給出的價格折扣、清倉甚至一成首付,似乎顯示中國房地產市場已經迎來「拐點」。

這一次,中國房價真的會降下來嗎?

房價這次是真跌 還是假摔

在中國房地產行業,秋天通常意味著收穫的季節,也就是所謂的「金九銀十」。然而今年市場卻釋放出詭異的信號:官方和民間公布的房地產數據嚴重背離。

官方數據顯示房市一片紅火。8月份70座大中城市呈現「量價兩旺」,67個城市新房售價環比(同前月相比)上漲,上漲城市數量創下近年新高。今年1-8月份商品房銷售面積突破10億平方米,創下歷史同期記錄;銷售額8.9萬億元,比去年同期多出了逾萬億。

但業界數據透露房市開始降溫。貝殼研究院8月份監測的重點13城二手房市場,除成都成交低位小幅修復外,其餘城市均環比下滑,且7城降幅環比擴大。

易居研究院楊紅旭認為九、十月份就是市場衰落的拐點,包括碧桂園、萬科、保利、恆大、金地都在全國多城市多盤聯動促銷,就是市場明顯降溫的跡象和信號。

不過,中國房市經常出現數據矛盾和房價真跌假摔的爭論。

例如2014年70城房價半數環比下跌的數據,令不少專家相信中國樓市全面出現拐點,但地產業知名人士任志強說必會反彈、該買就買。

2015年中共再次出台去庫存政策,房價引爆了新一波翻倍漲幅。

那麼這一次,房價是不是真的要下跌?

中國房價誰說了算

在中國民間有「信志強、住洋房」之稱的地產名人任志強,多年來一直預測中國房價長期看漲,他認為只要城市化完成率沒達到70%,房價就不會真的下跌。

任志強表示其觀點是基於供求關係,政府要提高城市化率,人口流向城市,住房自然稀缺,房價就會看漲。

易居研究院報告顯示,截至2018年7月底全國100個城市新房庫存去化周期(銷售周期)僅為9.6個月,明顯低於12-16個月的合理區間。

另據官方數據,中國2017年住宅新開工面積12.8億平米,明顯小於14.4億平米的銷售面積。也就是說,中國樓市已經進入了供不應求的「缺貨」時代。

依據供求關係,提高城市化率意味著住房剛性需求看漲,同時新房庫存呈減少趨勢,一增一減,理應推高房價,形勢大好。為何地產大佬們如臨大敵,掙扎求生?

任志強道出了關鍵:市場沒法決定房價,「政策決定了房價」。

房市「拐點」真面目

中國房地產拐點的到來以及背後的深意,敏銳的地產大佬們感受尤為深刻。

萬科董事會主席郁亮在9月例會講話中暗批中國經濟改革大倒退:「在轉折點上,我們曾經相信不會出現的東西都在出現」,「買房憑票、賣房限制」。

他認為「轉折點」超出了行業和經濟,是全方位的;明星被查的現象反映出全社會所有行業無一倖免。

郁亮暗指房市和全社會的「轉折點」其實源自当局的政策改變。

中共經濟政策正在從以前在股市、債市、房市等市場上半遮半掩的「收割韭菜」(特指攫取財富),轉為對從草根、中產到富人,從明星到民企、全社會各行業各階層的大收割。

體現在中國房市,中共的政策布局正在將地產商打入凜冬,令房價漲跌莫測。

中共房市政策背後的祕密

今年以來中共迫於中美貿易戰和經濟下滑的壓力,雖然減輕了去槓桿力度並放寬了貨幣,但加強調控以及收緊房貸的房市政策並未改變。

前所未有的嚴厲調控和收緊房貸的結果,就是房屋銷售放緩。「活下去」已經成為房企眼下最主要的訴求。

開發商開始重視現金回流和負債比率,體現在房市上,就是促銷行為增多,甚至不惜降價。

不過,降低房價從來都不是中共房市政策的目標。

恰恰相反,維持高房價才是中共的生存祕密。

以去年為例,依據中共官方數據,2017年中共從新房和二手房銷售中收取稅費約10萬億(包括賣地收入5萬億),而中共當年全年財政收入(不含賣地)總共才17萬億。也就是說,中共政權依賴房市才能生存。

對比政府成本在房價中的比例:去年新建商品房銷售額13萬億,加上二手房成交額約9萬億,22萬億元的房屋交易額中近半被政府以各種稅費蒐刮走。

尤其是新房,價格中約7成最後是流進政府錢包。這就是中國房價只漲不跌的直接原因。

中共放風「取消預售」的貓膩

中共房市政策主要目的就是維持高房價和房市不崩盤。

近期中共打算停止去庫存和棚改貨幣化,目的也不是抑制房價,而是企圖抑制房企和購房者越來越高的債務風險,避免房市失控崩盤。

因此中共日前放風「取消預售」,也就不是無的放矢,而是別有用心。

預售是中國商品房銷售最主要的方式,據中共統計局數據,中國40大中城市期房銷售(預售)面積占比始終維持在80%以上。

近年來定金和預收款在房企開發資金中占比更超過3成,已成為房企開發主要資金來源。預售對房企而言相當於借錢開發,提高了槓桿率,加大了債務風險。

今年以來京鵬地產、恆盛地產等多家房企債務違約;上海寶龍、龍湖地產、富力地產等十幾家房企的債券發行中止;上市房企中弘股份「爆雷」(特指無力償債或破產倒閉);這一切都顯示房企融資日益艱難,資金鍊緊張。

如果現在就取消預售,地產業中占多數的中小型房企可能大規模倒閉,會引爆銀行風險。

所以中共住建部立即「闢謠」,說明短期內不會取消預售。

那麼中共放風取消預售,目的何在?

中原地產首席分析師張大偉認為「取消預售有利於資金寬裕的國企、大企業,對小企業來說是滅頂之災」。

對多數房企而言,取消預售的風聲無異於催命號角。

也就是說,中共放風的真正目的,意在逼迫房企洗牌:通過現行的調控政策和緊縮房貸,加上預期的取消預售,雙管齊下擠壓中小型房企的生存空間。

而房企中的民營巨頭們或許已領會到中共房市政策背後的深深寒意。所以碧桂園改變高周轉模式,開始降速。萬科要「收斂」,「活下去」。

最後在中共政策傾斜和布局下,能夠從地產寒冬中收穫的,就只能是國有房企。

取消預售對房價的影響

如果中共真的取消了商品房預售,不但會阻擋沒有資金實力的房企入市,同時還會增大房企資金成本,意味著實際上減少了新房供應,從而推高房價。

不過預料在地產業完成洗牌之前,中共不會取消預售。因此現階段房價可能會被中共暫時「凍住」:即明顯上漲可能性很低,但房價和銷量顯著下滑的可能性更低。因為中國房市是「政策市」,中共需要高房價和穩定的交易額,才能從中吸金、維持住政權。

對於民營房企而言,熬下來、活下去,就是勝利。換言之,中共利用房市拐點,實現了收割民企/整合房企、順帶降低槓桿率的目的後,應該會再度刺激房市,屆時房價可能再度上揚。#

責任編輯:林詩遠

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2018-09-27 9:44 AM
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