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灣區房價、銷售走勢分析

2018/19年灣區房價回顧與展望

如何成為2019房市中的先知先覺者?

舊金山灣區2018房市放緩,2019房市會繼續降溫,還是逆升反攻呢?(Shutterstock)

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【大紀元2019年01月13日訊】文:Steven Zhou周青坤・灣區地產經紀
走過2018年,大家應該都感受到下半年房市的降溫,即便是房市火車頭的舊金山灣區也正面臨下滑通道。然而,欲探究2019房價走勢,就要先回顧過去數據,在灣區地產十多年經驗的周青坤(Steven Zhou)以圖表簡明扼要地描述灣區房市,期讓讀者在買房、賣房時做出自己的正確判斷,作一個先知先覺者。

灣區地產,影響市場放緩的主要因素

1.美股長牛市和坊間流行的康波理論對市場帶來的影響,造成市場敏感異常。
2.連續升息造成可負擔能力下降,主要在心理層面對購房者產生很大影響:
(1)負擔能力、(2)升息對經濟阻滯。
3.市場對中美貿易戰前景,及可能會對美國經濟造成的影響的擔憂加大。
4.美國的移民政策(特別是關於H-1B)收緊對灣區主要購買群體的影響:
(1)來自印度、(2)來自中國、(3)各種職業和技術移民。
5.受到中國政府的外匯管理政策影響,很多源於中國的購房資金受到限制。
6.連續多年,特別是2018年上半年高速的上漲,所產生和積累的泡沫需要一定時間的消化和擠出。

那麼,現在是不是灣區購房的時機呢?

現在灣區市場上,很多購房者都會問我類似的問題:
1.現在市場Slow Down,我不確定是不是現在購買比較好?
2.後續的市場是會漲還是跌?
3.我周邊的房子近兩個月開價較前下降了十幾萬,我現在是不是再等等?
4.我已經看了好幾個月房子了,但現在買怕跌,不買怕漲,怎麼辦;

我不是神仙,我只是在房地產行業從業了多年,我只能列舉一些數據,將近年灣區房地產市場比較活躍的Santa Clara City的房屋銷售中間價和銷售量的兩組圖表組合進行比較分析,希望能一葉知秋,並結合對2018年市場進行簡單回顧,希望能對讀者有所啟發。最後的結果由讀者自己來總結。

圖一:2017年11月~2018年10月年度,Santa Clara City的房屋銷售中間價和銷售量的組合比較分析圖。(灣區地產經紀Steven Zhou提供)

圖解:價格和銷量往往並不是成正比的。
關鍵詞:先知先覺、後知後覺與不知不覺。

(1)請看圖一,我們看到,在2017年11月~12月,市場處於階段底點,市場買氣和2018年底一樣,也是處於下滑通道;之後,先知先覺者的逢低入市使市場價格在12月下旬後開始逐步回升,從下半圖(Number Of Sales)可以看到,不知不覺的買房人還在不知不覺中觀望猶豫。

(2)市場的人氣在2月底至3月底開始反轉。一直到到5月中旬,後知後覺的買房者開始加入到搶房的行列,人氣的升高將價格推到了階段的高點。很多人為盲目加價十幾萬,甚至幾十萬而搶到房高興,而更多的人為沒有搶到房而沮喪。

(3)到了5月中下旬,價格開始悄悄反轉,而後知後覺的買房人還在繼續搶房。前階段許多沒有搶到房的人,為還在加價後終於能搶到房而歡呼,殊不知並不是他們的運氣好,而是市場開始反轉了,而他們不自知。這個時候買房的人氣在後知後覺者的前赴後繼中繼續升溫。在市場價格已經悄悄下降了5%左右的8月上旬,終於到了階段人氣最高點。

(4)最後,從8月中旬開始,整個市場開始變緩和了,也逐漸冷靜下來。人們感覺到了房價的鬆動了。很多持幣待購的人又開始害怕房價大跌,心態又從搶房焦慮症變成了害怕買房。

假如時間可以重來,逢低買入,可能就是這個階段的贏家。可惜,時間不可能重來。

圖二:2013年11月~2018年10月的5年間,Santa Clara City市場中間價和銷售量的組合比較分析圖。(灣區地產經紀Steven Zhou提供)

圖解:你不可能買到最低點,但你可以在階段低位購買。
關鍵詞:做不了先知先覺,起碼是後知後覺,不要不知不覺。

(1)相比於圖一,可以更直觀地看到5年來不同的價格起伏階段,及對應的市場人氣。這裡標出的買點僅是便於參考,不一定是你能認可的最佳買點,但一定是不同階段價格的低點區域。

(2)在圖二中,你是不是會發現有很多曾經較好的買房時機,這個時候先知先覺的人開始買房,很少加價,有時候還能夠議價。後知後覺的人雖然可能會加價買房,但競爭不會很激烈,而且起碼可以從容挑選自己心儀的房子;而不知不覺的人,耗費多年積蓄購買的房子,沒有機會講價講條件,動輒加價十幾萬、幾十萬搶房在所不惜,卻對市場幾萬的下調畏之如虎。

(3)很有意思的是,這裡標出的買點,往往是處在銷售數量的下降通道上,也就是說,是市場人氣的下降期。如果你和我一樣不是神仙,你也沒有時間精力成為房地產投資的專業人士,那你是不是起碼做一個後知後覺的買房者呢?我這裡還有其它的數據,可以配合以上圖表幫助你發現未來價格的機會,爭取在2019房市中,成為房地產投資的先知先覺者。限於本文篇幅限制,可與我聯繫一起分享。

圖三:2000年1月~2018年10月的18年間,Santa Clara City市場中間價和銷售量的組合比較分析圖。(灣區地產經紀Steven Zhou提供)

圖解:橫有多長,豎有多高,任何時候都是買點
關鍵詞:耐力、恆心

(1)圖三是18年來的房價走勢圖,從圖中可以看到,即使在08/09年的經濟危機中,Santa Clara City房價的下跌與2017年春天的跌幅相當,但2017年的下跌,至今沒有給市場及大多數買房人很深印象,這是為什麼呢?人的心理因素高於實際市場狀況。在美國的大牛市中,更多的人只是把這個現象當成了一個正常的回調。

(2)從銷售量來看,2009~2018年的銷售量範圍始終在200~300的區域中徘徊,這也從另一面印證了現在的房市並沒有過熱。如果結合我們團隊開發的其它數據庫,可以進行更精確的分析。

(3)房產投資原本的屬性之一是抗通脹,因此,未來的通脹預期將會促使本地房產價格緩慢升高,而房產投資本身,比的就是耐力及恆心。

買在低點,拋在高點,輕鬆積累財富,更多時間休閒,這可能是很多人的夢想。如果時間可以重來,你確實可以點石成金。但是時間不可能重來。「在別人貪婪時恐懼,在別人恐懼時貪婪。」股神巴菲特說的這句話,你怎麼看呢?

附圖:最近47年的房貸利率走勢圖1971年4月1日~2018年4月26日。(灣區地產經紀Steven Zhou提供)

(主要圖表來源:https://www.trulia.com/real_estate/Santa_Clara-California/market-trends/)

作者:Steven Zhou(周青坤)灣區地產經紀
1996進入房地產行業,一直在美國和中國從事房地產前期開發、市場拓展和銷售管理工作。作為舊金山灣區BQ Realty的房產經紀,在灣區生活工作了十幾年,對本地市場有深入的了解和獨特的見解。秉著對中美兩地房產市場及購房文化的了解,近年來,服務過許多中國赴美的投資客戶,及在灣區工作生活的購房客戶。

經歷過數次市場起伏,長期的職業生涯,作者對市場擁有敏銳的分析能力與獨特的理解能力;擅長捕捉市場低窪潛力,能有效把握市場機會;善於斡旋買與賣之間的平衡,使客戶的投資得到滿意的回報。#

灣區地產經紀Steven Zhou Realtor ®
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本文刊載於舊金山1月5日地產版

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責任編輯:李歐

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