【大紀元2019年01月18日訊】（大紀元記者王瓊、澤霖亞特蘭大報導）1月13日（星期日）下午2點，由喬州房地產經紀監管局（Georgia Real Estate Commission）和亞特蘭大華人獅子會（Chinese-American Lions Club of Atlanta）聯合舉辦的「房地產欺詐」講座在亞特蘭大的華人活動中心舉行，近兩百名華裔及其他族裔的房地產經紀、投資者、獅子會的會友、及華人媒體人士參加。
講座的主題，是海外房地產投資風險、出租房管理、及地產經紀的執照監管。但此一講座的背景，是不久前發生的張素梅房地產詐騙案，因此，關於這一話題的這個講座吸引了眾多的華人經紀人、地產投資者、和出租房經營者及管理者與會。
亞特蘭大商業紀事報去年一月報道，亞特蘭大房地產業華裔女商人Emily Moerdermo Fu (中文名字張素梅)，在2年期間騙取客戶超過2200萬美元。她被指控進行「投資詐騙項目」，其中包括「盜用投資者資金」，騙取中國商業房地產投資者數百萬美元。亞特蘭大檢察官辦公室表示，張素梅對其郵件欺詐認罪，並與檢方達成認罪協議。張素梅是亞城名人，還被喬治亞州評為搭建中國與喬治亞州商業關系的「能人」。因張素梅對擴大喬治亞與中國商業發展有功，2012年張素梅獲州長迪爾的國際獎(Governor’s International Award)。
張素梅經營名為 Capital Investment International Inc. 的房地產投資和咨詢公司。據知情人士透露，有很多來自中國大陸的投資者被騙，受害者們都被騙認為他們正在投資購買亞特蘭大大都市周圍的商業房地產。張素梅的罪名包括將為購買商業性房地產提供的資金轉為個人使用；誇大地產購買價格，吃差價；對於其為參與投資的項目，獲取所有權權益和/或利潤分配；從銀行賬戶上盜用錢款，做個人消費之用；獲得未經授權的貸款，並將貸款受益占為己有；未經投資者們的授權，擅自使用項目資源，為個人謀利。
據悉，張素梅16歲時赴美定居，是印尼華裔，生在印度尼西亞。張素梅曾就讀於GSU喬治亞州立大學，學習音樂和管理，並獲得MBA學位。現年58歲的張素梅最終服刑的年限尚未被法院宣判，她最多可被判入獄20年。
講座開始，華人獅子會會長Shandry Law介紹了華人獅子會及其參與的燈塔、華人中文學校項目。他們的籌集的資金100%回饋社區，沒有人拿薪水，全部靠義工支持，她歡迎人們參加獅子會。C.J. Lin先生主持了講座。
第一個演講的是Lynn Dempsey先生，他是喬州房地產經紀監管局（Georgia Real Estate of Commission）的局長，他說，感謝那麼多人參加今天的活動，很高興見到大家，能夠跟華人社區溝通，是很重要的。「我代表監管局、房地產估價委員會，我們的使命，是確保房地產經紀人是職業的，有專業的水準，執照的評估師很誠實，不出差錯。」「我們通過教育項目、考核來頒發執照，經紀人(Agent)由總經紀人（BROKER）監督。我們會告訴大眾我們的這個體系，以及對違規者的懲罰。」他表示，因為華人社區發生了一件事情（張素梅詐騙案），經他們的華人工作人員Josephine提醒，他們才參加了這一活動。
Paul Brower是監管局的副局長，曾是喬治亞地產經紀協會的主席，他表示，監管是非常重要的，因為關係到人們最大的投資（房地產）。他們作為監管機構，是要保證這個行業正常和健康的運作。他指出，房地產經紀行業的全美房地產經紀人協會（NAR）和喬治亞經紀人協會（GAR）是房地產業的專業行會，但只有一半的執照經紀人會加入協會，奉行協會的道德標準，其餘一半的經紀人並沒有加入協會。喬治亞州有18，000名總經紀人（brokers），他們管理著50,000名房地產經紀（agent）。針對大約67，000名房地產 執照的持有人，去年有1871起指控的案例，任何人都可以向他們指控、揭發房地產業者的不當行為。但去年的1871起案例中，經過他們的調查，最後有144人被懲處，包括最嚴厲的懲處–吊銷執照。所以，Paul Brower表示，人們可以信任大部分誠實的經紀人。
DeAnn Golden女士是亞特蘭大房地產經紀協會的主席，她說，亞特蘭大地產協會有8000名經紀人，她所在的房地產經紀公司就有1600名經紀，她本人管理著其中200名。她說，作為房地產經紀，他們幫助人們實現美國夢。據她透露，到2020年，來自中國大陸的房地產投資人可能在美國注入2200億美元的資金。
Craig Coffee是監管局的副局長，也是執業11年的律師，專精執照法。他指出，他們監管的範圍很廣，包括住家房地產，商業房地產，資產管理，房地產開發建設等等。他也警告人們，有很多沒有執照的人也在從事房地產業務。
在講座之後的問答環節，演講者表示，他們從監管局的角度，並不清楚張素梅的案子，他們是看到了聯邦政府的起訴之後，才知道發生了什麼。他們接收到訊息之後，開展了調查，發現張素梅沒有把錢放在特別的託管賬戶（escrow acct）中，她的老闆、總經紀人也不知情。調查開始後，張素梅上繳了她的房地產執照，然後案子在監管局就算結束了。聯邦政府的起訴案是另當別論的，監管局也不能置評。
Paul Brower說：「如果在買房交易中，發現交易過程讓人覺得值得懷疑，可以到Broker那裡申訴，還可以給政府部門的相關委員會申訴。」另外，在找人作為房地產代理時，需要知道並了解對方的情況，比如這個代理的背景和名聲等。
有觀眾問道，關於報紙上的房地產經紀的廣告，有的代理的廣告並不真實、或者誇大其詞。他們說自己有20年的經驗，可是獲得執照並不超過4年，以及他們所屬的協會，並不是很專業。對此官員們表示，經紀人需要報代理商的代理號，需要在廣告上註明，廣告上的名字需要和代理執照上的名字拼寫是一樣的。還有，如果有人提供的回報率高出市場平均回報率，這時人們就需要注意，因為這有可能是個誘餌。如果遇到有可疑的事情發生，需要上報給當地的經紀人協會，如果遇到名字不符，協會可以調查。通常上當受騙的，都是因為購房者或投資商對相關信息不夠了解。
責任編輯：郝莉
