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Kiwibuild舉白旗 住房供應仍少 更難負擔

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【大紀元2019年01月29日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)本週三,住房部長菲爾.特懷福德(Phil Twyford)明確表示,政府的旗艦建房計劃Kiwibuild,可能會很難實現第一年1000套新房的目標。在今年7月份之前,很可能只能建成原來目標的3成,即只有300套新房建成。實際上,在過去的半年中,Kiwibuild總共只建成了47套新房。這個消息,讓很多對Kiwibuild抱有信心的人信心大減。

不過特懷福德表示,雖然最初的幾個月比預期的要難,但總的來說Kiwibuild計劃還是成功的,在10年之內,仍然可以完成計劃中的10萬套新房建設。

他星期三早晨在NewstalkZB電台的訪談節目中說,「在6個月的時間裡,我們已經完成了47套房屋,還有數百套正在建造中、4000套房屋已經簽了合同,另外在我們正在設立的大規模城市發展項目中,還有1萬套房屋也在計劃中。」

星期四早晨,正在瑞士達沃斯參加世界經濟論壇的總理嘉欣達.阿丹(Jacinda Ardern),也力挺政府的Kiwibuild旗艦計劃,否認第一年就失敗的說法。

她說,「我們對於Kiwibuild計劃設立了一些目標,儘管我們距離目標還有些差距,我們仍然在建造價格合理的房屋;只是沒像我們預期的那麼快,也沒像我們預期的那麼多而已。」

去年7月政府出台的Kiwibuild計劃時間表,從7月份開始計算,每年將建房(10年建房10萬套):

2018/2019年,1000套;
2019/2020年,5000套;
2020/2021年,1萬套;
2021年以後7年,每年1.2萬套

問題出在誰身上?

在解釋Kiwibuild計劃滯後的原因時,特懷福德認為,主要是因為購買計劃方案遇到了障礙,事實證明,這個過程比預期要難的多。。他說,「這部分計劃依賴於說服開發商轉變其商業模式,即從原來建造數量較少的中、高端房屋,轉向建造數量多但價格較低的房屋。」

但房地產委員會(Property Council)的首席執行官萊昂妮.弗裡曼(Leonie Freeman)表示,其實很多開發商都對加入KiwiBuild很熱衷,但是過程進展得卻非常緩慢。

她說,「最初,曾有大量的加入意向書提交。但我們收到的一些反饋說,從那時起,這個過程就一直很緩慢並且官僚主義問題嚴重。」

房地產開發商霍恩卡斯爾(Matthew Horncastle)表示,KiwiBuild無法實現其目標,這表明目前的建築系統過於複雜。他說,其他開發商在工地等了好幾個月,等待文件批准通過,每天的花費高達1000元。

不過,國家黨住房事務發言人朱迪絲.柯林斯(Judith Collins)說,在Kiwibuild只建成了幾十套房的同一時間裏,私營開發商們則已經建造了3萬5200套新房。

她說,開發商們告訴她,很難與KiwiBuild打交道,「他們正在與許多明顯沒有建築經驗、建房經驗或者開發經驗的人打交道。」

建造可負擔房產 Kiwibuild方向錯了?

同時,柯林斯認為,Kiwibuild住房的目標買家——首次購房者們通常想要購買的「入門房屋」,都是價格較低的二手房,這樣的房更容易負擔;所以Kiwibuild正在建造的房屋,就會缺少可以通過資格預審的首套房買家,很多年輕家庭負擔不起新房。

她說,「通常,作為首次購房者,你不會去買一套更難負擔、更貴的全新房屋。由於附加了消費稅,新房總是會更貴。因為新房都要再加15%的消費稅。」

其實,從Kiwibuild計劃出台以來,就一直存在一些問題,比如首次買家真的能夠負擔新房嗎?到底甚麼樣的價位才算可以負擔?尤其是這些年新西蘭特別是奧克蘭房價持續上竄,推動Kiwibuild住房的建造成本不斷上漲,新房的價格也因此上調了多次,能夠負擔得起政府新房的年輕家庭似乎也越來越少。

在Kiwibuild官方網站上註冊買房的人多達幾十萬,但實際通過預審的人數並不多。去年年底在奧克蘭Onehunga建成的新房,就有抽到了簽但最後又退出的家庭,主要原因據信就是難負擔。

根據去年3月份發布的商業、創新和就業部的簡報估算,要想負擔50萬元的Kiwibuild房屋,首次購房者的家庭收入必須達到每年11.4萬元,但同時奧克蘭的中間家庭收入,只有每年9萬元。這就意味著,可能會有很多首次購房家庭,買不起Kiwibuild計劃所建造的房產。

簡報說,根據2015年一份對奧克蘭住房市場的分析,奧克蘭大約只有2.5萬戶居住在私人出租房產的工作家庭,可以負擔50萬元的房產,這個數目只是Kiwibuild將建住房量的一半。Kiwibuild計劃在未來10年裡,為首次購房家庭建造10萬套可負擔住房,其中有5萬套在奧克蘭。

Kiwibuild住房在全國其他地區的的價位,將在30萬到50萬元之間。這對於全國大多數地區(除幾個城市以外)來說,恐怕比奧克蘭更難負擔。因為50萬元只是奧克蘭房屋中間價100萬元的一半;而對於大多數房屋中間價在40萬元左右的地區來說,30-50萬元的價位相對來講其實更難負擔。

Kiwibuild新房 最終可能落入別人之手

電視3臺報導說,如果買家沒有開始表現出更多的興趣,那麼kiwibuild房屋可能就不會出售給首次購房者,而是會在公開市場上出售。

通常,當KiwiBuild房屋出售時,通過預審進入抽籤的時間會開放一個月,最後被抽中的幸運贏家,就可以把房買回家。

但如果沒有足夠的買家參與抽籤,開發商可以把房屋直接上市銷售,出售給符合KiwiBuild條件的買家。

去年7月,政府因為擔心符合條件的買家人數不夠,所以打開大門,放寬標準,把家庭年收入上限提高到18萬元,讓高達92%的首次買家都有資格買房

家庭年收入18萬元(或個人年收入12萬元),差不多是奧克蘭平均家庭收入(9.7萬元)的兩倍,同時也遠遠超過政府首次購房補助金資格的收入上限——13萬元(單人8萬元)。

一些評論認為,Kiwibuild計劃可能已經偏離了原來的重點。因為放寬了的資格包括了中高收入人群,而那些真正需要幫助的中低收入家庭,也是Kiwibuild最初的目標受益人群,很可能因為無法負擔新房,反倒被排除在外。

住房極難負擔 房租猛漲

就在Kiwibuild計劃第一年就受挫的同時,本週發布的一份房地產顧問機構Demographia的年度調查報告顯示,新西蘭住房危機日趨嚴重,全國的房價和收入比高達6.5,為極度不可負擔。

其中奧克蘭房屋中間價與家庭收入中位數的比值為9,與前兩年的比值8相比,又進一步惡化;而陶朗加的房屋中間價與家庭收入中位數的比值,則高達9.1,躥升的房價和相對較低的收入,使這個退休人士占人口較大比例的旅遊城市,一躍成為新西蘭住房最難負擔的城市。

根據新西蘭房地產協會(REINZ)的最新數據,去年12月,全國房價指數同比增長3.3%,除奧克蘭外全國其他地區房價指數增長8.0%,創歷史新高。只有奧克蘭房價指數下跌了1.7%。

相比於房價略降,奧克蘭去年12月份房屋銷量卻大跌了24.3%。專家分析,主要是因為銀行收緊貸款,使很多人很難獲得足夠的貸款買房,同時高房價已經把很大一部分民眾的負擔能力推到了極限。

政府:住房問題不只在於建房

針對Kiwibuild進展緩慢,阿丹表示,住房問題包括很多方面,而要解決住房問題也需要多種措施。她說,「最終,我們真正的目標是解決新西蘭的住房問題,其中包括社區住房、公房、解決無家可歸問題,當然其中也包括建造可負擔房產。」

除了增加住房供應,政府的另外一個解決住房問題的方法,可能就是要改變稅收政策,以減少投機,遏止少數人囤積房產或者倒賣房產賺取巨額利潤。其中對於資本利得稅的收取,就是針對這一點。

本週,各大主流媒體都在討論即將出台的稅務工作組的最終報告,預計工作組會建議把資本利得稅作為目前個人所得稅的延伸,資本收益將被作為收入一樣納稅。因為目前最高個人所得稅的上線為每年7萬元,所以很多人都預期資本利得稅會設在最高收入稅——33%。

資本利得稅(Capital gain)在住房市場就是指購買和出售某一套房產的價格差,在房價上漲的市場中,很多投資/投機者都通過買賣房產賺取差價。這項資本利得稅的收取,只對民眾自己居住的房產豁免。

責任編輯:上官翎

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