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學者:大陸樓市灰犀牛隨時來襲 房企或成誘因

大陸29個主要城市2月份樓市成交量繼續下降,有業界人士表示,如果樓市繼續銷售不佳或將引發蝴蝶效應。

大陸學者表示,大陸房地產已經成為一只灰犀牛,隨時會扑出來。(Getty Images)

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【大紀元2019年10月04日訊】有大陸金融學著日前警告,大陸房地產已經成為一隻灰犀牛,隨時會撲出來,而且房企很大可能成為誘因。

近來,一條有關樓價的新聞引發外界關注。

9月20日,中共桂林市當局召開房價「維穩」會議,桂林碧桂園樓盤因降價被點名批評。桂林市當局要求各大房企抵制「惡意”降價拋售」行為,並要各大房企能「抱團自律,堅持住,確保房價堅挺」。

參加會議的恆大、新城控股、金科等各大房企也紛紛簽訂「自律公約」。

不僅僅是桂林,之前,武漢、湖北恩施、江西省贛州市贛縣、河南漢陽等城市的開發商均因為降價售房受到中共當局的批評,而不得不停止降價銷售。

大陸金融學者、青島大學經濟學院教授易憲容10月3日撰文分析了中共為什麼保房價不跌的原因。

易憲容表示,2018年中國住房的總市值達到68萬億美元,而美國、歐盟、日本之和也不到65萬億美元。大陸當前房地產風險很高,中國房地產市場是一隻灰犀牛(市場常以灰犀牛來形容大概率且影響巨大的潛在危機),這是路人皆知的事情。

而中國的住房總市值如此之高當然是中共當局極力推動的結果,也是大陸銀行信貸快速推高的結果。中國個人的住房按揭貸款從2008年的3萬億元人民幣(下同)已經上升到2018年底的30萬億元,其中泡沫有多大誰也不知道。要防止房地產灰犀牛從這裡衝出,就得穩定房價,就得穩定房價上漲預期。這就是今年中共職能部門提出的房地產調控目標。因為,從國外的經驗來看,房地產泡沫的破滅都會與房價突然快速下跌有關。

所以,一些地方房地產開發商要降價銷售當局就立即出來阻止,在這種情況下,各個地方的房價保住了,各個地方的房價只漲不跌了,中國房地產的灰犀牛當然不會從這個缺口衝出。

但是,易憲容認為,當局只關注了樓價,忽略了房企存在的危機,即中國房地產開發商過度依賴住房市場預售收入融資,龐大的債務問題可能引發中國房地產市場重大的債務危機。

因為中國的住房都是以預售制出售,購買住房者交完房款之後,要獲得住房一般都得等上幾年,房地產預售銷售占房地產總體銷售的85%以上。但因大陸住房預售款沒有健全的託管機制,房地產開發商可以獲得購買住房者所有款項,住房預售收入因此也成了房地產商最具有吸引力的融資來源。

據中共國家統計局公布的數據,截至今年8月,房地產開發商預售面積是完工面積的2倍,兩者差距達6億平方米。而且就目前的情況來看,房地產開發商住房的完工數量遠低於這個數,但住房預售金額依然在快速飆升。在這種情況下,購買住房者將面臨著巨大的風險,即購買住房者支付了購買住房款項,最後可能因為房地產開發商資金鏈斷裂而無法收到住房。由此中國房地產市場隨時都可能引發風險,房地產的灰犀牛有可能從這裡衝出。

易憲容認為,無論是住房按揭貸款的快速增長,還是房地產開發商過度融資、過度負債,這些都是通過金融高槓桿在玩轉房地產市場,而這種金融高槓桿一定會使得中國居民及房地產開發商過度負債,其風險隨時都可能爆發。#

責任編輯:劉毅

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2019-10-04 12:26 PM
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