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CCL連跌九週跌幅收窄 港島及大型單位指數回升

【樓市動向】房屋對策藥石亂投時間錯配

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【大紀元2019年11月01日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌九週,最新報180.07,按週再跌0.14%。分區指數除港島區反彈1.11%外,九龍、新界東、新界西分別下跌0.18%、0.21%及1.88%。其餘領先指數個別發展,大型單位回升0.33%,中小型單位及大型屋苑指數分別再跌0.23%及0.24%。中原經紀人指數(CSI)最新報60.9,按週0.35個百分點。

二手樓價連跌九週,但跌幅明顯收窄,且未充份反映施政報告帶來的衝擊。因應施政報告放寬按揭保險新措施,二手成交繼續反彈,唯恐越遲買越貴,有不少買家追價入市,甚至出現多人搶一盤情況,亦有賣家賠訂重售隨即賺取更高利潤。

最大風險來自政府政策

政府180度改變政策,將原本樓價下調的大方向,一下子變成賣家主導大市,短中期的需求有可能令大市反彈。政府口口聲聲說保持樓市穩定,又說沒有條件放寬辣招,忽然因政治理由改變初衷。樓市最大風險來自政府政策。

另外,政制事務局局長聶德權家屬於施政報告公布前買入兩個一手單位,被指偷步買樓,有政黨更到廉政公署舉報。局長解釋這是家人決定,與他無關,他亦無參與相關政策討論,又按機制申報,交易並無問題云云。

即使局長一切符合規定,時間的巧合性給予民眾的觀感極差,難以符合公眾對公職人員的期望,令官員公信力打折扣,影響其推銷政策能力,間接影響政府施政。對錯留待相關審查,但事件就有多重啓示。

網上資料指局長家屬擁有多個物業,如今一次性買兩個單位,明顯作為投資用途。若該成交需要繳付辣稅,證明辣招無效減低投資意欲。若不需要繳付辣稅,又證明調控措施出現漏洞,投資者利用家裏「人頭」入市避稅。政府假設首置就是用家而不按照住屋的實際使用目的來實施調控措施,根本是錯誤的做法。

再有,這些宣揚政府政策的官員,口裏大力推銷政府政策,身體卻非常成實,叫年輕人去大灣區發展,自己子女卻在外國讀書發展,批評香港人對國家身份認同不足,家人卻取得外國戶照,相信政府有能力應對土地房屋問題,家人大力投資住宅,過去多年證明他們行動有預見性。官員口是心非,政府政策還剩多少公信力?

目標含糊注定失敗

政府兩週前發表施政報告,企圖利用所謂紓解民生問題來應對政治風波。若果房屋是根本問題,林鄭公布施政報告後又怎會出現幾十萬人在反對通知書下繼續遊行?施政報告又怎會得分低只得破紀錄的23.3分?撇開深層次問題,政府在房屋對策今次出手相對地重,依然值得分開討論。

先從政策目標說起。施政報告忽然又走出一個新的「目標」,就是「要讓香港人不再需要為住屋問題費煞思量,都可以在香港建立一個屬於自己的家」。一個「目標」,必須有清楚、適時、可量的特質。以往政府提出置業主導目標,不設可量指標,不設時限,政策未有配合,講了兩年,自置比例毫無進展。今次政府又再重蹈覆轍,何謂「不用費煞思量」?負擔能力及適切居所在這個目標佔甚麼位置?甚麼時候達致目標?成功指標為何?盡皆虛無飄渺,任由政府解讀,這個目標注定失敗。

施政報告的重頭戲當然是放寬按揭保險。九成按保上限由原先的400萬元放寬一倍至800萬元,八成按保上限有人600萬元放寬至1,000萬元。即使未能通過「加三厘」的壓力測試仍可申請,只是保費將會因應風險而調高。

年初,財政司司長陳茂波指樓價遠超負擔能力,政府無意減辣,樓價還未回復年初水平,政府忽然大幅減辣,邏輯自相矛盾。本欄已多次指出上車最大的障礙是首期,無可否認放寬按保有助首次置業者上車,但推出任何政策還要看時機。若放寬按保是於六、七年前推行,這將會是一個德政。事過境遷,現時樓價距歷史高位相差只有5%左右,根本問題是樓價極度超越負擔能力水平,政府非但未能解決樓價過高的問題,亦未有說服市場增加供應的藍本,就利用放寬按保推高需求。

筆者亦曾多次指出放寬辣招協助買家上車的同時必須推出額外調控措施,否則只會推高樓價,變相逼買家高位接貨。推高樓價的同時政府還要額外搜刮多一筆按揭保費。不要以為按揭保費便宜,視乎年期及借貸金額隨時可達借貸額的3%至4%,這些都是用家額外付出。

短中期供應難以增加

針對資助房屋,政府調高新供應「綠置居」及「白居二」比例,只是配合先前公布的房屋政策修改,由公私營六四比改為七三比,並沒有實質增加房屋供應。未來四、五年資助房屋供應早已成定局,提早開售對縮短輪候時間沒有幫助。

市建局將參與「港人首置盤」混合發展,又偏離市建局參與重建發展私人項目的初衷,只會令市建局行政複雜化,亦沒有實質增加房屋供應。

房委會將加快「租置計劃」出售4.2萬個公屋單位,以市價兩折左右定價。現有計劃已實施多年,要買的亦早已買了,剩下的有多少戶還有興趣未知,計劃亦無增加供應。

為改善劏房戶住屋環境,政府將加大力度興建過渡房屋,增撥50億元增未來三年目標1萬伙。有清晰目標有時間性,對劏房戶有實質幫助,這是好對策,回應坊間早已提出加大力度的要求。但問題不是在錢,而是在政府內部協調及政策上「拆牆鬆綁」,一切還看政府執行力。

在土地政策方面,政府將積極利用《收回土地條例》收地作公營房屋用途,坊間又早已提出,只是政府不斷迴避,浪費港人時間。即使政府積極展開工作,要先從規劃入手,修改規劃大綱,涉及的並不是一幅公營房屋土地,而是整區配套問題,恐怕完成規劃亦要兩三年時間,然後再收地、平整、建屋。即使土地擁有者沒有異議,十年內來都難有實質供應。

土地共享先導計劃推出討論框架,一如所料,公營房屋佔比七成。計劃由發展商主導發展進程,其利益進一步削減,發展意欲進一步減低,供應量成疑。政府年初已全盤接納土地大辯論報告,除土地共享先導計劃外,其餘短中期項目未有進度報告。施政報告亦未有提及如何具體落實。

政府將繼續申請撥款研究「明日大嶼」計劃。政府聲稱只是研究應該沒有甚麼爭議,問題是這些研究由政府主導,極容易將計劃合理化。撥款必須有先決條件,就是有一強力監察系統,保證研究公正且全面,才可進行。

新一份施政報告的土地及房屋政策,完全看到政府為了應對政治危機,在民生問題上藥石亂投,邏輯思維紊亂,進退失據。所謂新突破,亦只是將舊有政策改變參數,又或採用民間早已提出的方案,卻無法突破供應的局限。大部份對策應早於七、八年前施行,而拖到今天全因官員冥頑不靈,利用假諮詢愚弄港人,將錯誤己見凌駕港人利益所至,今天的修補實在來得太遲。◇

責任編輯:李薇

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2019-11-01 9:32 AM
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